正式确认！住房成“大宗耐用消费品”，折旧铁律下买房还香吗？

上个月帮朋友搬家，他五年前花180万买的那套两居室，前两天中介给估了个价，说现在挂140万都未必有人看。他愣了半天，说了句“还不如当年买辆保时捷，开五年好歹还能卖个七八十万”。这话听着像玩笑，但仔细一想，房子和汽车，在折旧这件事上，差别真的没那么大了。

正琢磨这事呢，就看到新闻——2026年7月13日，国务院正式批复了《扩大消费“十五五”规划》。这份规划里头有个新提法，把住房消费跟汽车、家居家电搁在一块儿，统一划进了“大宗耐用商品消费”的筐里，房子还排在了头一位。

刚瞅见这说法，第一反应是“这啥意思”。等把朋友那套房子的事一捋，才咂摸出味儿。这意思说白了就是——以后房子跟汽车、冰箱、电视机一样，是拿来用的，不是拿来炒的。用就会旧，旧就会贬值，这是铁律。

折旧铁律正式生效：住房“落地打折”已是常态

有人算过一笔账，2025年社会消费品零售总额突破了50万亿元，光新建商品房销售额就占了不少份额。这么大一笔钱买的要是消费品，那整个行业的玩法就得变。

过去大家习惯了买房是投资，攥几年转手就能挣一笔。但消费品有消费品的逻辑——落地就折旧，这是铁律。新车开出4S店，一年贬值20%没人觉得奇怪；新房交付当天，它就已经是“二手”了。区别只在于，以前市场好，有人接盘，大家假装看不见这个事实。现在市场变了，遮羞布就扯下来了。

百城二手住宅价格指数已经连续27个月环比下跌，2026年6月的数据显示，88个城市还在跌。广州有个小区，2021年高峰时单价冲到过6万出头，到了2025年，同小区一套两房挂了907天，降价4次，最终单价不到2万才脱手。四年时间，从“全款排队抢”到“降价百万没人问”。

这就是把房子当消费品的后果——它跟汽车一样，落地就开始打折，没谁能保证过几年卖的时候还能往上涨价。更别说那些房龄超过二十年的老房子，现在成了二手市场的烫手山芋。宜春的数据更扎心，主城区袁州的二手房均价，居然被下辖县反超了，原因就是老房子太多、供应量太大，大量房龄超20年的老旧小区把均价硬生生拉了下来。

中指研究院的分析说得很直白，规划将住房消费与汽车、家居家电纳入“大宗耐用商品消费”框架，且放在首位，意味着住房消费是“促消费”重要引擎之一。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，住房回归居住属性以后，成了大众消费品、耐用消费品，自然也就具有了单品消费额度大、产业链条长、带动性强的特征。

说白了，这政策不是创造新规律，而是“追认”市场已经发生的事实。购房者也得转变心理了——从“买涨不买跌”到“算清楚折旧账”，普宅尤其是老旧小区，资产价值加速缩水，投资性购房的“保值信仰”彻底崩塌。

“好房子”成为新赛道：品质与服务决定抗跌能力

规划里明确提了，要“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。这句话翻译成消费品逻辑就是——造更好的产品、维护旧产品、做好售后服务。

过去三十年，房子解决的是“有没有”的问题，建设速度太快，品质参差不齐。现在总量够了，该解决“好不好”的问题了。规划提到的城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造、物业服务质量提升，哪一条不是在说“消费品需要维护和升级”？

房子将越来越像汽车，决定其残值的，是产品力本身：建筑质量、设计规划、物业服务、社区维护。购房者会像挑选高端消费品一样，仔细考量它的“使用体验”和“长期维护成本”。

市场已经在给答案了。2026年上半年，上海二手房成交创下近五年新高，但其中约一半的交易是总价低于200万的公寓。北京、深圳、杭州也出现了类似趋势。这波“老破小”的局部回暖，买的是地段和租金回报，不是升值预期。易居研究院的数据显示，8个核心城市核心城区的小户型老破小，租售比平均达到了2.67%，已经跑赢了五年期银行定存利率和十年期国债收益率。

但另一面，二三线城市的情况完全不同。数据显示，虽然一线城市二手房价格在5月微涨了约0.35%，但二三线城市自2023年以来从未出现过价格正增长的月份。市场正在分裂成“两个世界”：一类是核心地段、品质过硬、物业到位的“硬通货”，价格有支撑；另一类是房龄过老、户型落伍、无电梯的“普通资产”，价格长期阴跌，有价无市。

房价不再由板块决定，而由房子自身的综合素质决定。买新不买旧、买好不买差，正在成为理性选择。但也要警惕开发商搞“伪高端”——挂个智能门锁、装个新风系统就敢叫“好房子”，这种套路，跟家电市场里“伪智能”的贴牌货一个路数。

产业链与财富逻辑重构：从土地增值到产品力竞争

这一定位一明确，整个产业链都得跟着变。

开发商的角色得变。过去是“拿地-卖房-赚差价”，未来得拼产品力加服务力。行业洗牌不可避免，中小开发商加速出清，头部企业必须转型为“生活服务商”——不光要会盖房子，还得会管小区、运营社区、维护房屋。有分析师指出，住房消费能带动家具家电、装饰装修、设计安装、建筑建材甚至汽车消费，可谓是消费的“触发器”。但前提是，这房子得有人愿意住、住得舒服、长期持有。

银行和金融的逻辑也得变。房贷从“资产抵押”变为“消费贷款”，贷款审批会更关注个人还款能力，而不是房产增值预期。六大行个人住房贷款余额已经连续三年负增长，从2022年高点的26.95万亿降至2025年末的25.07万亿，三年少了近1.88万亿。交行和工行的个人房贷不良率双双突破1%。银行对老旧房产的抵押率可能进一步下调，法拍房市场也在膨胀——2025年全国法拍房挂拍71.9万套，成交仅16.9万套，清仓率不到四分之一。

地方财政也得适应。土地财政模式难以为继，地方政府需要寻找新税源。规划里提到“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围”，这或许是一个信号。城市更新、老旧小区改造成为新的财政着力点——与其靠卖地赚快钱，不如把存量资产盘活，让物业税、服务费这些细水长流的收入慢慢补上来。

中介行业也逃不掉变革。从“撮合交易”转向“服务咨询”，提供房屋评估、维修、租赁等长链条服务，才是出路。过去靠信息差赚钱的日子，一去不复返了。

说回我自己。我住的是九十年代的老房子，没有电梯，楼道里墙皮掉渣，小区里停个车得靠抢。住了快二十年，如今就是个卖不掉的老破小。但好处是没房贷，住着踏实，我也懒得再去想它值多少钱。

现在政策把话说得这么明白，其实就是告诉大伙：时代真变了。买房从“投资行为”变成“消费行为”，意味着住房回归居住本质，但也意味着资产缩水的风险需自行承担。买房就跟买台好电视、买辆好车一样，图的是用得舒服，能改善生活。至于几十年后它能值几个钱——谁家换下来的老冰箱，还会天天惦记着当初买它花了多少钱？

当买房从“投资行为”变成“消费行为”，你身边有没有因为房子贬值而资产缩水的朋友？