辽宁
2026年4月1日，服务淄博市周村区爱国社区爱合西区的物业正式完成撤场。 二十多天过去，小区公共照明全线瘫痪，路灯一盏都不亮，灯杆像沉默的黑影立在夜色里。 电动自行车充电桩彻底断电，晚归的居民只能攥着手机手电筒缓步挪动。 有住户从家中拉出插线板飞线充电，还有的直接把电动车推进楼道。 小区里老年居民多，稍不注意就可能踩空摔倒。
爱合西区不是个例。
中指研究院的数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤场项目。 单单2026年一季度，公开披露的撤场小区就有173个，追平了2025年全年的总量。 苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州是撤场最集中的城市，占了全部样本的六成五左右。
撤场案例里，超六成是物业公司主动提出退出的。 百强物业主动撤场的超过80个，占了将近四成。
很多人觉得只有小物业公司撑不下去才会跑路。 实际情况不是这样。
万科物业在2026年3月宣布撤出徐州6个小区——未来城、万悦城、华府天地、水润峰境、云湖明庐。 截至2026年4月中旬，万科在全国范围内已经终止了173个小区的物业服务合同。 7月1日，宁波万科物业发函，宣布9月30日正式退出嘉兴滨河道花苑。 函里说，小区业主累计拖欠的物业费已经达到120多万元，项目处于严重亏损状态。
中海物业2025年约满不续或退盘的项目达到5560万平方米。 彩生活终止管理面积6124.9万平方米。 世茂服务退出超过3000万平方米，永升服务退场签约4200万平方米。
物业公司为什么要走？ 算一笔账就清楚了。
人力成本占了物业运营支出的六到七成。 电梯、绿化、公共管网每年都在老化，维保支出只增不减。 但绝大多数小区的物业费标准，十年甚至十几年没动过。 2025年，全国500强物业企业的平均物业费收缴率降到了71%，连续四年下滑。 行业盈亏警戒线是85%。 有些老旧小区收缴率连20%都不到。
浙江湖州一个小区，物业费收缴率只有16.5%，物业累计亏损了几百万元。 杭州北樾府小区，万科服务了将近四年，收缴率从92%下滑到76%，亏损约130万元。
收不上钱，服务就只能压缩。 服务一压缩，业主更不愿意交钱。 这个循环一旦转起来，谁都停不下来。
河南新郑金秋乐园小区就是一个典型的例子。 伟兴物业因为免费接送孩子、聘请专业老师辅导作业，被业主称为“神仙物业”。 但整个小区1550户业主，只有一百来户实际缴纳物业费。 物业6月底无奈撤场。 撤场之后，小区迅速出现垃圾堆积、环境恶化。 业委会主任说，撤场责任不在物业，而是部分业主长期拒交费用。
有些业主觉得物业走了反而是好事。 但物业撤场之后，二手房价格会直接受到影响。
中指研究院的数据显示，物业撤场后的小区，二手房挂牌价普遍比周边同类小区低10%到20%，成交周期拉长一倍以上。 南京月牙湖花园，物业撤场半年后房价跌了25%。 有业主算了笔账——省了三年物业费，亏掉五十万首付。
物业撤场后留下的真空，不只是房价的问题。
2026年2月6日，广西柳州柳西新城小区物业正式撤场。 电梯停了，住十五楼的业主说回家爬楼爬得人都要虚脱。 环境卫生、安全保卫、垃圾清运全面中断。
福州仓山区云樾东升小区，2024年上半年才交房，物业入驻不到一年，7月1日突然停止服务。 电梯“扫脸”失灵，垃圾满溢无人清理，保安岗亭空无一人。 物业只提前一周通知了业主，而按福建省的规定，提前解除合同应当提前六十天书面告知。
各地开始出台规则来应对这个局面。
四川泸州2026年1月发布了规范物业退出的通知，明确了三类退出情形。 山西4月出台了物业退出办法。 内蒙古6月施行的新规要求，实行政府指导价的小区，物业不得擅自终止服务或退出。
南昌青山湖区探索了一套“应急介入+过渡托管+平稳交接”的治理模式。 黑龙江建立了应急物业服务人库，明确了应急服务的前提条件和服务期限。 淄博爱合西区撤场后，由淄博金盈物业管理有限公司进行了应急物业服务。
物业公司大批量撤场的现象还在继续。 2026年一季度173个小区撤场的数据，已经说明这个趋势没有停下来的意思。 一个行业用二十年时间野蛮扩张积累下来的问题，正在用最直接的方式暴露出来。
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