透视丨‌广发成都高投产业园REIT：上市19个月折价14%，双资产走势深度分化

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7月19日，‌广发成都高投产业园REIT（180106）‌ 披露2026年二季度运营财报。这只2024年12月19日登陆深交所的产品，发行份额‌4亿份‌、发行价‌3.125元‌，总募资‌12.5亿元‌。

上市首日市场热度走高，开盘3.25元，盘中最高涨幅超11%，收盘3.399元，较发行价涨8.77%；而截至2026年7月17日，场内收盘价回落至‌2.687元‌，较发行价折价约‌14.02%‌，上市19个月估值已经明显下修。

作为成都首只产业园公募REIT，产品打包天府软件园一期、盈创动力大厦两类定位截然不同的科创办公物业。发行时的测算给出2025年全年年化分派可达‌5.54%‌，上市初期资金也看好片区产业红利给出溢价，而经过一年半实际运营，两大园区走出了截然相反的曲线，和当下成都写字楼供给过剩的现实对不上，一二级市场价差，也是市场估值分歧的直接体现。

两座园区，走出两条租赁曲线

翻阅2025年二季度至2026年二季度多期定期报告，两大园区租赁表现反差鲜明，二者可租赁面积体量差距显著，天府软件园‌10.68万㎡‌、盈创动力仅‌3.50万㎡‌，后者空置波动对整只基金拖累更强。

运营近20年的天府软件园租赁表现稳健，出租水平稳步上行，期间没有单季度同比下滑，截至当期仍有充足签约待租房源，产业刚需一直托底去化节奏。

反观盈创动力出租水平持续走弱，至2026年二季度出租率已‌跌破七成‌。管理人在临时公告总结三大空置诱因：片区产业集团自建总部、政企机构整合批量退租、区域新增写字楼不断分流租赁需求。

项目待签约面积2728.88㎡、意向房源2847㎡，合计5575.88㎡，约5576㎡，相关签约最快今年三、四季度落地，短期难以消化近三成空置。受盈创拖累，基金整体出租水平自上市高点回落。

需要注意，‌92.97%‌ 这一出租高点取自2024年6月末招募说明书基准测算时点，截至2026年二季度累计下滑‌9.17个百分点‌，也是二级市场折价的核心定价依据。

租金同步出现走势分化，天府单月租金稳定在‌59.39元/㎡‌，和当期基本持平；盈创租金小幅上行，但高空置规模拉低项目合并加权租金，创下产品上市以来新低。

无大客户依赖，形成租赁缓冲空间

反观创金合信首农产业园REIT，前两大头部科技租户租金合计占比超九成，经营高度依赖少数企业。相比之下，这只产品租户分散特征显著。

2026年二季度报告再次印证租户分散优势，没有单一客户租金占比超过10%，租金来源比较分散。软件、信息技术、科研类租户合计占比近九成，主体均为中小科创企业，扩租和换租需求一直有，二季度租金收缴率‌92.94%‌，租金坏账风险极低。

园区稳租举措也在推进：天府铺了光伏设施降低企业用电成本，盈创打造标准化拎包样板间；管理人联动高新区招商渠道挖掘新客、跟进存量企业扩租，两类园区意向房源总量可观，可短期缓解空置压力。原始权益成都高新投、高投置业合计持有‌34%‌ 战略配售份额，长期锁仓不减持，持续为片区引入科创企业。

2025年末两套资产评估结果走向相反：天府公允价值较发行基准小幅上浮，盈创账面公允值有所回落；但对应的减值测算显示，跌幅还没到要计提减值的程度，年报明确两类资产无需计提减值。

一次性改造易消化，长期付息是持续负担

多数投资者只盯着出租、分红数据，容易忽略季报里维修、财务开支带来的长期现金流约束。

2025年二季度天府维修基数偏低，2026年二季度园区中央空调改造，相关支出明显增加，这笔投入只是一次性开销，不会变成长期固定成本；盈创同期投入样板间装修，空置房屋物业费同步上涨，空铺没有租金入账，物业、能耗全部由项目承担。

短期装修、改造支出尚可消化，长期财务压力来自SPV反向吸收合并操作。2025年完成合并后，表外集团内部股东应付款全部并入合并报表，总负债由5420.84万元增至‌9.03亿元‌。年报附注明确相关负债均为集团内部往来，没有市场化短期银行贷款，不存在集中兑付风险，但每年都要计提利息，压缩项目净收益。

土地年限相关约束清晰：据更新招募说明书、2025年年报统一口径，天府软件园土地剩余‌30年‌，盈创动力剩余‌29年‌，基金整体合同存续期‌32年‌。土地到期续期目前还没有明确说法，未来或存在大额出让金补缴支出，再加上楼宇老化带来的改造成本，会持续压缩长期可分配现金流。

租约结构在变好，新增、续签合约大多锁定3至5年长租；但园区早年短租存量不少，一直把整体均值往下拽，目前整体加权剩余租期仅‌2.00年‌，盈创单栋租期更是达到2.27年，长期合约会慢慢改善这一情况，对冲短期集中到期带来的空置风险。

分红保持平稳，分派依靠历年滚存收益补足

2026年二季度基金合并经营现金流净额‌-272.17万元‌，是上市以来头一回单季度经营现金流为负。这只是单季度的偶发波动，不能说明全年都会缺现金流。租金回款并未恶化，当期收缴维持92.94%，现金流走弱主要是因为样板装修、往期租赁保证金集中兑付，当期现金流出高于租金。

受单季度经营现金流转负影响，项目现金流阶段性承压，但管理人并未下调二季度分红兑付规模。本期可供分配资金1417.83万元，实际分红支出1728万元，缺口部分动用基金上市以来滚存的未分配收益填补。按照公募REITs监管规则，使用历史留存收益分红具备合规基础，不过该现象也直观体现：当期运营产生的净收益无法足额覆盖当期分红。发行评估测算2025全年年化分派率5.54%，2025年全年实际实现年化分派5.24%；基于2026年二季度分红规模年化推算，全年分派率约5.40%。看似平稳的分红表现，实则依靠前期积累的留存收益托底。

除园区运营与分红表现外，原始权益回收资金也会影响片区以后的办公供给。原始权益5.45亿元发行净回收资金原本规划包含新川建木产业园，后来发改委批的投向发生变更，剔除该项目，全部投到新川创新医学载体、新川软件园、网易成都研究院三大科创载体；截至2025年末资金使用率‌95.50%‌，剩下的钱会跟着项目进度陆续投到高新区，中长期会让片区办公更多，租金难涨。

片区供需分化，拉开资产差距

高新区两大板块客群、供需差别很大。天府软件园扎根大源，中小科创企业集聚，迭代扩租需求稳定；盈创地处金融城，以政企、金融客户为主，近年片区写字楼集中交付，叠加企业自建总部，空置要很久才消化得掉。

据仲量联行2025年成都办公楼年度监测报告，当年成都新增优质办公物业‌50.6万㎡‌，全市平均空置率升至‌30%‌，金融城片区空置‌26.8%‌、大源片区‌20.2%‌，租不出去，根子上是新楼太多。

仲量联行2026年上半年数据显示，当期优质办公新增14万㎡，比2025年上半年的24.5万㎡少了43%；而2025全年新增规模高达50.6万㎡，集中放量把全市空置率推高。新楼基本都在金融城；全市空置仅微降至‌29.6%‌，金融城片区高端甲级楼宇空置压力进一步加剧，市场以企业搬迁置换为主，新增写字楼普遍依靠租金折扣吸引租户，供过于求的问题没解决。

本次REIT打包发售本身就分散了风险。但普通人别光看发行时说的高分派做配置，要盯四件事——‌片区新增办公供给、刚性利息负担、租户分散结构、原始权益产业落地能力‌。博时蛇口、平安西安高科等几只产业园REIT，都被交易所发过问询函，纸面测算跟实际市场行情对不上，是行业老毛病。

从高点‌92.97%‌ 回落至‌83.8%‌，发行价3.125元到二级市场2.687元，这只REIT仅用一年半走完不少产业园产品三五年才经历的估值重定价。虽然片区新增写字楼供应节奏有所放缓，但片区存量空置压力难解，两大资产的分化还在继续。

数据来源及免责声明：本文经营、财务、估值、交易数据均来自深交所基金公开公告与招募说明书，写字楼行业数据来自仲量联行监测报告。本文仅为行业客观深度分析，不构成任何投资建议。