广州白云豪宅成“烫手山芋”？佳兆业天墅3.7亿元资产流拍

佳兆业天墅多套别墅流拍。

从经营数据来看，佳兆业仍处于调整阶段。

吕颖雅/发自广州

7月15日，广州白云区一批备受关注的豪宅资产在阿里资产平台竞拍，最终因无人报名宣告流拍。

这批资产来自佳兆业天墅，合计起拍总价约3.74亿元。其中，一套精装别墅单独拍卖，起拍价3894万元；其余12套毛坯别墅则需与多个车位打包出售，单套起拍总价在2203万元至3252万元之间。

法拍平台信息显示，上述资产产权人为广州市佳宇房地产开发有限公司，背后关联房企佳兆业集团。2019年，佳宇房地产先后向民生银行广州分行、深圳分行办理抵押融资20亿元、3.48亿元，融资金额合计23.48亿元，对应抵押物包括此次被拍卖的别墅及相关资产。

随着近年来企业流动性压力增加，以及房地产市场持续调整，项目销售和资产变现能力下降，这批资产最终进入司法处置阶段。

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稀缺豪宅为何难以变现？

佳兆业天墅位于白云区南湖板块。

2013年，佳兆业竞得项目地块，扣除配建后楼面价接近2.6万元/平方米。2018年项目入市，定位高端住宅社区，其中38套面积约350~445平方米的别墅产品，因低密属性和稀缺性受到市场关注。

南湖板块长期以来是广州低密住宅的重要聚集区域，新天半山、南湖半岛花园、金湖花园等别墅项目均分布于此。相比广州其他传统豪宅板块，南湖拥有较为稀缺的山水资源，同时距离中心城区并不算远，佳兆业天墅也曾因此获得市场认可。

佳兆业天墅实景图

来源：阿里资产平台

公开数据显示，项目部分房源成交单价一度超过10万元/平方米。目前，贝壳平台仍有两套别墅挂牌出售，挂牌价格约12万元/平方米。

此前，该项目也曾出现法拍成交案例。2023年，一套约310平方米别墅经过多轮竞价后，以2601万元成交，单价约8.4万元/平方米。

但此次13套房源集中进入法拍市场，情况有所不同。此次拍卖中，除一套精装别墅单独出售外，其余12套别墅均需要与多个车位整体打包。其中，由于对应地下车库部分已经围合，车位无法作为标准车位独立使用，导致买家未来使用和交易存在不确定性。

此外，拍卖公告还提示，房源实际使用位置、面积、范围存在与产权登记位置不一致的风险，内部结构也可能存在改动，成交后买受人要恢复原状使用。

“对于买家来说，这类资产不仅需要资金实力，还需要较强的风险承受能力。”一位法拍业内人士表示，随着白云新城、琶洲、金融城等新兴豪宅板块崛起，广州高端改善需求拥有了更多选择。在同一价格区间内，无论新房还是二手豪宅，市场都存在更具确定性的替代产品，没有人报名也在意料之中。

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佳兆业广州多个项目承压

佳兆业天墅流拍，并非佳兆业广州资产处置困境的个案。

7月16日，位于海珠区的佳兆业中心（除3号楼外）也进入变卖程序。此前，该项目曾经历两轮拍卖。去年8月首次拍卖时，起拍总价约27.2亿元，但无人报名流拍；今年6月二拍时，起拍价格下降至约21.8亿元，依然无人报名。

佳兆业中心位于海珠区洛溪大桥西北面、北濠涌东侧，前身为南天国际酒店用品批发市场。2017年，佳兆业与该市场达成升级改造协议。按照最初规划，项目总建筑面积约47.4万平方米，计划打造集高端SOHO、总部写字楼、展销公园及交通枢纽于一体的大型产业综合体。

海珠佳兆业中心实景图

来源：阿里资产平台

上述法拍业内人士分析称，商业综合体投资门槛高，不仅要求对区域商业生态有精准把控，更考验运营与资金实力，类似停摆项目通常不易找到合适买家。

佳兆业此前参与的城市更新项目也受到关注。位于白云区的小坪村旧村改造项目便是其中之一，原计划于2021年底开盘销售，但受佳兆业流动性危机影响，推进一度停滞。

去年年底，中铁诺德宣布获取佳兆业白云城市广场一期融资区地块开发代建管理项目。今年1月，小坪村回迁安置房一期完成摇珠分房，总建筑面积约32.07万平方米，共1958套回迁房源。

不过，虽然一期融资区主体已经封顶，市场此前传出项目计划于2026年一季度入市销售，但目前仍未有进一步消息。

此外，佳兆业在海珠区石溪村城市更新项目中的推进同样进展缓慢。

2025年10月，海珠区政府公布《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》获批，项目改造模式和实施主体均未发生变化。

该项目实施主体广东佳红房地产开发有限公司，由佳兆业集团（深圳）有限公司持股55%，广州红八方城市更新有限公司持股45%。但受企业资金压力影响，项目推进仍没有太多进展。

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资产盘活仍是核心挑战

从经营数据来看，佳兆业仍处于调整阶段。

年报显示，2025年，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约55.44亿元，同比减少17.9%；已售总建筑面积约35.10万平方米，同比减少36.6%。同期，公司实现营业收入95亿元，同比下降17.82%，较2021年高峰时期累计下降超过七成。

值得注意的是，2025年公司拥有人应占溢利525.55亿元，实现扭亏为盈。但这一盈利主要来源于约853.74亿元的债务重组收益。若剔除该项一次性收益，亏损规模较2024年有所扩大。

对于佳兆业而言，如何加快存量资产盘活、推动停滞项目恢复开发，仍是摆在面前的重要课题。