开发商炸楼维持房价！土耳其住房过剩租金反涨，政府亲自下场建房

我刚结束在土耳其为期4周的行程，期间与国际城市研究与行动网络的同事会面。该网络每年的会议都由成员城市主办，当地研究人员和行动者会带来访代表看到游客很少接触到的城市另一面。不过，伊斯坦布尔的阴暗面几乎无需刻意寻找——城市向东、向西的开发都已进入狂飙状态。

一栋栋最高达40层的住宅塔楼密集矗立，放眼望去几乎看不到尽头。它们不断吞噬耕地，把基础设施推向极限，也让原本彼此分离的城镇连成一个庞大的都市区。这轮住房供应的大幅增加有一个耐人寻味的现象：房屋售价和租金并没有下降。

为什么会这样？原因很复杂，部分在于新建住房明显面向高端市场，部分在于价格合谋，还有一部分在于，许多项目由来自战乱国家的精英阶层出资，他们暂时无意将这些作为资产停放的房产投放市场。世界各地的住房空置率一向很难准确统计。即便有政府尝试对空置住房征税——土耳其并不在其中——也只能依赖业主自愿申报，因此官方数据与地方估算往往不一致。

土耳其政府并不收集这类数据，但当地2023年的一项估算认为，伊斯坦布尔的空置率最高可达11.5%。伊斯坦布尔大学的研究人员如今则非正式地将这一数字估计为接近30%。土耳其是一个极端案例，问题也格外尖锐，但围绕高端房产建设、追逐更高回报、操纵价格以及维持住房稀缺的逻辑，却具有普遍性。

近年一些引人注目的高楼爆破拆除，通常被归因于施工质量低劣或违法建设，也与区位错配有关——比如房价超出当地市场承受能力，或项目建在需求不足的地区。但这些代价高昂的爆破背后，更深层的动机是维持住宅价格高位。

如果说大规模空置和拆除，是住房过剩情况下较为激烈的应对方式，那么一些较小城市也在以较温和的形式面对同样的问题。过去20年，温哥华和多伦多的公寓热潮为这两座城市新增了数以千计的住房，但两地仍然位列全球住房最难负担的城市之中。直到两年前，加拿大大幅削减移民规模，同时上调利率并收紧按揭审查，试图通过压低需求为市场降温，房价才开始趋于稳定。

今年6月，面对即将出现的住房过剩，加拿大联邦政府宣布一项计划，拟收购未售出的公寓，用作“可负担住房”。总理马克·卡尼确认，此举将使开发商无需下调销售价格。有一点在各地都非常清楚：房地产投资者和开发商从事这些活动，并不是为了压低房价。坦率地说，政府也未必真希望他们这么做。许多国家的繁荣高度依赖城市化进程和天际线上的塔吊——这些都是廉价而醒目的经济增长信号——相比之下，收益分配的不平等反而退居其次。

在澳大利亚，房地产与基础设施开发，以及住房的金融化，几乎是州政府和联邦政府能提供给城市的最重要政策工具。为了调和由此带来的显著社会不公，他们仍执着于一种幻想：市场终将把住房建到过剩，进而压低价格，缓解住房不稳定和无家可归问题，带领人们走出可负担住房危机。

开发商反而更现实。由于建筑成本持续上升、利润空间受到挤压，墨尔本和悉尼的建设热潮在两年前已经放缓。本报2024年10月曾报道，房地产专家警告称，若公寓价格不能大幅上涨，政府加快推进新建高层住宅的计划将缺乏可行性。行业分析机构查特·凯克·克雷默表示，要鼓励开发商建设新的高密度住宅，公寓价格至少还需上涨15%。

与国际同行相比，澳大利亚开发商在面对价格下行前景时也更“理性”。他们同样倾向于让房屋空置，或者他们的投资型买家会这样做，但通常不会大规模如此操作，也不会把楼炸掉，或频繁请求政府纾困。更常见的做法是，他们干脆停止建设。

如果政府能跳出自由市场意识形态，这种局面虽然是噩梦，也可能正是出路所在。即便是行业内部人士，比如前米尔瓦克首席执行官、国家住房供应与可负担性委员会主席苏珊·劳埃德-赫维茨，也表示政府需要像过去那样，在住房建设中发挥作用。

无论国际还是本地，证据都已摆在眼前。私人市场会抵制一切压低价格的尝试，永远不会主动建设真正负担得起的住房。它们会建设回报最高的高端产品。只有政府拥有独特的资源和能力，在市场不能建、不愿建的时候，建设市场无法提供的住房。诚然，预算存在限制，但澳大利亚是一个富裕国家。我能想到一笔闲置的3680亿澳元，如果投入其中，会很有帮助。

我们的城市大体上依然美丽，仍有耕地，也拥有良好且持续改善的基础设施。但这一切都很脆弱。政客和政策制定者需要更多看到这个世界阴暗而真实的一面，而不是只停留在充满宣传意味的国事访问中。又或者，他们至少该更认真地倾听那些真正了解情况的人。