创金合信首农REIT季报解读：可供分配金额环比增63.9% 货币资金同比降45.75%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润1427万元 年化现金流分派率6.86%

2026年二季度，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“创金合信首农REIT”）实现本期收入6828.73万元，净利润1427.45万元，经营活动产生的现金流量净额5784.78万元。本期现金流分派率2.11%，年化现金流分派率6.86%。

主要财务指标报告期（2026年04月01日-2026年06月30日）本期收入68,287,256.88元本期净利润14,274,522.28元经营活动产生的现金流量净额57,847,839.06元本期现金流分派率（%）2.11年化现金流分派率（%）6.86

可供分配金额环比增长63.9% 税费支付影响显著

报告期内，基金可供分配金额为7874.16万元，单位可供分配金额0.0787元；本年累计可供分配金额12679.13万元，单位累计0.1268元。值得注意的是，本期可供分配金额较2026年一季度（4804.97万元）增长63.9%，主要受税费支付时点影响——一季度已预缴1-6月房产税及土地使用税，二季度相应减少税费预留额度。

期间可供分配金额单位可供分配金额本期78,741,553.50元0.0787元本年累计126,791,288.82元0.1268元

实际分配方面，基金于2026年4月完成第一次分红，本期实际分配金额1.3亿元，单位实际分配0.13元，本年累计分配金额与本期一致。

基金运作与投资策略：核心租户租约延长 租金条款调整引关注

投资策略聚焦资产运营 租约重组影响收入结构

基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资策略包括初始投资、扩募收购、资产处置等。报告期内，核心运作事件为与重要现金流提供方北京顺捷中恒科技有限公司（快手科技关联方）签署租赁合同补充协议：将租赁期限从2032年1月22日延长至2036年1月22日，租赁面积99,905.73平方米保持不变；2026年租金单价不变，2027年起地上部分单价调整为不低于6.35元/平方米/天，取消原租金递增安排，并给予合计8个月租金优惠。

根据会计政策，本次租约变更作为新租赁重新确认收入，导致2026年一季度收入追溯调整为6793.11万元。基金管理人表示，此举旨在夯实租赁稳定性，但在其他条件不变情况下，预计2027年不含税租金收入较2025年（34,147.07万元）下降幅度不超过12%。

不动产项目运营：出租率96.91% 前两大租户贡献96.46%收入

首农元中心项目运营稳定 科技企业占比超98%

基金唯一底层资产为首农元中心项目，总建筑面积20.36万平方米，可租赁面积16.10万平方米，报告期末实际出租面积15.60万平方米，出租率96.91%。报告期内实现营业收入6713.98万元，其中出租收入6623.22万元，占比98.65%；地下停车场出租收入90.76万元，占比1.35%。

运营指标指标数值报告期末可供出租面积160,967.36平方米报告期末实际出租面积155,997.55平方米出租率96.91%报告期内租金单价水平6.48元/平方米/天报告期末加权平均剩余租期7.29年报告期末租金收缴率99.96%

租户结构高度集中，按租赁面积统计，科技推广和应用服务业占比93.58%，信息传输、软件和信息技术服务业占5.33%。收入贡献方面，前两大租户（顺捷中恒及小米关联方）分别占比59.10%、37.36%，合计贡献96.46%营业收入，存在单一客户依赖风险。

资产负债与现金流：货币资金同比降45.75% 财务费用占比73.44%

项目公司货币资金1.98亿元 长期应付款24.57亿元

截至报告期末，项目公司元创新（北京）科技产业有限公司总资产18.59亿元，较上年末下降10.78%；货币资金1.98亿元，较上年末3.65亿元下降45.75%，主要因2025年度应付专项计划股东借款利息已于一季度支付。投资性房地产15.44亿元，较上年末下降1.97%，系正常折旧所致。

负债端，长期应付款24.57亿元，与上年末持平，主要为专项计划借款。

主要资产负债科目报告期末金额上年末金额变动比例（%）货币资金198,229,025.64元365,365,919.19元投资性房地产1,543,715,572.95元1,574,733,596.19元长期应付款2,456,666,666.67元2,456,666,666.67元0.00

营业成本1.11亿元 财务费用占比超七成

报告期内，项目公司营业成本/费用合计1.11亿元，其中财务费用8141.48万元，占比73.44%；折旧和摊销1554.90万元，占比14.03%；税金及附加1157.43万元，占比10.44%；运营管理服务费216.48万元，占比1.95%。财务费用高企主要系长期应付款利息支出所致。

成本构成金额（元）占总成本比例（%）运营管理服务费2,164,799.461.95折旧和摊销15,548,980.17税金及附加11,574,299.10财务费用81,414,763.45营业成本/费用合计110,861,844.88

风险提示与投资机会：租户集中度风险突出 扩募计划或成关键

风险提示：三大风险需警惕

1. 租户集中度风险：前两大租户收入占比超96%，若核心租户因行业波动（如数字经济、互联网信息产业技术迭代、竞争加剧）出现履约能力下降、提前退租或租金下调，将直接影响基金现金流。

2. 流动性风险：项目公司货币资金较上年末下降45.75%，虽当前可覆盖短期支出，但需关注后续租金收缴及扩募资金到位情况。

3. 租金收入下滑风险：顺捷中恒租约调整后，2027年租金收入预计较2025年下降不超过12%，若后续招商不及预期，可能进一步影响收益。

投资机会：高出租率与扩募预期支撑长期价值

1. 运营基本面稳健：96.91%的高出租率、99.96%的租金收缴率及7.29年的平均剩余租期，显示项目运营稳定性较强。

2. 现金流分派率具备吸引力：年化6.86%的现金流分派率，在当前利率环境下具有相对优势。

3. 扩募计划推进中：原始权益人承诺加速资产扩募，优质资产注入有望分散租户集中度风险，提升基金规模及收益稳定性。

基金份额与其他：份额总额10亿份 无固有资金投资

报告期末基金份额总额10亿份，与期初持平，未发生份额变动。基金管理人创金合信基金管理有限公司未运用固有资金投资本基金。

报告期期末不动产基金份额总额1,000,000,000.00份

总结：创金合信首农REIT二季度业绩呈现“收入稳增、利润承压、现金流充裕”特征，核心资产运营稳定但租户集中度风险突出。投资者需密切关注租约调整后租金收入变化及扩募进展，在把握6.86%年化分派率机会的同时，警惕单一客户依赖及流动性风险。