广西
在韩国续约租房合同，可能会被房东要求上调月租或保证金。这时，很多人不清楚韩国法律对涨房租有哪些规定，稀里糊涂地接受了房东说的涨价方案。或者有些人干脆拒绝房东的涨价要求，跟房东闹很大的矛盾。其实韩国《住宅租赁保护法》对涨房租有着明确的规则，考虑到大家没有时间逐条阅读法律条件，本期内容给大家整理必须要知道的几个核心知识。
原则：1年之内不能涨，涨也最多5%
房东在税费、公共费用等负担增加，或因经济情况变动导致约定的租金或保证金不再适当时，可以向租户请求增额（《住宅租赁保护法》第7条第1款）。但这里有两条强力限制。
第一，时间限制。签订租赁合同后或增额后1年之内，不得再次请求增额。第二，幅度限制。不得超过约定租金或保证金的二十分之一、即5%请求增额。市、道可以通过条例在这个5%范围内另行规定上限，如果地方政府没有另行规定，则适用5%。
还有一点务必记住：5%只是"可以上调的上限"，不是"必须涨给房东的比例"。不是房东一提要求就自动上涨5%，在这个范围内涨到多少，完全可以通过协商确定。
例外：5%规则适用与不适用的情形
这是实务中最容易混淆的部分。这个5%限制，适用于合同存续期间上调租金，或行使合同更新请求权进行续约的情形。而根据大法院判例，租赁合同终止后重新签约的，或者即便在合同终止前、但双方达成共识的，可以不受此限制增额。也就是说，更新请求权已经用完之后的新签重签合同，得不到5%规则的保护。
反过来，韩国大法院也有对租客有利的判例。如果合同中有"不上调租金"的特别约定，房东原则上不得请求增额。只有当维持该约定已违反诚实信用原则的程度的情势变更发生时，才能例外地请求增额。
再补充一点：行使更新请求权而更新的合同，视为按与前一租赁相同的条件重新签订，因此房东不能单方面把全税改成月租。即便租户同意转换，也要适用法定转换率，即10%与"韩国银行基准利率+2%"中较低的比例。
涨上去的保证金，需要新的确定日期
租户如果决定接受房东的增额请求，从这里开始才真正重要。涨上去的保证金，得不到原有确定日期（확정일자）的保护。必须就增额部分另行签订租赁合同，并为该合同重新取得确定日期，从那天起，增额部分才能优先于后顺位权利人受偿。
而在取得确定日期之前，还有一件必须做的事：调取不动产登记簿，确认这段时间内房子上有没有新设定抵押权等担保物权。按照大法院判例，即便是具备对抗力的租户，如果在抵押权设定之后增加了保证金，该增额部分也无法对抗通过拍卖取得房屋的新所有人。说白了，不查登记簿就把保证金涨上去，房子一旦被拍卖，涨上去的钱可能整个打水漂。
韩国租房风险多，一定要掌握法律常识
金毅律师的想法
如果房东要求涨房租，先确认距上次上调或签约时点是否已满1年。如果是行使更新请求权或存续期间增额，核算涨幅是否在5%以内，并在该范围内协商。区分是重新签约还是合同更新。决定接受增额的，先查登记簿，看有没有新的抵押权。签订增额部分的合同，并务必取得新的确定日期。只要大家记住这些，当韩国房东要求涨房租的时候，大家在法律上吃亏的可能性会大大降低。
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