净利润下跌超五成，招商蛇口出清“低效资产”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

招商蛇口利润再次波动。

据招商蛇口业绩预告，其预计2026年上半年归母净利润5亿元至6.5亿元，同比下降55%-65%；预计扣非后归母净利润5000万元-7000万元，同比下降93%-95%。

这符合招商蛇口近年来的利润变化曲线。招商蛇口业绩表现向来起伏，从历年经营曲线看，公司利润自2023年起频繁波动，去年全年归母净利润更是下跌74.65%，录得10.24亿元。

虽然招商蛇口利润表现平平，但在土地市场上，招商蛇口依然积极进取。根据中指研究院发布的数据，今年上半年，招商蛇口拿地金额为130亿元，位列行业第五名，投资强度得以保持。

在市场变幻的当下，招商蛇口坚持“聚焦核心、以销定投”的审慎策略，销售端也保持稳健，这是它当前穿越周期的底气。

利润下滑

招商蛇口此番利润骤降，在市场的预期之内。

今年一季度，招商蛇口录得营业收入236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润为3911.86万元，同比下降91.22%；扣非归母净利润为-3.75亿元，同比下降197.09%。一季报业绩表现不佳，也直接影响了上半年的业绩表现。

尽管招商蛇口最终在今年上半年实现扣非净利润为正，但与去年同期相比，仍有较大幅度的下滑。

今年上半年，招商蛇口归母净利润仅录得5亿元至6.5亿元，同比下降55%-65%；预计扣非后归母净利润5000万元-7000万元，同比下降93%-95%，下滑幅度较大。

招商蛇口解释称，净利润下滑的原因有二：其一，今年上半年房地产项目竣工交付并结转的面积虽同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，导致结转毛利同比减少；其二，投资收益同比减少。

这是近年来头部房企业绩承压的缩影。

过去几年，头部房企有“逆周期”拿地的惯性。在市场尚未明朗之时，这些房企加大投资力度，积攒了多宗去化周期长的高价地。在当前的市场环境下，这些地块只能通过“以价换量”加速去库存，这就导致项目出现计提减值或者毛利率下降的情况。

以位于广州的招商湾区1872为例，这宗项目由招商蛇口于2021年以41.31亿元竞得，地块溢价率接近36%，折算楼面价约18108元/平方米，创下当时广州南沙庆盛片区住宅地块楼面价新高。

最近，招商湾区1872拟对项目未开发的国有建设用地使用权进行分割调整，公示提及调整原因为：受市场环境影响，需阶段性控制开发强度、保障全体业主合法权益。

这被视作盘活存量用地的前兆。在此之前，招商湾区1872已经在招商蛇口的财报中进行过计提减值准备，额度为7664万元。

在2025年的财务报表中，招商蛇口也曾进行过较大规模的计提减值准备。

根据财报，2025年，招商蛇口计提减值准备合计约42.7亿元，其中存货跌价准备约32.69亿元，信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元，长期股权投资减值准备约2407万元。

回归核心

半年报业绩是招商蛇口过去的成绩单。着眼未来，招商蛇口销售和投资都在变得更加稳健。

今年上半年，招商蛇口累计签约销售金额962.45亿元，同比上涨8.3%，签约面积305.18万平方米，同比提升8.9%，行业排名稳居全国第四；销售均价高达3.15万元/平方米，同比上涨18.9%。

招商蛇口的销售业绩，主要来自四座一线城市以及核心二线城市的贡献。其中，北京朝棠揽阅项目开盘以来去化已近九成；深圳海晏府首推108套去化九成，观潮府单日揽金60亿元；上海康定壹拾玖三开三捷揽金80亿元，安澜上海单盘首开销售额也超90亿元。

销售均价大涨、核心城市报捷，背后是招商蛇口的投资思路发生变化。

去年以来，招商蛇口一直强调践行“以销定投、聚焦核心”原则，主动规避三四线低效地块。

2026年上半年，招商蛇口新增土地储备继续聚焦核心城市。在上海今年第三批次土拍中，招商蛇口以超63亿元拿下徐汇长桥、普陀石泉两宗核心地块；今年6月，招商蛇口也分别拿下北京市通州区城市副中心03组团项目及杭州市滨江区永久河单元项目，两个项目均位于确定性强的板块。

一位招商蛇口城市公司的人士告诉21世纪经济报道记者，公司这两年一直执行非常稳健的投资策略。其所在的城市，今年有很多宗地块存在投资机会。但因为对市场的预判更加审慎，且在手货值足够，所以只拿最好的地块。“今年一些中小型的企业因为无地可以开发，会更激进一些，我们反而会采取更保守的策略。”

投资更加聚焦，招商蛇口业绩回稳指日可待。一位熟悉招商蛇口的分析师也对21世纪经济报道记者表示，根据其所在机构的调研，在高价地出清之后，招商蛇口在开发的项目多数利润率有所保障，公司基本面有望企稳。

今年以来，在招商局集团的部署之下，招商蛇口也采取果断的措施加快退出非核心业务，包括退出非核心城市的开发业务，以及退出邮轮、医院运营业务。

随着这些不盈利板块的出清，招商蛇口也有望轻装上阵。

招商蛇口对未来的规划是，在“十五五”期间，坚持以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局，以“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”为战略目标，围绕三大业务板块推动精准投资、产品升级、运营增值与资产盘活。

背靠大树，招商蛇口甩开包袱，重新出发。

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