天津
高盛在7月17日发布的研报中，基于对利润率更保守的预期，对华润置地（01109.HK）的盈利预测进行了全面下调。
核心预测调整
· 核心盈利预测：平均下调15%。
· 2026年每股盈利：预计下跌10%。
· 与市场共识对比：修订后的营业额及核心盈利预测，分别比市场共识低6% 及13%。
调整核心原因：毛利率下调与减值加深
尽管公司2026上半年运营数据稳健（开发物业合约销售同比增长6%至1,170亿元，租金收入同比增长13%），但高盛认为一线城市以外房价持续疲弱将带来更大压力：
· 2026年开发物业毛利率：下调4个百分点至13.4%。
· 2027-2028年开发物业毛利率：平均下调4个百分点。
盈利缓冲因素：REITs上市收益与稳定租金
开发物业板块承压，但以下因素提供了缓冲：
· 成都万象城REITs上市：7月8日在上交所挂牌，资产对价约105亿元，预计带来数十亿元出售收益。
· 投资物业及物业管理：租金收入13% 的增长远高于同业，预计能稳定贡献利润。
在上述因素综合作用下，高盛预计公司2026年上半年净利润将同比持平。
盈利展望与复苏路径
高盛认为公司盈利将经历“先见底、后复苏”的过程：
· 见底：账面盈利能力预计在2026年底见底。
· 复苏：预计从2027年度起，随着开发物业利润率见底而逐步复苏；账面盈利能力改善要等到2028年才开始显现。
评级与目标价
尽管下调盈利预测，高盛仍维持“买入”评级，12个月目标价36.6港元不变。目前股价较2026年底预测资产净值（NAV）折让17%，高盛认为估值仍具吸引力。
总的来看，高盛认为短期盈利虽面临开发物业利润率下滑的压力，但REITs上市收益和稳定租金提供了缓冲，中长期基本面依然稳健。
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