「上实·雲秀」中环旁惊现“双轨TOD”！上实城开徐汇新盘定名，「上实·雲秀」效果图首度曝光！

最新消息！上实城开在今年3月竞得的徐汇区S031102单元S04-16地块，正式定名为「上实·雲秀」，项目效果图同步曝光。

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作为上实城开“十五五”开局之年摘得的首个项目，上实·雲秀的亮相备受市场关注。这个位于徐汇中环旁的全新盘，究竟有哪些看点？我们一起来拆解。

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26.75亿底价拿地，住宅楼板价超6万/㎡

今年3月13日，上海2026年第一批次土拍，上实城开以底价26.75亿元竞得徐汇长桥街道S04-16地块，成交楼面价48511元/㎡。

该地块为商住混合用地，占地面积约2.76万平方米，容积率2.0，总计容建筑面积约5.51万平方米，其中住宅占比75%、商业占比25%。若剔除商业部分，住宅实际楼板价约6.1万元/㎡。

与此同时，地块商品住宅装修标准（集采价）不低于4000元/㎡。仅从这两项数据就能看出，上实·雲秀的定位绝非刚需，而是瞄准了改善型客群。

双轨TOD+中环旁，交通优势“肉眼可见”

上实·雲秀最核心的卖点，当属其交通区位。项目位于老沪闵路与罗秀路之间，东侧紧邻地铁15号线罗秀路站，是真正意义上的地铁上盖，出门即进站。同时，规划中的26号线也将在此交汇，未来将形成双轨TOD格局。

不仅如此，项目驾车驶入中环线也十分便捷，兼顾了轨交与快速路的双重优势。对于在徐汇、漕河泾乃至浦西核心商圈工作的购房者来说，这样的通勤条件堪称“满分配置”。

此外，地块距离区域重点产业项目——原为北洋人工智能小镇、现更名为上海创智共生社区——不足一公里。产业与居住的深度融合，也为项目的长期价值提供了支撑。

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低密小高层+“好社区”标准，产品力值得期待

在寸土寸金的徐汇中环，低密产品向来稀缺。上实·雲秀容积率2.0，建筑限高60米（局部80米）。虽然不同于此前市场传闻的10-11层小高层（那是招商植物园地块的指标），但2.0的容积率在主城区依然属于难得的低密配置。

项目以“好社区”标准体系为引领，优化户型尺度、采光通风、套内功能布局，兼顾居住舒适度与空间实用性。景观示范区以自然生态为基底，划分全龄活动空间，在社区营造上颇具匠心。

值得关注的是，项目25%的商业部分将围绕 “一老一少一宠” 的定位导向，落地上实城开首个新建类 “邻街”品牌旗舰商业【参考内容2】。这种精准锁定社区高频生活场景的商业定位，在当下的上海楼市中颇具新意，也有望成为项目的一大差异化亮点。

板块竞争加剧，上实·雲秀如何突围？

上实·雲秀所处的长桥板块，眼下正迎来一波供应高峰。

项目东北方向约700米处，就是在售的 “海上清和玺” 。该项目自2024年11月首开以来，历经6次推盘，累计推出834套房源，均价稳定在11.2万-11.3万/㎡之间，去化节奏稳定，已形成较强的市场认知度。

更值得关注的是，今年4月的上海第三轮土拍中，徐汇植物园板块的xh290-09地块历经82轮竞价，最终由招商蛇口以33亿元摘得，溢价率25% ，成交楼板价高达87150元/㎡。该地块容积率仅1.8，建筑限高36米，将打造10-11层低密小高层，预计推出建面约125-190㎡户型，定位偏高端改善。

这意味着，上实·雲秀未来将面临海上清和玺与招商植物园项目的双面夹击。如何在产品力、价格策略和社区营造上打出差异化，将是上实城开必须回答的课题。

总之，作为上实城开“十五五”开局之作，上实·雲秀承载的不仅是一个项目的成败，更是集团在徐汇核心区战略布局的重要落子。

双轨TOD的交通天赋、中环旁的低密禀赋、以及“好社区”+“邻街”商业的产品创新，构成了项目的三重护城河。但在竞争日趋白热化的长桥板块，这些优势能否转化为实际的去化表现，还需要市场来检验。

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对于购房者而言，如果你对徐汇中环的地段有执念，又希望兼顾通勤便利与居住品质，上实·雲秀值得放入你的“关注清单”。