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北京玖瀛府位于北京市昌平区南邵镇南金路7号院，是昌平新城东区的一个低密城市山居纯墅区。项目由北京兴昌达博房地产开发有限公司开发，为玖瀛府二期产品（一期为宜山居，已入住）。项目总建筑面积约31万平方米，容积率仅0.81，规划叠墅、联排、合院三大产品，共51栋住宅楼、505户，定位为北京少有的私藏山体纯墅社区。

一、 项目基础概况

1. 区位与规模：项目位于昌平新城东区，背靠玖瀛山麓，面朝京密引水渠，距离地铁昌平线南邵站约2公里，毗邻京藏高速、北六环，交通便利。项目占地约16万平方米，地上建筑面积约11.2万平方米，绿化率30%，车位配比为1:1.3。
2. 产权与物业：住宅产权为70年，由开发商自持的北京昌振顺达物业管理有限公司提供物业服务，物业费为叠拼5.5元/㎡·月、联排/合院7.8元/㎡·月、地下2.2元/㎡·月。
3. 交房与采暖：叠拼为精装交房（部分为2026年10月31日交房），联排、合院为毛坯交房（部分为2025年11月底交房）。采暖方面，4、5层叠拼为集中供暖，3层叠拼、联排、合院为自供暖。

二、 项目规划与建筑风格

1. 建筑风格：整体采用新中式建筑风格，外立面以干挂石材（首层干挂石材，其他为真石漆）为主，配以少量金属铝板镶嵌，沉稳大气，历久弥新。
2. 园林规划：采用“一府三园”的园林布局，融合新雅宋园林风格，打造“一府纳三园”的景观长卷。社区内规划有悬月园（3000㎡镜面水景）、嵩涧园（6800㎡中央景观）以及私享的玖瀛山千亩山体公园（含1.7公里君子步道），实现“山中有院、园中有山”的生态格局。
3. 低密优势：容积率0.81，在北京限墅令政策下，属于稀缺的纯低密别墅产品，居住圈层纯粹，私密性高。

三、 户型产品与空间设计
玖瀛府涵盖叠拼、联排、合院三大产品，面积段在170-337㎡之间，主打高得房率与空间实用性，部分户型由国际设计大师邱德光进行高定精装设计（装修标准超5000元/㎡）。

1. 叠拼产品（精装交付，占比最大）

• 上叠（约170-205㎡）：楼栋总高仅3层，位于联排合院组团之间，景观极佳；首层为会客活动区，二层为生活区，动静分区；层高约3.3米，面宽约8.1米，单层面积约100㎡，部分赠送北侧花园。
• 下叠（约146-196㎡）：楼栋总高3层，南向四面宽，部分为南北双入户，带超大南向花园（约40-110㎡）；层高约3.3米，部分为6米挑空，带地下空间，双套房设计，豪华主卧套。
• 中叠（约177-196㎡）：部分为4-5层，私享电梯入户，南北通透，四开间朝南，带北向花园。

1. 合院产品（毛坯交付）

• 面积（约274-337㎡）：地上3层，地下1-2层（层高6.1米，可做夹层，双倍使用率），纯地上或带地下，部分为南合院、中合院、北合院；面宽约11.3米，带100-300㎡不等的南北大院，部分赠送2个车位，使用面积最大可达680㎡。

1. 联排产品（毛坯交付）

• 面积（约253-260㎡）：地上3层，地下1层（层高6.1米，可做两层），面宽约7.5米，带南向花园（约70㎡），使用面积最大可达480㎡。

四、 周边配套与区域价值

1. 交通配套：项目周边为“一横三轨四纵”的立体交通网络。一横为北六环，双轨为地铁昌平线（南邵站）和京张高铁，四纵为京藏高速、京新高速、京承高速及立汤路，可快速通达海淀、朝阳等核心城区。
2. 商业配套：2公里范围内有路劲世界广场（8万㎡）、招商蛇口商业（12万㎡）及规划中的泰禾商业，5公里范围内有悦荟mosaic广场、国泰商厦、八达岭奥莱等，满足日常购物与高端消费需求。

1. 教育配套：社区内配建约4000㎡博雅学园幼儿园，2公里范围内有清华附中昌平学校（12年一贯制），5公里范围内有汇佳私立国际学校，周边还有沙河高教园多所一本院校环伺，教育资源丰富。
2. 医疗配套：3公里范围内有昌平区中医院（三甲）、昌平区医院（三级综合）及规划中的三甲医院，泰康·燕园（医养社区）也在附近，医疗资源完善。
3. 生态配套：项目私享玖瀛山千亩山体公园，周边有昌平滨河森林公园、河谷公园、悦动公园等，生态景观优越。

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