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智通财经APP获悉，美国6月新屋开工环比跳涨19%，但强势表现全由波动剧烈的公寓项目拉动，独栋住宅开工和营建许可则延续颓势，凸显高利率、高库存以及中东冲突带来的不确定性正持续压制住宅投资。
美国商务部周五公布的数据显示，6月新屋开工年化环比增长19.0%，折年率升至142.7万套(约143万套)，创三个月新高并远超市场预期。然而，这一反弹几乎完全由多户住宅推动：包含五个单元以上的公寓楼项目开工环比飙升76.3%，至年化51.3万套，而上月曾暴跌近四成。这充分反映出多户住宅数据的月度高波动特征，同时高房价与高抵押贷款利率也在将部分购房需求推向租赁市场，为公寓建设提供支撑。
与此形成鲜明对比的是，占据住宅投资大头的独栋住宅开工环比微降0.2%，至年化89.5万套，同比下降3.2%，在经历了一个整体冷清的春季后再度下滑。独栋住宅建商持续面临未售新房库存高企(接近2007年末水平)和需求疲软的双重压力，不得不普遍加大销售激励措施。全美住宅建筑商协会(NAHB)调查显示，7月独栋住宅建商信心仍然低迷，业界将原因归于中东冲突带来的经济不确定性、材料与土地成本上升以及仍处高位的抵押贷款利率。
前瞻指标更显凉意。6月整体营建许可环比下降3.0%至年化136.7万套，降至3月以来最低。其中，独栋住宅许可环比减少2.4%至87.1万套，创下十个月低点，同比下降0.2%;多户住宅许可亦环比下降4.9%至44.5万套。作为未来建设的先行指标，许可数据全线走低预示着后续建筑活动可能重新降温。
分析认为，抵押贷款利率高企持续对购买力形成压制。房地美数据显示，自2月底美国与以色列联合攻击伊朗以来，30年期固定抵押贷款利率已攀升近60个基点，本周触及6.55%的11个月高点。在此背景下，亚特兰大联储的GDPNow模型此前预测，住宅投资对第二季度GDP的贡献将十分微小。
从区域来看，6月各主要地区新屋开工普遍增长。全美最大建屋区域南部开工环比增长15.2%，主要由多户项目驱动;中西部开工量则攀升至2024年以来最高水平。
政策面上，行业研究分析师德鲁·里丁在本周一份简报中指出，近期通过的《21世纪住房之路法案》(即两党住房可负担性立法)被视为长期利好，尤其利于建后出租社区和工厂化住宅开发商，并包含限制投资公司大规模收购独栋住宅、加速或豁免部分项目环境审查等条款。不过，由于相关条款落地需要时间，该分析师认为短期内难以对行业困境形成实质改善。值得注意的是，该法案在总统特朗普未予签署的情况下仍自动成为法律，特朗普当时要求国会先通过一项独立的投票法案。
政府报告同时注明，月度新屋开工数据波动极大，6月整体变化在90%的置信区间内介于增长3.1%至34.9%之间，后续仍存在较大修正可能。
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