北京
文/上海进深 严明会
近日，国贸虹口北外滩项目计方案正式公示。
国贸曲线进入内环的首个项目，终于揭开面纱。
此次公示涉及两个地块：
其中，hk196-08地块为住宅用地，容积率6.2，用地面积3707㎡，限高100米，建面约2.3万方。
规划显示，该地块将建设2幢29 2F的超高层住宅，并配建社区配套设施。
旁边的hk196-06地块，为C2C3商业文化用地，容积率1.39，用地面积6582㎡，建面约9.1万方，规划建设具有历史风貌特色的商业文化设施，需100%自持。
未来这里将融合胜利电影院、酱园弄等周边历史元素，复原石库门城市场景，打造影视文化与商业体验融合空间。
项目采用“影视 居住”复合开发模式，在更新提升中统筹历史风貌保护与功能建设，成为国贸地产在上海布局的首个核心区城市更新类复合项目。
中小套占比40%
从规划图来看，由于地块面积有限，住宅区域几乎是贴着用地红线建的。
占地面积仅3707㎡，而标准的11人制足球场面积是7140㎡，前者大约是后者的一半。
消防登高场地，甚至部分借用了两个地块之间的海宁路。
出让要求规定，中小套型住宅面积须占住宅总建筑面积40%以上，全装修比例100%，装修标准不低于4000元/㎡。
户型方面，网传将以110㎡3房，130㎡3房，145㎡4房，170㎡4房为主。装标在5000-7000元/㎡。
新规之下，附赠率可能有惊喜。
不过，出让条件规定中小套型须占住宅总建面40%以上，在核心区新房起步面积持续膨胀的当下，这批中小户型反而成为稀缺品，买入门槛相对友好。
北外滩目前已经是竞争红海，金茂璞元、绿城潮鸣外滩、华润外滩瑞府、中粮·北外滩壹号……头部房企的王牌产品线在这里悉数集结，每一个拎出来都是各自体系的标杆之作。
大户型拼尺度，风貌别墅拼调性，产品上限被一轮轮推高。
国贸地块自身受容积率、中小套型配比、历史风貌保护等多重约束，发挥空间有限，周边竞品又个个能打。
如何在一个重度内卷的板块找到差异化切口，让客户买单，这是国贸从郊区跨入核心区主战场必须迈过的一道坎。
曲线入内环
国贸拿下这个项目，走的不是常规土拍路径，而是一场股权收购。
2025年5月，北外滩集团旗下上海颀颀开发建设有限公司以底价21.57亿元摘得该组合地块，综合楼板价约67133元/㎡，其中住宅88000元/㎡，商业文化14699元/㎡。
到了2025年12月，北外滩集团挂牌转让项目公司“上海坤昇开发建设有限公司”100%股权及债权，整体转让底价不低于21.76亿元。
今年2月，底价调整至约21.62亿元。最终，国贸地产接盘。
这也成为国贸地产在上海核心区域的一次关键落子。
过去几年，国贸在上海大多布局外环，集中于松江、青浦等区域，开发过国贸天悦、国贸梧桐原、国贸佘山原墅等项目。
去年入市的西派海上，位于中环，是和中铁建联合打造的，主要由中铁建操盘。
此次进入北外滩，意味着国贸开始从外围改善市场，向上海核心区城市更新赛道切换。
而这个项目，也恰好发生在国贸上海公司管理层调整之后。
去年11月，国贸地产上海公司迎来总经理更替，鹿兵正式接任。此前，鹿兵主要负责风控、内控与法务相关工作。
对于鹿兵而言，这个集历史风貌保护、影视商业运营与超高住宅开发于一体的复合项目，显然不是一道轻松的考题。
文化底牌
这块土地的价值，并不只在于住宅属性。
项目位于四川北路板块，紧邻北外滩与瑞虹新城，距离地铁10号线四川北路站约300米。
从城市格局来看，这里既是北外滩向南延伸的重要节点，也是上海中央活动区（CAZ）的组成部分。
地块所在区域拥有浓厚的城市文化基因。
电影《酱园弄》曾在此取景，乍浦路一带也长期承载着上海影视文化发展的记忆。
此前项目围挡更新时释放的主题，也透露出开发商对于区域价值的理解：
上海摩登生活的想象，从此开源。
先于时代的文化思潮，于此觉醒。
从释放的信息来看，国贸并不是简单做一个住宅项目，而是要将商业文化空间与住宅开发结合，探索一种城市更新型复合开发模式。
这类项目难度很高。
如何让历史文化资源转化为商业价值，如何让文化空间具备长期运营能力，将成为后续操盘的关键。
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