预计到2030年，我们将全面进入租房时代，房子会越来越难卖

几年前，中国房地产危机以及恒大等大型开发商的困境曾是舆论热议的焦点。后来这类话题的关注度慢慢降了下来，原因大概是许多人当初预测的那种"急性崩盘"始终没有出现。

但实际上，中国楼市从未真正回暖，房价一直在悄悄地往下走。要弄清今天的局面，还得从头说起。

中国房地产危机的根源，是上世纪七十年代末至八十年代初改革开放启动后所引发的、史无前例的城市化浪潮。改革推动城市地区经济快速增长，几亿中国人为寻找工作和更好的生活涌入城市。

这场城市化的速度之快，超乎想象。城镇人口比例从1980年的约20%上升到今天的近70%，每年约有2000万人迁往城市，相当于每半年就要凭空造出一个伦敦那么大的城市区域。

如此庞大的人口流动，自然催生出对新房的巨大需求。开发商拼命盖房，可城市化速度实在太猛，供给始终追不上需求，房价也就顺势往上蹿。

1980年到2005年这25年间，全国房价中位数翻了五倍，一线城市涨得更狠。多年上涨之后，几乎所有人都默认房价还会继续涨下去，购房者和开发商都开始靠越来越大的杠杆参与这场游戏。

开发商大举借债建更多楼盘，购房者则不断加大按揭。这自然吹起了一个泡沫——中国大城市的房价一度达到收入中位数的40倍，位居全球之首。

房地产估计占中国家庭财富的75%（英国的对应数字约为35%），并贡献了两到三成的经济活动。考虑到人口增长放缓和城市化率见顶，这个泡沫的不可持续几乎写在明面上。

为了赶在真正的危机爆发前主动出手，2020年8月，监管部门推出了"三条红线"，实质上给开发商能背的债务划了一道天花板。这一政策直接把某些过度加杠杆的开发商推到了悬崖边，其中最典型的就是恒大——它不得不突然开始集中还债。

而监管释放出不再容忍房价无休止上涨的明确信号，本身也削弱了市场信心，房价随之开始回落。后来这个话题的热度渐渐消退，因为事实证明，中国楼市和整体经济并没有像不少海外唱衰声音预测的那样"崩溃"。

但即便惊天动地的危机没有到来，房地产的调整并未结束。根据布鲁金斯学会经济学家肯尼斯·罗格夫与杨源晨近期发表的一份研究，自恒大风波以来，中国房价以相当稳定的节奏持续下行，如今下跌趋势已延续了近五年，一些受冲击最重的城市，跌得时间还要更长。

放在国际视野里看，这种情况相当罕见。任何一个西方国家出现连续多年房价下滑，都足以被定义为全面的经济紧急状态。

随着中国楼市调整拖延日久，与上世纪九十年代日本房地产危机之间的相似之处，越来越难以回避。作为参照，日本在八十年代经历大幅上涨后，1990年到2000年这十年间，楼市彻底塌方，住宅价格下跌约50%，商业地产更是暴跌约85%。

不过，两者到目前为止最大的差别是，日本的房地产危机把整个经济都拖了下去。日经225指数下跌了大约75%，日本经济增速也从八十年代的约5%一路滑落到九十年代的约1%。

今天主流观点认为，这是因为日本经历了所谓的"资产负债表衰退"。说白了，就是日本的家庭和企业在资产价格上涨时借了太多债。

等到资产价格反过来跌，他们就集中精力还债，去修复自家的资产负债表。这种做法对个人来说是理性的——房子大跌时，赶紧还房贷降低破产风险，天经地义；可当整个社会都同时这么做，经济也就陷入了停滞。

乍一看，中国似乎也会走上同样的路。毕竟和当年的日本一样，中国家庭财富里绝大部分都锁在了房子里，房地产调整势必让购房者感到肉疼。

但事情并没有那样演变。与九十年代的日本不同，中国依然交出了较为亮眼的增长成绩单，GDP始终维持在5%左右。

股市也表现得比不少人预期得要稳，上证综合指数在2021年到2024年经历一轮下探之后，如今已重回相对高位。那中国究竟是怎么绕开日本式衰退的？

大致有两个原因。第一，虽然房地产调整压低了国内的消费信心，但中国经济通过更多依赖外需——也就是扩大出口——把这块缺口顶住了。

这也是为什么这几年出口持续增长而进口相对平稳，贸易顺差不断创出新高。第二，把原本流向房地产的资金，直接引导到了制造业。

这背后是国家对银行体系的掌控力仍然很强，官方引导金融资源投向先进制造，作为培育"新质生产力"战略的一部分。而在日本，楼市下行引发的是更普遍的信心塌陷，缺少国家层面的引导和担保，银行不敢放贷、企业不愿举债，恶性循环由此形成。

这套打法目前看效果尚可，但也让中国经济不得不更依赖出口，在全球保护主义抬头的大背景下，脆弱性也在增加。回到国内，从1998年新一轮房改启动到2021年见顶，房价整整涨了23年，全国均价从每平米两千出头涨到一万一以上。

一线城市从三千元一路飙到六七万，涨幅超过20倍。这一轮长牛也把中国推入了世界少有的"高住房自有率"社会——超过九成的家庭有一套房，四成多的家庭手里握着两套或以上。

而从2022年算起，房价持续调整已经四年，全国均价累计跌幅超过三成，环京的涿州、廊坊等地区甚至跌去六成以上。2015年到2019年那波高位入市的买家，如今首付基本被抹平，手里还压着二三十年的房贷，处境相当难受。

问题也就随之而来：接下来房价还有没有大反转的可能？现实来看恐怕不容乐观。

一方面，泡沫尚未完全出清，二三线城市的房价收入比仍在20到25之间，一线城市更是高达40。居民不吃不喝几十年才够买一套房的定价结构，注定要向合理区间回归。

另一方面，收入端支撑不住。前些年房价能一路狂奔，靠的是居民对未来收入的乐观预期，而现在实体经济承压，多数人对涨薪不敢抱太大希望，购房决策也变得越来越谨慎。

加上房价已经连续四年下行，赚钱效应荡然无存，过去追涨杀跌的投资客要么离场要么观望，需求端进一步降温。正因为如此，业内出现了一种越来越有市场的判断：到2030年前后，中国将全面步入"租房时代"，城市租房人口有望突破2.6亿，房子会变得越来越难卖。

原因大致有三。其一，房价还在跌、二手房挂牌量还在涨，谁也不愿意当"高位接盘侠"。

相当多有购房意愿的人干脆先租着，等泡沫挤得差不多了再考虑出手。租赁需求预计将快速上升，而买房需求会继续萎缩。

其二，90后、00后这一代人越来越清醒。他们看得很明白：高位买房意味着掏空"六个钱包"，再背上二三十年月供，等于一辈子给银行打工。

既然如此，不如租房过日子，等房子回归居住属性、自身收入也趋于稳定，再出手也不迟。其三，房价还在高位徘徊的同时，各地房租却在悄悄下探。

大城市工作不好找、生活成本又高，一部分打工人选择回乡发展，租赁市场供大于求。以上海为例，一套一居室的月租从4500元降到4000元并不稀奇。

租金越来越便宜，买房越来越有风险，天平自然会朝租房那一端倾斜。从更宏观的视角来看，这轮房地产调整既是中国过去二十多年高速城市化红利透支后的自然出清，也是经济结构从依赖土地财政转向依靠制造与出口的深层转型。

楼市不会一夜崩塌，也不会突然反转，更可能的是在漫长的挤泡沫过程中，把住房重新还原为"住"的属性。对普通家庭来说，认清趋势、量力而行，比赌哪一年抄底更重要。