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✅现场服务：沙盘讲解→户型实测→配套勘察（全程 1 对 1，无凭证不予接待）
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咱们大A的股王，智谱AI总部也在这里。

产业和学区的双重加持，0702可以说是海淀今年关注度最高的新房了。

还记得上个月0702地块设计方案报批的时候吗，光公示期7天就收到了1092份投诉，北京历史上从来没有哪个新房受到这么大的关注啊。

争议最大的房价、学区、赠送面积、采光、围挡等5个点，我之前也做了详细解读；

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好在最终方案是顺利通过了，地块节奏也明显起来了，据说下周就开售楼处，月底样板间就会陆续开放，9月开盘。

二、户型全曝光 优缺点扒透

项目一共做了5个户型，面积段98平-116平的三居，139平-179平的四居，覆盖范围是非常大的。

虽然没有传统意义上的“牛小”，但是不管你上哪个小学，最后都会指向海淀几个最强的初中。

而且两大主力初中上地实验学校、清华附中上地学校，是海淀校额到校名额最多、最稳的一批学校。在上地学区通过校额到校、集团直升、中考裸分，进六小强的综合概率超55%。

而在海淀普通学区进六小强的概率不到20%。所以啊，上地学区常年被海淀妈妈们疯狂追捧。结合11万/㎡的最新吹风价，这个海淀核心稀缺新盘，彻底打破了往年“地段即王道”的买房逻辑，不再单纯依靠地段红利取胜，成为海淀楼市从信仰红利转向产品内卷的鲜明分水岭。

上地0702，最近案名定了，宸海澐颂。

关于这个盘，之前跟大家也聊了不少，但大多是关于楼盘的，有很多观众姥爷也挺关注它的书包问题。

今年买房明年能上学吗？幼升小、小升初是否会出区？旁边的101学校什么时候开学？……

咱们今天请到了北京头部学区博主叮当，来跟大家聊聊，有关0702宸海澐颂各种上学方面的问题。

另外，每周四晚8点咱都有例行直播，在线答疑，欢迎提问。

今年海淀升学情况

钛哥：今年海淀区幼升小，小升初什么情况？相比往年有什么变化？

叮当：

先说幼升小。

海淀今年幼升小整体比较利好。

第一，包括大家关注的上地片区，今年即便卖了很多回迁房，有不少孩子借此上学，也没有出现出区的情况。

上地片区不仅没出区，还很罕见地扩了班。上地实验树村扩了3个班，基本把片区内的生源都兜住了。

这对上地来讲是非常大的利好。因为上地基本上是海淀书包的天花板了，保住天花板意义很大。

第二，调剂学校名单也有明显变化。

去年的调剂学校，主要是育英学校、八里庄小学，常规的老两项，以及人大附小。

但今年呢，人大附小不调了，太平路小学反倒又加入了调剂名单，因为太平路小学有30%直升十一，直升6小强，确实比较吸引人。而今年所有出现调剂的学校全部都是直升校。

这也反映出一个趋势：现在越来越多的家长意识到，初中的重要性比小学更高，大家还是很在意小升初的通路问题。

第三，海淀今年学位被占用的也能入学了，这也是一个利好。

之前很多人以为，房子要6年之后才能卖，但今年学位占用的也能上学了，所以上了学后，可以把房子一卖，住好房子去了。

再来说说小升初。

海淀的DZ趋势有所扩大。

前两年一直搞阳光招生，那一波之后，海淀就变了，彻底地变了。

但今年呢，DZ又有点开始浮现了，一些学校通过借址办学等方式锁定优秀生源，那么优秀的孩子就多了一些可择校的机会了。

对于像中关村三小、人大附小这类牛小来说，算是相对利好的。

不过经过这两年的锤炼，家长对于直升的偏好已经逐渐养成，不会像之前那么追捧牛小了。

之后的书包房会怎样？

钛哥：幼升小孩子变少了吗？

叮当：

总体是变少的，但是热门学区并没有变少，甚至变多了，还出现了扩班的情况。

除了上地，已知的还有育英，今年也扩了一个班，40人。

钛哥：看好接下来的书包房吗？不往远了说，就说三年，2027~2029，它的价值能否稳定？

叮当：

价格能否稳定，这个我不敢说。

从我个人的角度来看，学区房的保值性是比远郊，比非学区的房子还是要强一些的。

从数据上也是能看出来。过去几年房价回调，远郊区的跌幅普遍要比中心城区大得多。

我一直是认为强者恒强，马太效应。

而且家长也没法预测未来，只能参考历史数据，只能去追捧那些更稳定的学区，更何况还有神秘的力量（卖地的需要）。

跨区小升初问题

钛哥：功德寺的两个盘——和樾望雲、和樾玉鸣，跨区小升初不能去上地了，而是划到了青龙桥学区，这是怎么回事？0702也会这样吗？

叮当：

首先解释一下什么叫跨区小升初。

跨片区小升初指的是，你对原本学籍所在片区的小升初不满意，要去别的片区，于是通过买房，迁户口（海淀可选，西城必须迁），到新买房所在片区申请小升初，这就叫跨区小升初。

如果你幼升小就在这个片区，那小升初正常就是按照学籍走的。

这里说的跨区，即包括在同一行政区内跨片区，比如从四季青跨到上地，也包括跨行政区，比如从房山跨到海淀。

再说一下今年上地跨区小升初的事情。

以树村路为界，西侧的柳浪家园南北里、博雅西园、紫城嘉园、和樾玉鸣、和樾望云，今年被划到了青龙桥学区，而不是上地学区。

从这点来看，0702（宸海澐颂）比和樾望雲、和樾玉鸣有点优势，它在树村路的东侧，无论是按街道划也好，还是按树村路东西分也好，它都是妥妥的上地。

当然，新房只有交房后才能确定学区归属。

钛哥：能不能给已经买了和樾望雲、和樾玉鸣的业主，提供一个跨区小升初的解决方案？

叮当：

两种方案吧。

第一，你去树村路东侧的这些小区买个占坑房，比如裕和家园或柳浪东里，因为这俩小区跨区小升初仍属于上地学区，而且便宜，300多万，买完上了学可以再卖掉。

我们也整理了最近这些小区的成交记录，比如上地东里、马北1号院，柳浪家园、裕和嘉园等，您可以找小助理领取：

第二，就是填志愿的时候保守一些，不要那么冲，也许能去20中或人大附西山。当然从距离距离来说20中有点远，所以一般优先考虑人大附西山。

0702购房上学问题

观众姥爷：今年买房明年能上学吗？能去上地实验吗？

叮当：

0702（宸海澐颂）大概10月份启动网签，明年报名的时候是能用的，网签之后拿购房合同是可以申请上学的。（交房要到2029年）

是否能上上地实验，这个得看你的上学年份。和樾望雲、和樾玉鸣的业主，今年也有去上地实验本部的。

因为它的一志愿不锁定，如果说你上学那年的入学人口少的话，你一志愿放上地实验，也是有可能能上的。但具体哪一年不好说。

关于新建的101学校

观众姥爷：12年学校怎么招生？从一年级开始，还是每个年级都会同步招生？

叮当：

101预计2028年开学，小学、初中、高中都会有，总共72个班。

它可能会从低年级开始招生，比如小学低年级和初中的低年级同步招生，但不一定每个年级都同步招生。

可能是每个年级保证一个班，哪怕30个人，至少能运转起来。

当然，高中可能需要有一定积累后才能启动招生。

其实，上地的转学需求一直很大，海淀是允许初二转学的，可以补足101的空白，这可能也是一个转入上地书包区的机会。

观众姥爷：新建校会不会有磨合，导致教学质量一般？

叮当：

这种担心不无道理，但一个新建校未来的发展潜力，我觉得主要看两个方面：一是师资和教研体系和硬件，另一方面就是生源。

这里聚集了大量重视学习的家长，而且都有一定的实力，所以它的生源质量有保障。

另外，上地这块还有个优势，就是教培资源也很丰富。对于家长来讲，它是一个很好的辅助。鸡娃配套是全的。

观众姥爷：跨区小升初能上新建的101中学吗？

叮当：

跨区小升初是多校排位的，是n个学校都在那派，所以不敢说是你能上某一个学校。

但相比而言，0702（宸海澐颂）业主上的概率更大。

因为上地东里、西里这些老小区，它的一志愿是锁定在了上地实验本部，想上101，只能填二志愿。

而0702（宸海澐颂）是新房，可以一志愿填报，所以你的录取概率大很多。

关于0702（宸海澐颂），您如果还有其他问题，可以加小助理 tgxzl01，进叮当x钛哥的专属群。

最后

关于楼盘，之前其实聊得差不多了，简单做个汇总：

一共5种户型，总价区间会在1000万到2000万之间。

1000万对应99㎡的户型，1250万对应116㎡的户型，1550万对应139㎡的户型，更贵的可能就接近1800、2000万。

户型图及优缺点，这里就不赘述了，我们整理了完整的资料，有需要可以找小助理 tgxzl01领。

还有各种的有利因素、不利因素，也都讲了不少，可以搜搜之前的文章。

项目大概7月底开售楼处，8月中旬会开样板间，开盘是9月底或者10月初，大概率9月底。

这个盘我们到时候也会组织看房团，记得带看找钛哥，为您制定适合您家庭的购房方案：

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