碧桂园下半场，正式从防守转向反攻？

出品|中访网

审核|李晓燕

历经数年风险攻坚，碧桂园在2026年正式走到发展分水岭。上半年收官节点，这家曾经的行业龙头完成了从债务危机应急处置向常态化经营过渡的阶段性铺垫，管理层将下半年定义为经营转段关键窗口期，宣告企业正式告别单纯“保生存”的被动模式，开启修复资产、重塑销售、盘活存量的主动复苏之路。从各项经营数据与战略部署来看，碧桂园的复苏底盘已经夯实，但前路依旧伴随着资金压力、债务遗留与市场分化的多重考验，机遇与约束交织成为下半年发展的真实底色。

复盘过去三年多的至暗周期，碧桂园的所有战略重心始终围绕两大底线任务：境外债务重组与全域保交房。2025年11月，177亿美元境外债重组方案高票通过，长达两年多的跨境债务谈判终于落地，企业最棘手的跨境信用风险完成闭环处置；境内各类债务同步推进重组落地，大规模削债直接完成财务层面的止血，为后续经营修复扫清了最大外部障碍。而在购房者最为关切的交付端，2022至2025四年间，碧桂园累计交付住宅突破180万套，即便2025年年度交付目标存在小幅差距，依旧稳居行业交付第一梯队，用持续落地的房源交付稳住了市场基本口碑，也为2026年冲刺保交房收官筑牢根基。

风险处置两大硬仗打赢其一，保交房进入收尾冲刺，这也是碧桂园敢于敲定下半年转段窗口期的核心底气。2026年被官方划定为保交房收官之年，集团计划在年中完成大部分交付工作，年底实现交付任务全面清零。随着大规模集中交付步入尾声，企业此前高度倾斜于复工建设、工程垫资的资金调配逻辑终于可以调整，现金流分配能够逐步向销售运营、资产盘活、产品升级倾斜，这是出险房企完成经营切换的共性前提，碧桂园就此拿到了重返市场博弈的入场券。

销售数据的边际回暖，是碧桂园窗口期最直观的积极信号。2026年上半年，碧桂园权益合同销售额达到142.5亿元，同比跌幅大幅收窄至15%，相较于2025年同期35.45%的下滑幅度，跌幅近乎腰斩。拆分月度数据能够清晰看到回暖轨迹，从年初2.6%的小幅下滑到年中12.8%的稳步探底，下滑曲线已经显现筑底特征。对于深陷流动性危机的房企而言，销售回款是企业自主造血的唯一活水，跌幅持续收窄意味着市场购房者的观望情绪正在松动，叠加企业每月稳定维持20亿至30亿元的月度销售底盘，为下半年冲击销售额止跌回正保留了充足想象空间。

雄厚的存量资产储备，则构成碧桂园穿越周期的核心家底。截至最新财报披露，碧桂园手握9540万平方米权益土地储备，在建与待售物业账面价值超4800亿元，庞大的货值储备在行业普遍收缩供给的大背景下，从曾经的规模包袱转变为复苏阶段的核心资产。为盘活沉睡存量，企业早已开启非核心资产处置的长期路径，从早年广州亚运城股权、珠海万达商管权益，到后续蓝箭航天股权的出让，数年累计资产回笼资金突破600亿元；下半年战略进一步明确“先稳存量、再拓增量”，将区域资源整合、项目价值重估、AI数字化运营落地纳入重点工作，通过优化产品力重塑项目市场竞争力，把土地储备转化为可快速去化的有效货值，成为盘活资产的核心路径。

2025年财报实现扭亏为盈，同样是企业财务修复的标志性节点。全年录得归母净利润32.6亿元，终结连续亏损态势。客观来看，本次盈利主要依托债务重组带来的一次性财务收益，并非传统开发业务经营回暖所致，房地产开发、科技建造、物业运营等主业收入依旧保持下滑态势，这也折射出碧桂园经营修复的复杂性。债务重组完成了资产负债表的纸面修复，但想要实现可持续盈利，依旧要依靠销售回暖与存量资产的高效盘活。与此同时，企业现金流结构依旧偏紧，2025年末186亿元账面现金中，受限资金占比接近七成，可自由调度资金仅有58亿元，依靠变卖资产输血的模式已经难以为继，自主经营性现金流转正成为下半年必须攻克的核心目标。

管理层确立的“稳资债、稳发展”双稳纲领，精准划定了碧桂园下半年的行动路线。稳资债聚焦持续修复资产负债表，妥善处置剩余740亿元处于违约状态的有息负债，化解新增诉讼与债务逾期风险；稳发展则锚定存量资产深度挖掘，同步布局代建、商管运营等轻资产业务，降低对高杠杆重资产开发的依赖。联席主席莫斌提出的“稳住即留在牌桌上”，既是审慎的风险判断，也确立了企业复苏的基调：摒弃过往高速扩张模式，以稳健修复为第一准则，不再盲目追求规模反弹。

机遇清晰可见，但现实阻力同样无法回避，这也是窗口期暗藏的多重约束。其一，国内房地产市场分化格局持续加深，一二线城市率先企稳回暖，三四线城市依旧面临去化压力，而碧桂园传统深耕下沉市场的布局，将直接考验后续项目去化效率；其二，债务遗留问题并未彻底解决，年内依旧存在新增违约债务与大额仲裁案件，债务履约压力将长期占用企业流动资金；其三，行业整体购房信心修复速度偏慢，居民置业意愿恢复周期拉长，即便碧桂园跌幅收窄，想要快速实现销售额同比转正，依旧需要政策环境、市场情绪与企业产品竞争力多重共振。

站在行业大环境来看，2026年楼市政策重心转向稳定市场、化解房企存量风险，保交房白名单机制常态化、存量资产盘活配套政策陆续落地，各地国资收储存量房源、纾困不良项目的路径不断拓宽，整体行业风险出清进入尾声，外部政策环境相较于前几年更加友好，为出险房企经营转段提供了适宜的外部土壤。

对于碧桂园而言，2026年下半年的窗口期，不是一蹴而就的复苏拐点，而是漫长修复周期里的关键转折点。保交房收官卸下最大民生压力，境外债务重组完成信用兜底，销售跌幅收窄打开造血通道，海量存量资产提供复苏底气，多重积极因素已经汇聚；而资金结构偏紧、存量债务繁杂、市场区域分化，则是横亘在回归正常经营道路上的现实关卡。

未来半年，碧桂园能否顺利完成战略切换，核心取决于三件事：保交房能否如期清零释放资金空间、销售能否从跌幅收窄走向止跌回升、存量土储与闲置资产能否形成稳定现金流。唯有完成从被动化解风险到主动经营造血的彻底转变，这家老牌房企才算真正走出危机，在行业存量时代重新站稳脚跟。