上海冲刺今年20万平方米旧住房成套改造，N种改造方案花式解难题

今年6月，徐汇田林路65弄的1044户居民，终于迎来了期盼已久的归家时刻。历经两年多的建设，这处徐汇区最大旧住房拆除重建项目，在旧址上重获新生。居民们彻底告别煤卫合用的逼仄岁月，搬入原拆原建后环境舒适的新小区，住进了带精装修的电梯房。

近年来，上海越来越多的“老破小”正焕发新生。作为新一轮民心工程与“两旧一村”改造的关键一环，旧住房成套改造备受市委市政府重视，推进力度持续加码，预计全市完成改造20万平方米。

进入“十五五”，这项工作更成为上海民生领域的重点发力方向，努力让每一把交到居民手中的新钥匙，开启的不仅是一扇家门，更是一段更有尊严、更具温度的新生活。

跨越30多年的坚定决心

保屯路211弄市民新村，改造前的日子令人难忘。彼时每层楼里住着6到10户人家，厨房与卫生间多为邻里合用，清晨时分抢厕所几乎是每天都要上演的场景，有时排队来不及，只能一路忍着赶到单位再解决。

不成套住宅大多房龄已逾数十年，建筑结构差、功能配套缺失、面积狭小，居民改善居住条件的愿望十分迫切。上海推进的成套改造，正是为了让这些特殊时期诞生的老旧房屋告别合用历史，让家家户户都能拥有独立的厨卫空间。

保屯路211弄旧貌。

保屯路211弄现状。

上海关于成套改造的努力，已跨越三十多年。早在上世纪90年代，上海便陆续出台相关政策，将建成年代早、功能不完善、配套不健全的不成套房屋纳入改造范围，逐步构建起较为完善的政策体系，居民居住品质由此稳步提升。到2021年，全市累计实施旧住房成套改造约280万平方米，惠及居民约7.6万户。

时至今日，上海不成套住宅的数量已大幅减少，但那些依然散落在城市各处的点位，虽体量不大，却有些扎心。据不完全统计，截至2022年底，不成套职工住宅仍有约220万平方米，涉及约6万户居民。

2022年，被视为“天下第一难”的成片二级旧里以下房屋改造全面收官。上海马不停蹄，向零星旧改、旧住房成套改造和城中村改造发起冲击。《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》同年出台，明确了力争通过两届政府的努力，要历时十年时间完成不成套职工住宅改造。新目标的提出，标志着上海持续改善市民居住条件的决心坚定不移。

值得注意的是，旧住房成套改造首次作为独立目标任务被单独列出——这无疑是上海对自我的又一次加压。

“十三五”期间，上海累计完成各类旧住房修缮改造超过5000万平方米，涵盖老旧小区综合修缮与不成套旧住房改造等多元内容。而《实施意见》出台后，旧住房成套改造被赋予了更重要的战略意义。在保持每年1000万平方米老旧小区修缮改造量不变的基础上，上海将成套改造单独剥离、独立成项，形成一项全新的目标任务。

2023年，成套改造被正式纳入上海市民心工程，全面提速推进。攻坚的突破口，锁定在结构最差、改造最难的不成套住宅，“小梁薄板房屋”上。以静安区蕃瓜弄小区为代表，一批具有面上引领意义的示范项目正加快落地，为全市提供可复制、可推广的改造样本。

“花式”改造打破空间限制

今年2月，作为上海中心城区最大规模的原拆原建旧改项目，静安区彭浦新村街道彭一小区2110户居民迎来了回搬后的首届新春团圆嘉年华。

始建于1955年的彭一小区，是上海最早的工人新村之一，也曾是全市非成套旧住房改造中“最难啃的硬骨头”，不仅涉及居民众多，原始房型更是多达282种。经过拆除重建，小区迎来全面升级，成为彭浦街道最后一个完成改造的非成套旧住房小区。在此前的二十多年里，加层扩建、贴扩建、拆除重建……彭浦街道对不同类型的不成套旧住房进行了“花式”改造，堪称全市探索实践的生动缩影。

彭一小区旧貌。

彭一小区现状。 张海峰 摄

记者从上海市房管局了解到，改造方案越是丰富多元，越折射出客观存在的困境。旧住房成套改造之所以“难啃”，一大原因在于要在“螺蛳壳里做道场”。这些老旧房屋在房型、面积、配套等方面具有极大的局限性和特殊性，难以简单套用新建建筑的标准规范。

上海探索成套改造的历史长达40多年，在不断尝试中形成“拆、扩、抽、加”四类主流方式。针对旧住房不成套、结构老化、功能缺失及配套滞后等现实痛点，因地制宜提炼形成三种互为补充的改造新模式。

一是，拆除重建，即对不成套旧住房实施整体拆除并重新规划建设，同步引入公共服务与配套设施，从源头补齐短板。二是，改建，聚焦于房屋结构差、使用功能不全、基础设施薄弱且群众改造意愿强烈的成片老旧小区，通过综合整治与功能完善实现有机更新。三是，功能置换，结合周边规划条件，采用协议腾退方式，将存量空间转为公益配套、住房保障等用途，因地制宜配建社区生活中心、社区卫生、社区商业及保租房等设施，补齐区域功能短板。

最近，又一个老小区拆除重建项目开工，126户居民将圆新房梦。7月9日，广中路街道广灵一村11—12号、13—14号、23号成套改造（拆除重建）及周边房屋综合整治工程取得施工许可证，全面进入建设阶段。这三幢老房126证房屋中，使用面积最小的仅9.8平方米；加之房型参差不齐、楼栋间距极为狭小，常规翻新改建难以实现每户独用厨卫的目标。最终，项目选择了拆旧建新。根据规划，这里将新建一栋16层高层住宅、一栋两层配套用房及地下非机动车库，配置两部电梯。

拆除重建虽然改造彻底，但建造周期较长。为此，上海基层不断涌现智慧与创新，通过各种办法保质保量压缩时间。在机制创新方面，徐汇区康健路341弄7—8号项目曾创下全市最快纪录，从启动到回搬仅用时一年。速度的背后，是多项“全市首创”。

改造主体和改造资金往往是两大瓶颈。康健路341弄项目探索了全市首例系统公房的“产权移交”。该房屋原为上海应用技术大学的系统公房，在市相关部门支持下，产权移交至徐汇区区属国企，由国企作为改造主体，一举厘清了权责关系。该项目还首次采用了“承诺方案外搬”模式，先让居民搬离、确保居住安全，同步开展改造方案设计。

上海还创新建筑技术不断提高施工效率。去年国庆前夕交付的漕溪三村项目，创新引入钢结构装配式建筑体系，仅用51天便完成主体封顶，实现了“四天半建造一层”的“徐汇速度”，其间还克服了两次明显台风的影响。

田林路65弄旧住房拆除重建项目，则是上海首个采用混凝土模块化建造（MiC）技术的住宅项目。据中国建筑国际集团项目相关负责人介绍，该技术的核心在于“工厂智造+现场组装”，打破了以往地库和建筑主体逐一施工的串联模式，将8栋住宅楼拆解为2725个混凝土模块，在挖地基的同时，地上房屋已在智能工厂内同步生产和组装。“成品空间”运至现场即可吊装、浇筑，显著节约了装修工期。

田林路65弄旧住房。

田林路65弄旧住房拆除重建项目居民新家厨房。 舒抒 摄

改建思路，则是在基本保留原有肌理的基础上，通过拓宽房屋结构来增加厨卫面积，附加结构性大修，既解决厨卫合用问题，更关键的是消除房屋安全隐患。曹杨一村一栋居民楼采用“贴扩建”模式实施改造，改造后每户都实现了套内厨卫独用，户均使用面积增加约8平方米。在保留南立面外观的前提下，加固地基、重新布局楼梯通道、减小北立面内凹尺度，并同步推进老房加梯、架空线入地等配套工程。

有风貌保护要求的小区则需要更为精细的改造。贵州路地块恰好属于风貌保护街坊，轻易“动不得”，基层干部在调研现场之后，决定采用花式改造。先采用“抽户”模式，让部分居民彻底搬离并给予相应补偿，从而降低居住密度和建筑使用强度，释放出的面积用于为留户增配厨卫设施。贵州路地块通过协商，抽出24户，置换出的空间全部用于增设厕所。最终，60户家中无法安装马桶的居民，卫生设施问题得以妥善解决。

解决“最后一环”痛点

资金到位、方案敲定，改造却仍有可能搁浅。最难逾越的，往往是居民意愿的统一。

“居民意见无法达成一致，是改造推进中的又一道难关。”市房管局相关负责人坦言。这并不难理解：一些老旧房屋居民此前旧改愿望落空，心中留有遗憾，对成套改造难免存在误解；加之部分不成套房屋与售后房相互交织，“少数卡住多数”的现象时有发生，项目往往因此卡壳。

不少小区早在数年前便启动了改造程序，绝大多数都卡在了“最后一环”。因为居民意见难以统一，方案修改几十轮仍可能被搁置。每户增量面积多少、房型朝向如何、楼层怎样确定……要让方案细节获得几乎每一户居民的认可，考验的是基层管理者的智慧与耐心。

居民最关切的，始终是房屋面积问题。只有“一把尺子量到底”，让公平公正公开透明，基层干部才有充足的底气和公信力去推动实施。

彭一小区便是一个典型案例，实现了首周签约率99%的生效目标、100%的高搬场退房率。这背后，是基层干部和设计单位的倾力付出。小区原始房型多达282种，大到110平方米，小至7.2平方米，设计师需原封不动还原老户型布局，再按照“居住面积不减、厨卫适当增加”的原则进行优化。为啃下这块硬骨头，基层干部蹲点旧改办，坚持“一户一方案”，历经近一年时间、20余稿修改、40余次专题讨论，最终将282种房型归并为94种，获得居民一致同意。

陕西南路550弄2-4号、12号旧住房成套改造项目启动不久，工作组便遇到了不同的声音。挨家挨户上门征询时，居民们各不相同的利益诉求让工作人员一时难以劝解。最大的难点在于楼内各户收益面积不平均，居民之间产生攀比心理；还有一些底楼住户，房屋本身处于出租状态且设施相对独立，改造意愿并不迫切。一旦启动改造，租金收益将受到不小影响。面对复杂的利益诉求，工作组迅速研商对策，通过多轮“头脑风暴”，反复翻查“家底”，终于找到了突破口。依据行业部门意见和政策支持，街道片区专门成立了疑难问题“解纷”小组，为项目顺利推进保驾护航。有了明确依据和协同机制，工作人员心里踏实了，工作也得以稳步推进。

吴泾小区是闵行区最大的旧住房成套改造小区，涉及居民临时过渡问题。对按时搬家的居民给予搬家补贴，最大限度调动积极性。为解决实际困难，居委会工作人员组建了“搬家帮帮团”，为80余户居民解决搬家难题；针对独居老人和困难家庭，则协调养老院和过渡安置房，帮助50多户居民解决临时居住问题。

今年，上海将旧住房成套改造正式纳入新一轮民心工程，年内涉及到的改造项目43个。每一项数字背后，都是基层治理的智慧与温度，也是一座城市对每一位居民的郑重承诺。

原标题：《上海冲刺今年20万平方米旧住房成套改造，N种改造方案花式解难题》