西雅图新房申请惨跌94%！市中心35.4%写字楼空置，开发商认输“魔改”住宅

多年来，西雅图的城市领导人们一直在讨论将更多办公楼转化为住宅，以此作为市中心向多功能社区演变的重要一步。如今，一家开发商表示，疲软的写字楼市场和新房供应的严重短缺，让这一设想成为了目前最务实的出路。

在经历了长达4年、试图将Ivey on Boren下方约55,000平方英尺未完工的商业空间租出去却屡屡失败后，开发商 Holland Partner Group最近终于向现实低头，将这片空间改造成了44套阁楼风格的住宅公寓。

这一项目的诞生，正值西雅图面临两个极端趋势。西雅图市中心的办公室空置率依然高企，而新住宅的开发却急剧放缓。市政系统的数据显示，西雅图新住宅的申请量相比2020年的最高峰已经暴跌了94%。开发商和住房倡导人士纷纷发出警告：今天的开发减速极有可能演变成明天的住房短缺危机。

虽然该项目在市政系统记录中的地址登记为2019 Boren Ave.，但开发商Holland Partner Group在推销这些改造后的公寓时，使用的是1075 Lenora这一地址，这是该建筑在Lenora街一侧的独立入口。事实上，Ivey公寓楼与Lenora 街1075号属于同一栋建筑，就坐落在Boren大道与Lenora街的交界处。

这些新改建的公寓占据了该建筑的2层至4层。尽管住户需要从Lenora街上的独立大堂进入，但他们与上方的Ivey楼共用同一个电梯，这意味着他们可以共享这栋高层公寓的所有配套设施，包括位于5层的健身中心、停车场以及屋顶休息室。

这3层商业空间最初是紧邻这座45层高的公寓楼下方建造的，原本计划租给康尼什艺术学院（Cornish College of the Arts）作为教室和行政办公室。项目于2019年开工建设，建筑于2022年正式投入使用。但那时候，康尼什艺术学院已经不再需要这片空间了。

在彻底改变路线之前，开发商Holland耗费了整整4年时间，拼命向各大写字楼租客推销这些尚未完工的楼层。

“自新冠疫情爆发以来，西雅图的写字楼市场就一直萎靡不振。目前西雅图的办公室空置率高达25%到30%，而且短期内完全看不到好转的迹象，”Holland Partner Group常务董事Raymond Connell在接受KING 5采访时表示，“改造这55,000平方英尺的空间，是我们摆脱低迷的西雅图写字楼市场的绝佳机会。与此相反的是，西雅图目前的住房短缺问题却极其严重。”

Connell的这一评估很大程度上反映了更广泛的市场现状。世邦魏理仕（CBRE）报告显示，2026年第二季度西雅图市中心的办公室空置率已经高达35.4%。不过该机构的最新报告也指出，由于人工智能（AI）公司的不断扩张，中心商务区（CBD）的空置率自2020年初以来首次录得轻微下降。

最终完工的项目包括44套一居室和两居室的阁楼式公寓，它们与上方的住宅单元共享整栋大楼的配套设施。

这次的写字楼改住宅项目，也十分契合西雅图对市中心的长期发展规划。

“在接下来的几年里，我们将看到更多人入住市中心，这里会有更多的混合用途开发项目、更多的公共空间，以及整个城市更紧密的合作，”西雅图市长凯蒂·威尔逊（Katie Wilson）在今年早些时候的市中心现状演讲中表示，“我坚信，市中心作为一个充满活力的24小时住宅区，拥有巨大的发展潜力。当然，这意味着我们要建造更多的住房，并在可行的时候对部分现有建筑进行改造。”

这一愿景也体现在了西雅图的《市中心区域中心计划》（Downtown Regional Center plan）草案中。该计划要求到2044年时，市中心至少要增加13,500套住宅单元，同时鼓励对现有建筑进行改建再利用，包括将办公楼改造成住宅，以此作为实现该目标的核心战略之一。

“这些计划代表了即将提交给市长和市议会的政策导向，”西雅图规划与社区发展局社区规划经理Alison Miller告诉 KING 5，“随后，其他市政部门就可以开始着手跟进。至于具体的执行细节，以及我们如何持续推进这一进程，还需要进一步研究。”

西雅图官方此前也出台了一系列旨在鼓励此类建筑改建的政策，包括简化审批流程，以及为符合条件的项目设立销售税延期计划。

不过Connell透露，开发商Holland虽然使用了城市开辟的绿色通道加急审批流程，但最终放弃了申请税收优惠，因为该扶持项目的附加要求据称会增加后期的运营成本，反而导致项目在经济上变得不可行。

即便如此，Connell仍提醒道，不要盲目将Ivey公寓楼视为可以大规模复制的办公楼改住宅模板。

与许多传统的纯写字楼不同，这几层商业空间在设计之初就是与上方的住宅塔楼一体化规划的，这使得它们天生就能与上方的公寓共用电梯、车库和配套设施。此外，该建筑相对较小的标准层面积也让设计师更容易规划出功能合理的住宅户型。

“这对我们公司来说是一个非常独特的项目，因为这些办公空间本来就是原始住宅塔楼的一部分，”Connell说道。

而另一处位于201 Queen Anne Ave. N.且即将竣工的改造项目，也印证了相同的观点。

那栋原本4层高的写字楼目前正被改造成74套住宅公寓。项目开发商Stream Real Estate 的 Marc Angelillo告诉KING 5 ，建筑外围的施工围挡将在一个月内拆除，届时将向公众揭开面纱。

来自Board & Vellum建筑事务所的建筑师Jill Burdeen此前曾将该建筑形容为“改建项目中的独角兽”。因为它的进深非常浅，标准层面积十分理想，改造成公寓后，每个房间都能获得极佳的窗户采光和自然光线。

同时，这栋钢筋混凝土结构的建筑在楼板内部没有错综复杂的后张预应力钢缆，这使得工人们在添加住宅所需的排污管道和结构开洞时相对容易。

这两起改造案例充分说明了为什么“办公楼改住宅”依然高度依赖于每栋建筑自身的硬件条件。传统的摩天办公楼通常进深过大，导致内部有大片远离窗户的死角，而且其结构和机电系统的改造费用往往高到令人望而却步。

Connell直言，这些硬伤往往会导致改造出来的公寓空间利用率极低、走廊冗长造成面积浪费，而且无法提供完善的住宅配套。

不过，他依然坚信，推动Ivey公寓成功改造的幕后市场力量依然强大。

“市场需求就在那里，而城市在增加住宅供应方面的步子迈得还不够大。因此，这绝对是一个让我们从产能过剩的红海产品中抽身、转投供不应求蓝海市场的绝佳机会，”他最后说道。