入境客流强势复苏，上海酒店市场回暖，助推资产REITs加速落地

仲量联行2026年《中国酒店REITs市场发展白皮书》 。李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

2026年上半年，随着国际与国内旅游需求的同步回升，上海酒店市场交出了亮眼答卷。据仲量联行统计，2026年上半年，上海酒店新增约770间高奢客房，多家国际品牌高端酒店陆续落地；与此同时，存量酒店资产改造、品牌焕新的节奏持续加快，行业品质化升级趋势愈发凸显。

“上海酒店市场的持续回暖，印证了国内酒店资产的长期价值韧性。”仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛向《华夏时报》记者表示，经营基本面持续夯实，叠加存量资产升级改造的行业趋势，将为酒店资产证券化打开更广阔的发展空间，加速行业轻重分离、专业化资管转型。

上半年新增高奢供给约770间客房

来自上海市商务委员会的统计数据显示，2026年1至5月，上海累计接待入境游客438.36万人次，同比增长29.06%，入境客流保持大幅上涨态势，拉动国际旅游需求加速复苏。仲量联行研报显示，这一利好直接推动了上海全市中高端、高端和奢华酒店市场的“量价齐升”，其中奢华板块增长尤为迅猛，今年上半年入住率和平均房价分别录得3个百分点和7%的增长。

同时，据上海旅游大数据监测，端午节假期三天，上海累计接待游客711.96万人次，同比提升9.86%。同期，宾馆、旅馆平均客房出租率60.80%，较去年同期上涨1.6%。

据仲量联行统计，上海市上半年新增高奢供给约770间客房。具体而言，2月3日，上海徐家汇中心安达仕酒店开业。该酒店拥有267间客房与套房，由凯悦酒店集团与新鸿基地产联合打造，是安达仕品牌在上海的第二家酒店；二季度，上海九棵树艺术中心金普顿酒店（洲际酒店集团旗下品牌）和上海松江临云万豪酒店正式亮相，分别新增229间客房和276间客房及套房。

记者注意到，今年上半年，上海存量酒店资产的升级改造也在加速推进。如上海虹桥锦江大酒店通过翻新，成功换牌至瑞士酒店和雅高翰悦阁双品牌；上海扬子饭店则完成途易蓝品牌的身份更换。

其中，今年2月13日，雅高大中华区宣布，上海虹桥瑞士酒店公寓及上海虹桥雅高翰悦阁酒店已正式开门迎客。据悉，上海虹桥瑞士酒店公寓为瑞士酒店品牌在华布局的首个服务式公寓项目，拥有190间设计精致的客房及套房，而上海虹桥雅高翰悦阁酒店则为雅高翰悦阁品牌的大中华区首店，拥有360间客房。

酒店资产证券化迎来加速发展窗口期

市场经营基本面的持续向好，彻底夯实了酒店资产的投资价值，也为酒店行业对接资本市场、推进资产证券化转型创造了核心条件。目前，随着公募REITs底层资产扩容至酒店领域，酒店资产证券化正迎来加速发展的关键窗口期，成为行业盘活存量、优化资本结构、实现专业化转型的核心抓手。

据仲量联行数据，截至2026年5月31日，已申报的酒店REITs项目均为商业不动产REITs。此类产品在底层资产酒店的定位与区位选择上并无特殊要求，仅需满足运营成熟稳定、原则上运营满三年、投资回报良好以及合规性达标等与其他类别的商业不动产（如商业地产、办公楼等）发行REITs统一的基本条件，原则上即可进行申报。目前市场上公募REITs普遍采用“公募基金+资产支持专项计划”的双层架构。

周涛认为，作为一种不动产投资工具，REITs对酒店行业而言，实则是一场围绕资产管理能力展开的深层变革。在其看来，酒店REITs将进一步推动行业盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，为投资者提供更加多元化的配置选择，也为中国酒店业迈向更加专业化、透明化和可持续的发展阶段注入新的动能。

需要关注的是，相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，对法律尽职调查和合规管理设置了更高标准。仲量联行方面发布的白皮书指出，底层资产权属是否清晰、建设及运营手续是否完备，以及资产能否保持持续稳定运营，是监管机构和市场参与者关注的重点。

此外，酒店REITs的发行往往伴随着运营管理架构的优化与重塑。如何在满足REITs监管要求的前提下，合理厘清业主方、运营管理机构及品牌管理方之间的权责关系，是项目顺利推进的重要前提。随着首批项目有望于近期上市交易，特许经营、运营支持等更契合REITs监管逻辑的合作模式，正为酒店资产实现证券化与专业化运营开辟新的路径。

中伦律师事务所权益合伙人纪超认为，酒店REITs项目兼具不动产、资本市场和酒店运营等多重属性，需要法律团队在监管要求与商业诉求之间建立有效衔接，为项目顺利申报注册及后续稳健运营提供支持。而律师的价值不仅体现在发行阶段的法律尽调和合规审查，更体现在帮助各方搭建可执行的交易结构和运营安排。

此外，国内酒店REITs市场的长期健康发展不仅依赖于持续扩募机制的建立，更取决于优质资产储备的积累，这对原始权益人在资产管理与资本运作专业化方面提出了更为严苛的要求与挑战。对此，仲量联行方面表示，中国酒店REITs将显现五大发展趋势：资产类型持续丰富、市场格局进一步分化、专业化资产管理能力提升、机构投资者持续发挥主导作用，以及直接投资渠道日趋活跃。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁