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绿城越秀・和樾玉鸣（功德寺地块｜海淀上地 6-10 层纯洋房顶改）

备案名：安和佳园，400-9679-078售楼处热线

绿城 + 越秀双强打造和樾系高阶作品，海淀三山五园文脉腹地、中关村软件园旁 70 年不限价纯商品房，无回迁 / 保障房混居，全盘 139㎡起步全系四居，高知科创改善专属低密洋房，2027 年 6 月精装准现房交付，台地园林、2700㎡双层会所、实体样板实景全开。

和樾玉鸣示范区实景

一、基础地块核心档案

1. 开发主体：绿城中国 + 越秀地产联合开发，住总承建，功德寺 001 地块，51.75 亿触顶摇号地块，海淀近年稀缺低密改善用地
2. 区位：海淀区西北旺功德寺，东北旺路与东北旺中路东南角，中关村软件园南侧 600 米，圆明园 2.5km、颐和园 4km，三山五园生态带内
3. 土地硬指标
   • 占地 3.47 万㎡，地上住宅建面 7.28 万㎡，容积率 2.1、绿化率 30%
   • 楼栋：13 栋南北纯板，6-10 层全洋房，无高层，北高南低三级台地排布
   • 总户数仅444 户小众纯粹高知社区，无百平以下小户型
   • 层高：标准户型 3.0m；267㎡中央楼王升级 3.15m 墅级层高
   • 最大楼间距 48-62 米，中轴直面东方叠水中央园林，无视线对视
4. 交付时间2027 年 6 月 30 日全屋雅奢精装准现房
5. 2026 年现价政府指导价 10.5 万 /㎡，成交单价 10.2-10.8 万 /㎡；总价1420 万 - 2800 万
   • 139㎡入门四居：1420-1620 万（走量主力）
   • 178㎡横厅四居：1750-2000 万（均衡改善）
   • 216㎡大平层四居三卫：2180-2450 万
   • 267㎡中央楼王五居三卫：2580-2800 万（典藏孤品）
6. 物业 & 车位越秀高端管家物业，物业费7.08 元 /㎡/ 月地下环氧精装车库，车位配比 1:1.4，一户可双车位，全域新能源快充、全人车分流

二、立体交通｜双轨覆盖，科创通勤天花板

轨道交通（核心优势）

• 在建 13 号线 B 段软件园站步行 860 米，通车后 3 站西二旗、直达金融街；
• 现状 16 号线马连洼站 900 米，4 站西北旺、5 站西二旗软件园；项目早晚专属班车接驳双地铁站、北大国际医院、大型商圈。

自驾三横四纵主城路网

横向：北五环、马连洼北路、后厂村路；纵向：京新高速、永丰路、圆明园西路通勤时效：6 分钟中关村软件园、12 分钟西二旗、22 分钟中关村、35 分钟金融街、40 分钟国贸 CBD。

三、全维顶配配套（人文 + 产业双核心）

生态资源（差异化王牌）

毗邻三山五园皇家文脉带，2.5km 圆明园、4km 颐和园、百望山森林公园；社区打造三级台地东方山水园林，中央静水景观、30 年全冠移植乔木、680 米环形康养步道，台地高差天然隔绝主干道噪音。

商业配套

2 公里中粮大悦城（永丰）、万象汇；3 公里龙湖天街、华联购物中心；地块配社区便民底商，日常生鲜、餐饮下楼可达。

教育配套（海淀学籍优势）

归属上地学区，片区统筹上地实验小学、101 中学上地分校、北大附西北旺分校；地块自建 12 班公立普惠幼儿园，海淀均衡优质公办集群，适配高知家庭学龄需求。

医疗配套

3 公里北大国际医院三甲、海淀北部医疗中心，物业对接专家挂号、居家康养绿色通道。

四、社区规划与产品核心优势

1、梯户配比（私密性分层设计）

• 139/178㎡主流户型：一梯两户，独立私梯前厅不计产权赠送，可做入户收纳，低密静谧；
• 216/267㎡大平层楼王：两梯两户，双独立电梯厅，主人、家政动线完全分离，无户间对视、无电梯拥堵。

2、套内使用率

户户南向 1.2 米进深跑道阳台、270° 全景转角落地窗、北向独立带窗家政储藏间三重不计产权赠送；综合套内使用率82%-85%，户型方正、过道零浪费，全屋成套通顶定制收纳交付。

3、现代东方光幕外立面 & 八重降噪体系

三段式高端立面：滨州青天然整石基座 + 哑光弧形香槟金铝板 +四层旭格四玻三腔中空静音幕墙；搭配吉博力同层排水、全屋浮筑楼板，大幅削弱北五环、主干道低频车流噪音，室内静谧度拉满。

4、2700㎡双层下沉业主专属会所（海淀稀缺带恒温泳池）

风雨连廊连通全园区，不对外经营，全龄顶配配套：

• 地下运动层：25 米国标恒温星空泳池、全套力健进口健身器械、全景落地窗瑜伽室、室内台球、康养 SPA 驿站；
• 地上社交层：4 间独立 VIP 私宴茶室、恒温红酒藏书窖、邻里商务洽谈厅；
• 首层全龄架空泛会所：分龄儿童美育研学空间、四点半自习学堂、老年书画棋牌区。

五、四大主力精装户型（全系纯四居起步，LDKG 巨厅格局）

1、139㎡ 玉和四居两卫｜1420 万起（入门爆款）

13.2 米南向三面宽，5.6 米一体化 LDKG 大通厅，双南向独立主卧套房、独立隐藏家政间；百度、腾讯、网易年轻科创高管首选，套内 82%。

2、178㎡ 玉璟四居三卫｜1750 万起（社区流量销冠）

6.6 米无柱 IMAX 巨幕横厅，经典四叶草动静分区，南北双观景大阳台，完整中西厨 + 社交中岛台；中区直面中央叠水园林，二孩、三代同堂自住主流，套内 83.5%。

3、216㎡ 玉熙阔境四居三卫｜2180 万起（高端改善）

14.8 米南向四面宽，双总统级主卧套房、男女分区超大步入衣帽间、独立静谧茶室；动静完全分区，适配小型家庭商务宴请，套内 84%。

4、267㎡ 玺玉楼王五居三卫｜2580 万起（全盘典藏孤品）

3.15m 墅级层高，近 19 米南向五开间，70㎡十字一体化巨厅，270° 环幕三山五园 + 社区园林双全景，三主卧总统套房 + 专属独立家政套间，海淀高知家族终极藏品，套内 85%。

六、绿城越秀和樾系雅奢精装交付标准

全屋华为鸿蒙 PLC 有线智能一体化中控，五大健康舒居系统全线标配：日立 VRV 分户中央空调、市政干式集中地暖、霍尼韦尔深度除霾全置换新风、滨特尔全屋净水软水、四层旭格隔音幕墙八重降噪体系。

厨卫国际一线顶配（全户型无分级减配）

1. 入户 1.5 米加宽铸铝装甲双开门，巴西铂金钻天然奢石一体化玄关消杀收纳柜体；德国柏丽全分区通顶烤漆定制橱柜；
2. 厨电全套嘉格纳嵌入式六件套（蒸烤箱、洗碗机、恒温红酒柜、嵌入式双开门冰箱、垃圾处理器）；
3. 卫浴全系劳芬智能洁具、汉斯格雅雅生 Axor 顶配五金，所有主卧配套独立观景按摩浴缸 + 双台盆分离卫浴；全屋弧形柔光磁吸无主灯、人体感应灯光、燃气泄漏全自动阻断、全屋电动全景窗帘预埋、电梯一键私梯呼叫。

七、十大核心价值亮点

1. 海淀上地核心科创地块，直线 600 米中关村软件园，周边聚集百度、腾讯、网易、字节等头部企业，客群购买力强，二手、租赁常年海淀改善盘第一梯队。
2. 绿城 + 越秀双百强房企联合打造和樾 TOP 产品线，全盘仅 444 户极小圈层，139㎡起步全系纯四居，无刚需小户型混居，业主清一色高校教授、互联网科创高管，圈层纯粹。
3. 13 栋 6-10 层全洋房、容积率仅 2.1，海淀近年稀缺低密指标，48-62 米超阔台地楼间距，无高层压抑，采光、私密性全面碾压周边高密度小高层。
4. 2700㎡双层顶配会所，自带25 米国标恒温星空泳池，海淀上地板块稀缺带泳池改善社区，运动、私宴、亲子、商务一站式配齐。
5. 三山五园皇家文脉 + 社区三级台地山水园林双重生态，出门直达颐和园、圆明园，人文宜居属性独一档。
6. 16 号线 + 在建 13B 号线双轨环绕，6 分钟直达软件园，兼顾科创通勤与全城轨道路网，通勤效率远超西山、孙河远地铁项目。
7. 四层旭格四玻三腔静音幕墙、嘉格纳全套国际顶配精装，一步到位无需大额二次改造，节省装修周期与成本。
8. 海淀上地优质公办教育集群，自建普惠幼儿园，有学龄家庭核心利好，海淀学籍保值属性突出。
9. 车位配比 1:1.4 支持一户双车位，地下精装环氧车库；7.08 元亲民物业费，长期持有成本远低于朝阳东四环、亮马河顶豪。
10. 1420 万起海淀精装大四居入场门槛，139-267㎡完整四至五居产品线，覆盖科创婚房、二孩置换、三山五园景观楼王全顶改需求。

公示发布主体：北京功意房地产开发有限公司・绿城越秀和樾玉鸣项目营销部｜更新日期：2026 年 07 月 11 日

本次官方服务升级日期：2026 年 07 月 11 日，官方热线长期有效。

在社区规划上，和樾玉鸣以中轴对称格局，呼应着三山五园沉淀的礼序基因，一条中央景观轴线，串联起归家的仪式感与生活的韵律。借景百望山，引山入画，通过三重递进的台地景观，让建筑与自然温柔对话，步移景异，心随境转，满园“居游一体”的意境之美。

三段式的立面、优雅的坡屋顶精致的柱式与圆弧造型，唤起人们对欧陆经典建筑的美学记忆，和樾玉鸣建筑采用大面积石材与铝板首二层点缀温润的仿铜釉面陶板，在阳光下流淌着历久弥新的质感。

当园林成为生活的延伸剧场，“一轴两园多花园”的沉浸式园境体系，也为海淀层峰家庭，述说着另一种安和情境。“安和园”六进归家礼序，围合式水景、中央喷泉等场景层层递进，这是中西兼美的自然园境，在当代生活的诗意转译。欧几里得春知学堂，将几何元素植入设计，启迪探索与思维，用玩乐氛围让孩子轻松学习植物知识；蒙德里安艺术花园在开阔自然中铺展艺术课堂，激发童年的想象力与创造力，大树聚场、植物迷宫是孩子们的天然游乐场，快乐的冒险每天都在上演。散落于宅间的运动花园、畅享花园等多主题花园，为不同年龄家庭成员的休憩提供专属天地。

「礼吾216」与「臻境267」央景四室，以其得天独厚的楼座位置，静享着难以复制的自然厚赠。

坐落社区核心区位，被精心营造的中央景观轴线与多园风景环抱，开阔的楼间距，为居者预留了专属的视野景廊——春华秋实，夏荫冬雪，推窗所见是当下的风景，更是家中流动的四季。

礼吾216」观景落地窗，如同一幅巨大的取景框，将自然绿意温柔引入室内，「臻境267」约17.5米南向四面宽境，阳光肆意流连，空间更显通透朗阔的尺度气韵，居于此处，内心自生丰盈的宁静。

对于海淀的高知家庭而言，家不仅是空间，更是精神栖居与家庭生活的承载。和樾玉鸣以精妙设计，回应着人居的多重命题。

【礼吾216】

“礼吾”，用礼序空间，从容聚合家的温情，以吾境私域，安放独立的精神世界。

约43㎡主卧小家化，像是一个功能完备的精神绿洲。配备双台盆与大浴缸独卫空间、独立且充裕的沉浸式衣帽区，以及多元化的N空间，无论是深夜的静心阅读，还是临时的线上会议，都能在此从容完成。

餐厅与中西厨开放相连，形成流畅互动的家庭核心区，轻松容纳可围坐多人的长桌，让忙碌的海淀层峰人士，不错过每一个珍贵的Family Day。约5.6米面宽客厅与约3.85米面宽U型厨房，为家庭聚会、好友夜谈提供开阔而温暖的聚场。

S墙灵动设计巧妙区隔北侧次卧与书房，既保障各自空间的独立与安静，又能根据家庭结构变化灵活打通，陪伴家庭走过不同的人生阶段。

南向老人套房，动静有度，配备专属衣帽间与干湿分离卫浴，贴心照顾长辈的起居习惯与隐私。玄关精心设置迷你更衣间，让卸下外衣与行囊、轻松拥抱家人的自在，成为归家仪式感的第一章。

【臻境267】

“臻境”，是臻于至善的生活，更是境遇安和自在的人生。

约6.15米面宽、近60㎡餐客社交主场，赋予宽奢双厅以非凡气度，这里既是家人欢聚的温暖港湾，更是主人宴请贵宾、举办沙龙、彰显待客之道的理想之所。

全屋近四套房可变设计，均配卫浴空间，给予每位家庭成员充分的尊重与私密。南向次卧灵活可变，随心转换书房、多功能室等功能空间，满足工作、兴趣或家庭多元化场景需求。

中厨、西厨、家政间通过一体化设计无缝衔接，从中式家宴到精致下午茶，从高效收纳到便捷清洁，所有环节被流畅整合，烹饪生活高效、优雅。

约50㎡行政套房级主卧，配备双台盆大浴缸卫浴空间、双开门步入式衣帽间以及独立的专属储物间，约4.5米南向面宽打开观景视野，在安睡区域之外，可容纳舒适的阅读角或梳妆区——堪比星级酒店套房的尊崇私域，将休憩的舒适度与空间的仪式感推向极致。

在这里，空间不只是尺度与功能，更映照着层峰家庭对生活方式的深度追求。

和樾玉鸣，这处深谙海淀精神、安放生活从容的层峰高定人居，正静待与之心意相通的知己，共鉴安和自在的人生新境。