2026上半年上海写字楼需求持续修复，大宗交易金额逆势增长47％

上海写字楼市场二季度新增供应与存量走势（戴德梁行）。李贝贝/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

2026年上半年，上海经济整体稳中有进，商办市场呈现租赁端持续回暖、资产投资大幅复苏的双线行情。

据世邦魏理仕（CBRE）统计，上半年，上海写字楼净吸纳量同比大涨83%，金融、TMT、专业服务业托底租赁需求，租金跌幅持续收窄，市场底部特征显现。同期，根据戴德梁行的数据，上海全市大宗不动产成交总额233亿元，同比大涨47%。其中实体企业自用购置需求大幅崛起，内资持续布局内环核心资产，行业长期结构性分化趋势明确。

世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越向《华夏时报》记者分析指出，2026年下半年，随着约50万平米新增供应入市，优质办公楼存量将进一步扩大，市场短期内仍将面临一定供给压力。不过，在产业升级持续推进、企业办公空间优化需求释放以及租赁成本优势提升的共同推动下，市场去化动能预计将保持改善，并有望带动升级搬迁及新增租赁需求进一步释放。

写字楼市场筑底

世邦魏理仕（CBRE）监测数据显示，2026年上半年上海写字楼市场迎来8个新项目集中入市，二季度新增4个标杆项目，涵盖K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期、徐汇万科中心三期T1，上半年整体新增办公供应约73.3万平米。

需求端复苏势头明确，上半年写字楼净吸纳量达31.6万平米，同比大涨83%，规模已追平去年全年八成水平。受大批量新增项目入市冲击，全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租赁价格仍处于调整周期，截至上半年末，全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，至237.2元/平米/月；实际成交有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158.0元/平米/月。

拆分二季度市场表现，市场改善趋势进一步清晰。戴德梁行统计显示，二季度上海甲级写字楼新增供应明显收缩，仅黄浦K11 Atelier3.8万平米办公体量入市。需求延续一季度修复节奏，甲级写字楼单季净吸纳量23.3万平米，环比上涨9.9%。供应收缩叠加租赁成交走高，带动甲级写字楼空置率环比回落1.1个百分点至22.5%。租金端依旧采取以价换量策略，全市甲级写字楼日均租金6.42元/平米，环比仅下降1.9%，降价幅度持续收窄，市场筑底特征愈发清晰。

从租赁需求行业结构来看，金融业仍是吸纳主力，需求占比16%稳居首位。细分赛道中基金扩张需求爆发，私募、量化、对冲基金承租规模同比近乎翻倍，超三成金融租赁需求落地陆家嘴；专业服务业占比15.7%，排名由去年第四位升至第二，律所扩租、搬迁需求形成主要支撑；TMT行业以14.5%占比位列第三，传统互联网企业持续扩租，芯片、智能系统等高新科技企业办公需求保持稳定。消费品、第三方联合办公分列第四、五位，占比分别为11.8%、11.3%，本土联合办公品牌扩张动能强劲。

对于下半年写字楼走势，机构预判短期供给压力仍存，但长期复苏逻辑不变。戴德梁行方面表示，展望2026年下半年，全市甲级写字楼新增供应压力仍客观存在，预计下半年新增供应总量约52万平米。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前市场需求修复的底层产业支撑已经确立，但短期仍难以消解集中供应带来的结构性压力，行业二元分化格局将长期延续——核心区高品质资产租赁韧性持续凸显，普通存量楼宇则持续面临去化压力。整体来看，结构性机会将贯穿上海写字楼中长期发展周期，产业导向、产品品质、板块分化将成为市场运行的核心主线。

大宗交易逆势放量

办公楼供应集中入市的同时，办公物业依旧是上海大宗资产交易的核心标的。在全球宏观环境复杂、国内经济复苏仍存不确定性的背景下，2026年上半年上海大宗不动产交易走出独立上涨行情。

据戴德梁行统计，上半年上海共成交35宗、合计233亿元，同比2025年上半年金额大涨47%。其中，大额交易成为拉动市场增长的关键，单宗超10亿元交易共计8笔，贡献六成总交易额。

物业类型方面，世邦魏理仕数据显示，办公楼交易笔数占比达50%，稳居交易榜首，其中超六成交易为企业自用购置，折射出各类实体企业长期看好上海发展潜力。戴德梁行研报进一步佐证自用需求崛起趋势：上半年自用买家成交规模115亿元，同比提升34%，被视作商办周期底部企稳、实体经济回暖的标志性信号。结构对比来看，2025年大宗市场投资型买家成交占比74%，自用仅26%；2026年上半年两类买家成交占比各达50%，自用购置需求实现跨越式增长。

2026年上半年上海房地产市场展望（CBRE）。李贝贝/摄

自用买家主要聚焦办公、研发类物业，诞生多笔标志性大额交易。例如，今年6月，互联网企业拼多多收购陆家嘴星展银行大厦。公开报道称，该笔交易金额约33亿元，全程未通过中介机构。除核心地段现金流稳定的办公资产外，酒店、零售物业同样收获资本青睐，代表性项目包括弘毅、太盟联合本地资本收购松江万达广场，砂之船通过司法拍卖拿下闵行金盛家居二期等。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，2026年上半年，上海物业投资市场呈现出温和复苏的态势，市场活跃度较此前有所提升。买卖双方的价格博弈近平衡区间，资产定价有望逐步回归基于资产基本面的理性轨道。越来越多实体企业在上海的重磅落子，也反映出市场对上海经济基本面长期价值的认可。

王晶同时认为，在资产估值筑底过程中，具备稳定现金流的优质标的持续吸引耐心资本与专业买家的关注，建议投资者关注核心区域稳定运营的优质办公楼以及位于产业聚集效应显著板块的长租公寓资产。

就大宗市场接下来的走势，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，2026年下半年，内资增值逻辑将更加明显，在央国企、头部民企融资成本较低的情况下，内资资本可能会持续增持上海内环核心现金流优质资产。

同时，商业不动产REITs扩容，存量资产盘活渠道拓宽，稳定运营的购物中心、可改长租公寓的商办物业、优质数据中心项目成为热门项目。此外，“新能源、半导体、高端制造等重点发展赛道保持增长势能，企业持续向好，自持办公需求大量增加。”卢强补充道。