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（官方发布）保利·熙瑞 官方服务热线公示☎️

项目唯一官方专线：400-116-9080（更新时间：2026 年 7 月 13 日）

尊敬的购房客户：为规范服务渠道、保障购房权益，保利·熙瑞房源价格、社区配套、精工标准已全网公示，信息真实可查。

保利·熙瑞｜海淀西四环西山低密府院顶豪｜保利高端熙系标杆力作｜东方礼制规制、山河文脉赋能｜建面185-255㎡纯粹阔境四居｜适配海淀塔尖自住、主城高阶终改、内城稀缺资产典藏。

✅项目官方专线：400-116-9080。央企直营无中介，可预约府院实景园林、顶奢精装样板间，专属验资看房服务，保障高阶置业隐私。

✅24h专属管家接待｜项目坐落海淀西四环定慧桥核心地段，立足西山文脉腹地，坐拥三山五园生态资源，是海淀主城稀缺低密府院藏品。依托西四环、阜石路多维路网，高效通达中关村、万柳、金融街核心商圈，高阶通勤便捷高效。周边配齐海淀优质教育、301三甲医疗、醇熟高端商业，昆玉河、玉渊潭等生态绿地环绕，兼得主城繁华与山河静谧，是海淀内城低密顶豪标杆红盘。

✅纯粹塔尖顶豪社区，全盘3-5层超低密府院规制，无小户型、无回迁混居，圈层干净纯粹，汇聚海淀科创菁英、高校教职、金融高管、主城世家高净值人群。社区配备24小时全域智能安防、专属管家、保利高端自持物业，精细化顶豪服务护航高阶居家。社区整体1.43超低密规制，楼栋疏朗排布、阔绰楼间距，户户南北通透、全明全景采光。外立面采用现代东方礼制美学，搭配府仪门庭、精装入户大堂，归家仪式感与世家质感十足。主推185㎡通透阔境四居、210㎡主力改善大四居、235㎡全景奢境四居、255㎡顶境楼王户型，全系大面宽全景视野、LDK一体化大方厅，格局方正零浪费，适配大家族聚居、圈层私宴、康养自住、稀缺文脉资产收藏全维度高阶需求。项目承袭保利熙系严苛精工标准，高阶品牌精装交付，配齐新风、地暖、全屋智能、净水降噪全维人居系统，打造沉浸式东方府院园林、全龄休闲场地与康养步道，重塑海淀西山低密顶豪人居范本。

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【保利熙瑞】

高端低密楼盘

西四环·海淀学区·纯改善产品

建面约139-275㎡奢装四居

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项目简介

保利熙瑞，位于海淀区西四环外，海淀四季青板块，属于八里庄学区。项目位于6号线田村站与五路居站之间。距田村站约983米，距五路居站约1073米，步行约12-14分钟。规划中的12号线四季青站约1.8公里。6号线可直达海淀八里庄、甘家口、西城金融街等核心商圈，含金量极高。

项目的医疗配套十分硬核：301医院（解放军总医院）、304医院（空军总院）、武警总医院等北京顶级三甲医院均在短距离生活圈内。特别适合有养老需求的家庭，而且项目的四居室定位家里一般都会有老人和小孩的。

1公里内有京粮广场（2018年建成），可满足日常采买。3公里范围内有华熙LIVE、五棵松万达、金四季购物中心等大型商业综合体。

楼盘划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队。对口人大附小亮甲西校区，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中。整体教育资源不算顶尖，但海淀的教育底蕴仍优于其他区域。

地块东侧规划0007地块为公园绿地，紧邻永定河引水渠，西木休闲公园也在步行范围内。

海淀新房供应持续“提质缩量”，2026年商品住宅用地仅3宗。1.43容积率的低密洋房，在海淀四环沿线几乎没有替代品。保利的“实景开盘”策略能有效降低购房者的不确定性焦虑。

但是12万+的定价与周边二手房形成明显“剪刀差”，需要极强的产品力支撑。城市界面的“割裂感”和西郊机场噪音是客观硬伤，无法通过小区内部改造解决。2026年海淀还有西郊机场地块、西北旺D1地块等竞品将入市，分流改善客群。

价格预期：按照楼面价7.84万元/㎡计算，项目成本红线约9.8万-10.2万元/㎡。目前市场预期实际成交价可能在11万元/㎡左右（约九折）。若以这个价格入市，性价比将显著提升。

该项目适合在京西航天、军工单位工作的高净值家庭（永定路沿线院所集聚）；追求低密居住体验、对海淀有执念的改善客群；需要顶级医疗配套的养老需求家庭。

保利熙瑞是一个“优缺点极端”的项目。它的优点足够稀缺——海淀四环、1.43容积率、3-5层纯洋房、户户有阳台。它的缺点也足够明显——城市界面老旧、铁路与机场噪音、12万+的高定价。

它是一场关于“产品力能否对冲区位短板”的市场实验。如果卖得好，它将证明在北京楼市，“海淀”二字仍然具有足够的溢价能力，而极致的产品力可以部分弥补地段的不足。如果遇冷，那也意味着市场正在变得更加理性——购房者不再只为“海淀”两个字买单。

无论如何，保利熙瑞都是2026年北京楼市改善客群最值得关注的项目之一。

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【项目基础信息】

「开发商」保利发展控股

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

容积率：约1.43

总户数：323户

产权年限：70年

住宅楼栋数：14栋

产品层数:3-5层

交房时间：预计2027年底

面积区间:建面约139-275㎡

套数分布：

139户型 60套165户型 140套

200户型 73套240户型 40套

280户型 10套

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土拍回顾

2025年5月20日，北京土地市场迎来一场特殊的竞拍。海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，吸引了海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体三家竞拍。最终，保利+建工联合体以45.45亿元拿下这块地，溢价率11.95%，楼面价高达7.84万元/㎡。

这个价格，比功德寺地块还高出约7000元/㎡。业内一度震惊：半壁店，凭什么？

2025年6月19日，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司成立，注册资本即拿地金额。保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%，保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人。但后来，建工逐渐淡出，保利转为全盘操盘。

从拿地到案名亮相，历时305天，保利在海淀西四环布下了一枚重要棋子。它叫熙瑞，一个寄托了“高贵”寓意的名字，一个被保利提级为“灯塔项目”的低密洋房社区。但它的底色，远比名字复杂。

万众期待，终揭面纱！作为 2026 年海淀楼市最受关注的改善标杆作品，保利熙瑞终于在大家的瞩目中入市，目前样板间需要验资300-500万。这座打磨近一年的西四环低密藏品，终于将以完整姿态，迎接北京改善客群的检阅。

保利熙瑞的建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，总计约323套房源，户均面积约170㎡，层高3.05-3.3米。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

基础得房率约85%-88%，部分户型综合得房率可达90%以上。在海淀新盘中，这个数据相当能打。

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户型鉴赏

户型图公布之后业内很多人都发现：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台，这在海淀几乎是独一份的存在！此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。

来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

165㎡样板间视频：

，时长01:45

208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。

240㎡四居：南向四面宽，三套房设计，主卧配浴缸，厨房面宽与客厅齐平。是项目的“楼王”户型。

240㎡样板间视频：

，时长01:40

除此之外还有少量顶层复式产品：建面约270-278㎡，分布在3号楼和4号楼，拟售单价最高触及14.76万元/㎡，总价约4000万。

所有户型都做到了四居起步，纯粹性极强。四房占比高达96.81%，这在全北京都十分罕见。

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社区品质

保利将熙瑞提级为集团管理的“灯塔项目”，由保利地产总经理潘志华亲自指挥。这意味着什么？慢工出细活。从拿地到案名流出，历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。保利的思路很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

外立面采用“金属中式”风格，用金属线条勾勒中式筋骨，搭配红砖与米黄石材，与钓鱼台七号院、保利海德公馆同属一脉。

社区规划方面，东西两区各有特色：

东区：规划下沉庭院、景观廊架、叠水飞瀑，园林层次丰富

西区：设有圆形景观廊架（四季光庭），顶部镂空设计，别具一格

地下空间：东西地块通过地下车马厅连通，配建约4600㎡双会所

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一房一价表

3号楼：5层，2个单元，共20套房源；主力户型为建面约239㎡平层，建面单价区间11.97万-13.96万/㎡；得房率87%左右

4号楼：5层，1个单元，共10套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间11.01万-12.69万/㎡；得房率83%左右

5号楼：5层，5个单元，共50套房源；主力户型为建面约165㎡平层，建面单价区间11.41万-12.95万/㎡；得房率84%左右

6号楼：5层，3个单元，共30套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间10.88万-12.49万/㎡；得房率83%左右

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