百岁老楼将重生：哈尔滨用原拆原建破解老城危房困局

目前哈尔滨原拆原建模式正由试点逐步铺开。

中房报记者 王迎超 高中华 哈尔滨报道

老城区零散危房、非成套老旧住房改造一直是东北老城更新里的棘手难题。传统大规模棚改模式，面对单栋小楼、碎片化院落，要么地块体量太小房企不愿进场，要么整体征收财政压力过重，大量C级、D级危房长期深陷安全隐患和改造无门的僵局。2026年年初，哈尔滨出台危旧住宅自主更新原拆原建新政，依托“政府搭台、居民自愿自筹、片区统筹提质”模式，目前，南和街112号院等试点项目相继落地，为东北老工业基地城市存量住宅更新提供可复制实践样本。

20平方米小屋挤下三代人

南和街112号院已接近“百岁高龄”。王迎超/摄

道外区南和街112号院，一栋始建于上世纪30年代的3层砖混小楼，是哈尔滨老城危旧住房的缩影。墙体风化开裂、楼顶杂草丛生，院内无集中供暖、燃气、独立厨卫，全院共用旱厕；雨天屋内渗水，冬季屋内酷寒。2023年该建筑被鉴定为D级危房，整栋居民全部避险迁出。

53岁的侯凤君从小在这里长大，不足20平方米的空间搭着吊铺，用木板隔离，挤下了祖孙三代人，邻居每次回家都要穿过她家厨房，整个房间常年不见阳光，窘迫的居住环境延续数十年。

“小时候最深的记忆就是外面下大雨，屋里下小雨，雨水能从三楼一直渗漏到一楼。晚上到外面上厕所，每次都提心吊胆，得爸爸领着我去。”侯凤君回忆，一直到20多岁出嫁，才搬离了这处“童年阴影”。

在原拆原建政策落地之后，该院15户居民全部同意自筹资金原址重建，这里将要拆除老旧危房，建成4层带电梯、配备独立厨卫、通燃气供暖的临街住宅，困扰几代人的安居难题迎来破局机会。

新政破解危房困局

侯凤君曾在二楼居住。王迎超/摄

作为老牌工业城市，哈尔滨主城区留存大量上世纪建成的老旧住宅。很多危楼都是零散单体院落，地块狭小局促，周边街巷密集，受用地红线、人防配套、规划指标束缚严重。

“小地块引不来市场主体，大征收扛不起资金压力，居民即便有强烈的改造意愿也找不到可行的操作路径，危旧房改造已经成为一道横在老城更新中最难啃的‘硬骨头’。”哈尔滨市住建局相关负责人表示，过去城市更新路径中，只有大规模成片棚改征收一条路可走：成片旧改项目才会吸引房企参与，零星危楼地块体量过小，市场资本望而却步；如果实行异地搬迁征收，政府财政负担过重；老旧房屋产权复杂，重新办理土地审批、产权注销流程冗长繁琐。居民明知房屋安全堪忧，却长期陷入“房屋危险却无力改造，想改善居住又别无选择”的困境。

基于现实困境，哈尔滨立足实际，借鉴先进城市经验，多部门联合调研论证，于2026年2月正式出台《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》。

新政明确：不增加住户数量、不改变建筑原有用途，适度放宽建筑面积，跳出传统拆迁思维，把改造主动权交还居民，政府简化审批、配套政策红利，居民自筹建安成本完成原址更新。对比传统棚改，原拆原建最大特点就是居民不用远迁异地，守着熟悉的老街坊原地安家，契合居民故土情结。同时政府拿出一揽子减负政策，全方位降低居民改造成本：原有房屋和土地权属不用注销，新增建筑面积依旧划拨用地，不用缴纳土地出让金；历史原因未修建人防工程免于补缴易地建设费、免征基础设施配套费；居民回迁免征契税；电梯井、配电房不计入容积率；居民可以提取直系亲属公积金、动用维修资金，困难家庭可享受保障性周转住房、专项帮扶或者房屋收购置换，大幅降低居民资金压力。规划层面允许适度扩容，用来增设厨卫、电梯、给排水和燃气管线，从根源解决老式筒子楼配套缺失的历史遗留问题。审批环节推行联审联办，住建、自然资源、不动产登记全程代办，压缩审批周期，免去居民来回跑腿。

在项目推进机制上，全市建立“5+4”台账管理模式，将改造决定书下达、签订代建协议、旧房拆除、新房建设、居民回搬作为五大节点；意愿征集、方案设计、属地复核、居民搬出作为前期四项基础工作，倒排工期挂图推进。同时针对公产房，政策支持承租人改造前完成房改买断，保障居民享有房屋增值收益；改造期间唯一住房家庭可以申领保障性周转房源；建成之后房屋学区属性保持不变，全方位维护居民切身利益。

通过群众工作打通落地堵点

一楼的小平房居民依靠补胎打气维生。王迎超/摄

再好的政策落地，居民思想共识是前提。

记者在采访中了解到，很多人对于自筹资金重建，内心还是有抵触情绪的，“即使自掏腰包，我们也只愿意承担超出原面积的费用。”香坊区居民张伟忠的话表达了很多老旧危房居民的心声。

南和街112号院项目推进初期，住户普遍对出资标准、资金安全、房屋产权心存顾虑，害怕投入资金之后工程缩水、产权发生变动。“刚开始老百姓对个人出资打心眼里是不接受的。怎么别人动迁能挣钱，我们还得自掏腰包？”哈尔滨南马路街道办事处主任闫伟告诉记者，为此，他们做了大量的思想工作，光是全体居民大会就召开了3次。

记者了解到，对于居民们的顾虑，哈尔滨市构建市级统筹、区级牵头、街道落实的三级工作体系，道外区成立由住建、自然资源、街道、产权单位组成的联席会议专班，探索出 “三步九法” 群众工作法，把政策宣讲、民意摸排、资金监管落到实处。

第一步算清明白账打消观望心态，工作人员逐户上门，逐条解读政策红利，把房屋现状、重建之后居住条件、每户出资明细讲透彻；同时设立街道、居民代表、银行三方共管资金账户，建设资金全程公开监管，打消群众对于资金乱用的担忧；第二步摸清家庭情况，区分普通家庭、高龄老人、低保家庭分类施策，梳理多元化资金帮扶渠道，尊重每户户型诉求，建立居民台账；第三步全程公开透明，改造方案、建设标准、资金概算全部公示，代建协议逐条讲解，充分保障居民知情权。

侯凤君告诉记者，这次原拆原建，每户需自筹资金约10万元。闫伟介绍，对于一次性出资困难的居民，可分期缴纳；在一楼小平房里靠补胎打气维生的居民，街道还协调了闲置商亭临时过渡。历经两个月常态化走访沟通，15户居民全部签署委托代建协议，同意率达到100%。目前，该栋楼正在组织买断工作，同时上报拆除手续，新楼预计今年年底交房进户。

“年底就能住进带独立厨卫、通集中供暖、还配备电梯的成套新房，这是以前不敢想的，很期待能在新家过年。”在此居住多年的李先生说。

危房更新带动片区提质

哈尔滨并没有把原拆原建局限在一栋楼翻新，而是坚持“一地一策”，实现“危房解危+片区升级”双向发力。

以南和街112号院为例，该地块紧邻中华巴洛克历史文化街区，如果仅仅只改造一栋小楼，仍然缺少停车、休闲公共配套。道外区创新推行“一点带四片”模式，整合周边闲置羊毛衫总厂厂房、闲置空地、临街商业空间，把零散危房改造和闲置地块盘活、街巷更新统筹规划，利用边角地块补齐停车位、休闲空间，破解单栋改造配套不足的短板，既消除了房屋安全隐患，又提升了历史街区的整体风貌。

记者了解到，目前哈尔滨原拆原建模式正由试点逐步铺开，道里区城乡路293号、道外区南和街112号、南岗区汉阳街52号、香坊区菜艺街32号等16个城镇危旧住房自主更新原拆原建试点项目均已完成方案设计，南岗区政府向大成街235号居民发出改造决定书，道里区城乡路293号、建议街37号和道外区南坎街11号院、长春街25号、长春街86号、南和街112号以及南岗区大成街235号、汉阳街52号8个项目启动居民签订委托代建协议工作，381户居民签订代建协议。在推进单栋危房自主更新的同时，全市同步统筹片区综合提质，将原拆原建改造与闲置厂房盘活、闲置地块开发、街巷环境整治有机融合。

多数城市原拆原建更多集中在南方城市，北方寒冷地区受制于气候条件、老旧公房存量大、财政压力大等因素，可参考案例较少。哈尔滨新政摒弃大拆大建的粗放开发模式，也不再局限于简单粉刷修补的表面修缮，转向精细化自主更新模式。从过去政府大包大揽征收拆迁，转变为政府优化制度供给、做好审批服务，居民自主出资参与共建共享。土地、规划、产权、公积金、税费一系列配套政策打包出台，解决了产权变更难、审批繁琐、配套收费过高三大历史瓶颈，完成由被动危房抢修向主动规划更新的转变。

哈尔滨市住建局相关负责人表示，下一步，哈尔滨将持续扩大政策宣传范围，优化联审代办服务，因地制宜推进原拆原建落地实施，成熟一批落地一批。把零散危房改造、闲置用地盘活、街区环境提升深度融合，让更多老城居民实现原地安居。