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鲁能・格拉斯小镇｜东五环温榆河畔 0.3 超低密纯墅区 现房 1350 万起

核心一句话央企中国绿发 + 温榆河生态走廊 + 0.3 容积率 + 70% 绿化率 + 纯别墅现房+ 德闳国际学校，北京稀缺城市低密墅区，总价 1350 万起，高净值人群第一居所 / 收藏级资产。

一、项目基础信息（权威清晰）

• 楼盘名称：鲁能・格拉斯小镇（六期：明德兰庭）
• 所在区域：北京市通州区・宋庄（东五环温榆河畔 / 中央别墅区东扩区）
• 开发商：中国绿发（央企，原鲁能地产）
• 位置：通州区宋庄镇葛渠，京平高速壁富路出口南 2500 米
• 产品纯别墅社区（叠拼 / 合院 / 独栋），六期收官叠拼 + 合院
• 规模：总占地约 3000 亩，建面约 46.6 万㎡，总户数 1087 户
• 容积率 / 绿化率0.3（北京极低密）/70%
• 物业：鲁能物业（金钥匙管家），6.19 元 /㎡/ 月
• 交付现房（2022-2023 年交付），毛坯
• 价格（2026.5）：均价5.8 万 /㎡，总价1350-6000 万
  • 下叠 246-356㎡：1350-1800 万（带庭院 / 下沉）
  • 上叠 297-387㎡：1500-2100 万（送露台）
  • 小合院 388㎡：2100-2500 万（私属花园）
  • 大合院 452-597㎡：2800-3900 万（楼王级）

二、地段与交通：温榆河生态走廊 + 副中心北翼 + 30 分钟国贸

1. 区位

北京中央别墅区东扩核心 + 副中心国际生态居住区，温榆河天然支流老河湾穿流而过，10 公里河岸线环绕，PM2.5 年均值低于市区 38%，城市稀缺生态墅区。

2. 交通

• 自驾：京平高速、机场高速、东五环，15 分钟到副中心核心区、30 分钟到国贸 / 望京、25 分钟到首都机场
• 地铁：规划 M101 线（副中心环线），距最近站点约 3km，远期利好
• 公交：周边多条线路，自驾为主

三、配套：德闳国际学校 + 3 万㎡商业 + 三甲医疗 + 湿地公园

• 教育（顶配）社区内北京德闳学校（12 年制国际名校），葛渠小学、新利学校，全龄国际教育覆盖
• 商业（自持）3 万㎡地中海风格商业中心，含法餐厅、咖啡、业主食堂、超市、医美、健身等，一站式高端生活
• 医疗（3km 内）：首都机场医院、潞河医院、友谊医院通州院区，三甲护航
• 生态（稀缺）温榆河湿地公园、东郊湿地公园（8.9 万亩），社区内 1100 亩欧洲园林，户户私属花园

四、产品力：0.3 超低密 + 纯墅现房 + 全明格局 + 高赠送

1. 社区规划

8 期开发，1-5 期独栋、6 期叠拼 / 合院收官，建筑风格地中海 / 法式 / 意式，楼间距 8-41 米、车位 1:2、私属花园 20-2000㎡，私密性极强。

2. 主力户型（全明通透 + 高赠送 + 独立入户）

• 
  
• 下叠 246-356㎡（入门墅）南向 7-9 米面宽 + 地下两层 + 庭院 / 下沉花园，得房率 100%+，总价 1350 万起。

• 鲁能格拉斯小镇下叠户型
• 
  
• 上叠 297-387㎡（空中墅）南北通透 + 顶层大露台 + 独立电梯入户，视野无遮挡，总价 1500 万起。

• 鲁能格拉斯小镇上叠户型
• 
  
• 合院 388-597㎡（终极墅）地上三层 + 地下两层 + 私属花园 40-130㎡+ 主卧套间，全套房设计，总价 2100 万起。

• 鲁能格拉斯小镇合院户型

3. 精装与园林

毛坯交付（可个性化定制）1100 亩欧洲皇家园林，全冠移植乔木、法式喷泉、雕塑小品，四季有景，实景成熟。

五、适合人群

✅ 预算1350-6000 万，追求0.3 超低密 + 温榆河生态 + 国际学校的高净值家庭✅ 国贸 / 望京 / 副中心上班，依赖30 分钟自驾通勤，看重城市墅区稀缺性的企业主 / 高管✅ 向往纯别墅社区 + 私属花园 + 现房即住，注重居住私密性与品质的改善人群✅ 看重央企开发 + 德闳学校 + 成熟配套，兼具自住与资产保值的收藏级买家

六、优劣势总结

优势

• 0.3 超低密：北京罕见，70% 绿化率，生态宜居天花板
• 温榆河核心：天然河湾环绕，10 公里河岸线，城市稀缺水资源
• 纯别墅现房：即买即住，无交付风险，央企保障
• 德闳国际学校：社区内顶配教育，高净值家庭核心需求
• 高赠送：户户私属花园 / 露台 / 地下空间，得房率 100%+
• 成熟墅区：14 年开发，配套完善，自住氛围浓

劣势

• 总价高：门槛 1350 万，受众小众
• 无地铁：依赖自驾，公共交通不便
• 毛坯交付：装修成本高，周期长
• 双限购：通州限购 + 别墅限购，购房资格要求高

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