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核验日期：2026 年 7月
信息源：房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测
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这几天好多人收到了昌平回龙观北侧，平西府板块的北清润府的销售电话，好多人问这个盘怎么样？会不会又被坑呢？隔壁北清橡树湾的业主们的故事会不会在自己身上再次发生呢？

下面就展开与隔壁的北清橡树湾做横向对比系统聊聊！

昌平南部区域的新盘和新地基本是从东到西、全面覆盖。

北清润府位于北京的北五环和北六环之间，属于昌平南部区域，平西府板块（回龙观的北侧，回龙观与北七家镇的交界区域）。北清路的南侧，黄平西路的西侧，马连店东路的东侧，平西府车辆段的东北侧区域（楼盘的东侧是平西府东路，西侧是平西府中路，南侧是平西府南路）。北清润府的西侧是紧邻的北清橡树湾。

最近关于昌平平西府0002地块的信息慢慢变多了，开发商已经开始组织热场了，这个项目推广名定为北清润府，由华润和未来科学城一起竞得，华润占大头。

北清润府位于北清路东段南侧，紧邻北清路，在北清橡树湾的隔壁。项目向西距离生命科学园地铁约7.3公里，距离朱辛庄地铁站约5.4公里。向南距离平西府地铁站约3公里。向东紧邻欠发展的城乡结合部。

总体位置有点“前不着村，后不着店”的感觉，并不是很优越，唯一优势就是紧挨着北清路，向西走北清路快速路可以快速通勤。

传言项目规划了19栋住宅楼，共688套房源，其中17栋为8-11层洋房。提供约75-78平小三居、约93平左右的大三居、以及约106-108平的四叶草四居、约128平的南向四面宽四居等产品。

在如今使劲卷产品、卷得房率等市场压力下，市面上的产品谁也不会比谁好多少，谁也不会比谁差多少，很少出现断崖式领先的情况。只要跟着潮流，不落后，然后定价和人群定位准确，卖的就不会太差。

北清润府的位置多少有点尴尬，但约2万元的楼面价够低，有足够的利润空间。但作为开发商，会趋利，且很容易陷入假设性大卖的虚幻中，所以定价一般不会超市场预期。

我们看看目前昌平热销的楼盘，销售均价大部分都在5万到6万的水平，只有6环边上和六环外的项目均价相对较低。

这里面真正卖的火的是龍樾海序，他的位置更靠近五环，销售均价约5.4万，定价相对理性。

根据我们观察近期卖的火的楼盘，一般情况下利润空间保持在1.5~2万的水平，都似乎卖的挺火。龍樾海序的楼面价约3.2万元，利润空间约2.2万元左右。

北清润府的楼面价约2万元，相对比较低了。如果参照龍樾海序的利润水平不科学的简单推断，北清润府卖到4.2万元应该能走量，快速去化。

但从各种气氛来看，开发商可能还是想卖5万出头，4.2万元只能等尾盘卖不出去的时候的特价政策来实现了。

昌平新地块不断，在售项目还有大量房源，北清路沿线空地较多，项目必然面临较大的竞争压力，定价不理性的话，就要面临较长的去化周期困境。

管家判断，北清润府这个新楼盘，要想快速走量，销售均价4万+才有希望，您以为呢？

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