“关键一年”时间过半 永升服务拓展超200个项目

观点网 7月9日，永升服务披露了2026年二季度的外拓成绩，期内成功外拓超120个项目，涵盖学校、文旅、医院、商业、产业园、写字楼、政府机构、企业后勤、住宅、城市服务十大业态。

具体项目包括郑州信阳师范大学理工学院、北京九公山纪念林、西宁高原医疗研究中心上海京东101HOME、苏州凯伦总部大楼、沈阳辽中区人民政府等。

加上一季度新拓的80余个项目，永升服务今年上半年累计拓展项目超200个。但对比去年同期，这一成绩稍显失色。

2025年上半年，该公司集中于100个主要城市，招投标新增约260个项目，实现饱和合同收入8.7亿元。

外拓项目数量的减少符合行业趋势。一方面，物业行业从增量步入存量市场，新房交付量大幅下降的同时，存量小区普遍3-5年便要经历一轮汰换，双线影响物企在管规模；另一方面，近年跨界玩家持续增多，环卫、城投等纷纷入局，进一步增加原生玩家们的外拓压力。

从数据来看，永升服务近些年的规模增速正在不断放缓。

2025年末，其合约建筑面积约3.54亿平方米，同比增长0.8%；在管建筑面积2.52亿平方米，同比增长0.6%。两者增速均降至不足一个百分点。

永升服务将2026年视为公司发展承上启下的关键年，将在2025年战略基础上，围绕“高质量、可持续、有利润的双位数增长”的核心目标，重点推动从住宅管理服务企业向智慧城市服务品牌转型。

为了达成高质量、可持续、有利润的增长，意味着公司需摒弃质量不佳的项目，为过往的过度扩张买单。

据了解，永升服务正在采取城市聚焦战略，未来外拓城市数量已从以往的120多个优化至70-80个主要城市。同时持续优化存量项目结构，有序退出部分项目，2025年对应退场签约面积约为4267万平方米，退场在管面积3132.2万平方米。

从上表来看，永升服务近五年的合约建筑面积与在管面积，新增规模始终高于终止规模，但两者之间的差距逐渐缩小，意味着公司净增加面积正在减少。2025年合约建筑面积净增加仅268.2万平方米，在管面积净增加158.3万平方米，这两个数字在2021年时分别为8957.5万平方米、6941.2万平方米。

在2025年度业绩会上，永升服务方面表示，将“拓管一体化”进一步提升至核心战略位置，并明确将在2026年加速推进。据介绍，“拓管一体化”将“能否长期盈利”前置为拓展决策的核心标准，更强调项目成功率而非拓展数量。

在“拓管一体化”战略的指导下，永升服务将不再重复往日的盲目扩张，而是精心挑选优质项目。但这意味着，该公司的项目规模或将出现首次负增长。

与此同时，永升服务还表示，在价格趋严、监管强化及业主要求提升的多重压力下，单一依赖基础物业费的模式已难以支撑长期增长，项目本身是否具备“可运营性”正成为关键分水岭。

只是从业绩来看，其最主要的收入来源仍是物业费。

2025年，永升服务实现收入约68.67亿元，同比增长0.4%。从收入结构来看，物业管理服务收入增长7.1%至54.51亿元，小区增值服务收入减少7.7%至7.96亿元，对非业主的增值服务收入减少36.2%至3.82亿元，城市服务收入下降18.6%至2.33亿元，四项业务整体的收入结构约为79.4%、11.6%、5.5%及3.4%。

从近五年的数据来看，物业管理服务的收入每年都保持着一定的增长，业务占比已从2021年的56.4%提升至2025年的79.4%。增值服务则呈现逐渐减少的趋势，其中社区增值服务的收入已从2021年10.99亿元递减至2025年的7.96亿元，占比从23.4%降至11.6%。

不过，其业务结构困局或在2026年得到改善。

2025年9月，旭辉向英国投资机构LMR Partners出售永升服务约1.42亿股股份，占发行股份总数约8.24%，交易总金额约为2.76亿港元。

LMR是一家顶级的、以技术驱动的全球投资管理公司，基金总部位于伦敦，管理规模超120亿美元。LMR方面虽然曾明确表示，不谋求董事席位，不介入公司经营管理决策，但一家国际基金背后的资源能为永升服务带来多元化收入。

在业务层面之外，永升服务几年前还发起了一场旷日持久的股价保卫战。2023年至2024年，其曾密集进行股份回购，期间累计回购超过1800万股；2025年斥资368.47万港元回购216.2万股。

截止目前，永升服务今年已回购1574万股，金额合计2870.7万港元，回购规模在港股同行中排第五。

在不久前召开的内部工作会议上，公司总裁林祝波曾表示：“真正的转折，不是环境先变好，而是组织先动起来。主动破局，把被动困局，打成主动战局。”

显然，永升服务还在等待真正的转折。

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