鹰觅眼｜那些会计师出身的地产总裁们，后来企业怎样了？

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•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师

•十年财经媒体从业，资深记者

最近，长达17个月的总裁空窗期落幕，万科迎来的新继任者黄宇，给行业投下了一枚兼具意外与必然的重磅棋子。

这位履新万科总裁的管理者，并非传统地产行业出身的操盘手，而是一位深耕财务、国资风控与金融监管领域的高级会计师。

意外，来源于万科当下最迫切的现实困境。2026年以来，万科销售端持续承压，业绩滑坡态势明显。今年前五月，万科销售同比下滑了52%，位列头部房企第一名。此前，市场与行业的预判是，万科可能会启用一位深耕地产开发全链条的管理者。

但跳出业绩困境，这场换帅又显得十分合乎逻辑。如今，财务或金融出身的地产企业董事长或总裁已是司空见惯的配置了。现下，除了万科黄宇，保利发展董事长刘平、绿城中国代理行政总裁耿忠强、金地集团总裁李荣辉、建发股份董事长林茂、越秀地产总裁朱辉松，金科股份董事长兼总裁郭伟等人均是财务背景出身的高管。他们中的绝大多数，都是最近一两年的新晋位者。

2017年前后，行业高杠杆扩张模式遭遇多重困境，由此推动房企顶层管理者背景发生系统性更替，金融、财务、资本运作类专业人才逐步登上董事长或总裁这类核心岗位。

行业红利消退后，粗放扩张时代落幕，企业急切需要通过精细化财务管控、优化融资结构、压降资金成本和盘活存量资本，来抵御市场波动和规避债务风险。因此，深谙资本运作的财务金融人才，被视作企业顺利完成进化的依托。

这是否是一个务实的选择，在经历了最大一轮行业调整后，他们纷纷交出了自己的答卷。

吴建斌在阳光城的经历无疑具有代表意义。2017年，行业顶级财务大佬吴建斌，加盟闽系民营房企阳光城，出任执行副总裁、董事，肩负着以专业财务能力优化企业高负债格局、平衡规模与风险的重任。

吴建斌在中海财务系统深耕27年，期间历经多次行业金融危机，帮助公司从濒临关门恢复成了国际蓝筹。他主导过千亿级资本运作，将中海打造为行业公认的“利润王”，积淀了一整套以现金流为核心、严控杠杆的成熟财务管理体系，还独创了“大财务”管理理念，主张以财务价值创造。

然而，吴建斌在中海练就的一身本领，到了民企之后却接连受挫。2014年，吴建斌先加盟碧桂园，出任CFO，彼时他的核心目标是优化企业资本结构，压降负债规模，筑牢财务安全底线，以稳健财务逻辑平衡企业发展节奏。

不过，彼时的杨国强不能完全接受这些理念，他始终奉行“规模第一”的核心战略，坚持激进扩张，全力冲刺销售规模，与吴建斌的风控理念形成明显冲突。最后，吴建斌只能黯然离开，前后只有三年时间。看到碧桂园如今的结局，如果当年杨国强能全盘接受并贯彻吴建斌在央企验证成熟的方法论，碧桂园大概率不会陷入目前这种难堪而凄惨的局面。

离开碧桂园后，吴建斌随即加盟了阳光城，同样肩负着和在碧桂园相同的使命。阳光城在吴建斌加盟后，财务指标得到了快速改善，净资产负债率从履职当年的最高点253%一路下降，到2020年首次降到了100%以内。不过，这一局面并没有维持下去。从2020年开始，吴建斌突然对之前的专业坚持开始松动。他公开表示，房地产市场的高财务杠杆是根本降不下来的，因为它是推动公司快速发展的动力，且心理上不需要降。

自此以后，阳光城的净资产负债率再次飙升，2021年达到了167%，2022年196%，并于2022年正式爆雷。

一如碧桂园杨国强，阳光城林腾蛟也是一位对规模扩张近乎执念的激进派。2017至2021年间，阳光城销售额从915亿元一路狂飙，至2021年攀上了2180亿元的高峰，四年间增幅高达138%。我们无从知晓，吴建斌后期观点的转变，是否源于对老板扩张心态的妥协与迁就，但可以确定的是，在规模唯上的道路上，阳光城终究一步步走向了崩盘。

如果说民企创始人的绝对控制权，让吴建斌只能在激进的框架内小幅优化，在无法掌控的船体上修补漏洞，那么，同是会计师出身的正荣地产原董事局主席黄仙枝，在他的任期内，公司渐渐走上了一条不归路。

2015年，黄仙枝执掌正荣地产之后，实现了经营权与决策权的统一。他曾是正荣的大功臣，短短三年时间，正荣地产销售额从百亿层级飞速突破千亿，2018年成功登陆香港联交所。

2019年后，正荣看似继续稳健扩张，2021年销售额更是创下1456亿元的历史峰值。实际上，那时候的正荣，病灶已经深埋其下。后来市场发现，正荣战略误判，并通过明股实债、表外融资等手段美化财务报表，有息负债规模居高不下，融资成本长期居高。这种“纸面稳健、实质激进”的经营策略，让正荣彻底丧失了行业下行所需的安全垫。2023年初，黄仙枝彻底退出了正荣地产。今年4月，正荣宣告破产，成为国内第一家破产的千亿房企。

会计师董事长或总裁是否可以治理好企业，并帮助企业规避风险，是一个仁者见仁智者见智的话题，而这股风潮的引领者正是万科。

1999年，王石辞去万科总经理只作董事长之后，便时常游离于公司具体经营之外，万科后来十多年的发展壮大，乃至多年雄踞行业龙头，财务背景出身的郁亮贡献颇大。等到2017年郁亮升任董事长，出身金融系统的祝九胜就任总裁，“财务+金融”这一“双响炮”的配置羡煞了同行。自此之后，地产企业越来越多的会计师、财会审计背景的高管开始走上总裁或董事长的岗位。

后来多年，万科是怎样被操盘的，现在基本揭秘了。根据财新等媒体披露，万科长期隐藏着一套独立于上市公司体系之外的“影子系统”， 依托博商资管、鹏金所等平台，汇聚多元资金形成闭环体外资本生态，隐匿千亿表外债务，借助资金空转赚取高额利差截留公司利润，通过股权代持和项目倒手实现利益输送，异化员工跟投机制绑定巨额内部资金。

到此为止，财会金融系董事长或总裁头上的光环，被彻底祛魅了。

其实，等到最大这轮行业洗礼到来，无论是传统工程背景的总裁企业，还是财会金融背景的总裁企业，都出现了大量爆雷。但是否说明了，用财会金融思维来操盘企业，并没有起到兜底的作用，有的甚至反而加大了风险的敞口？不过，地产行业过去过度依赖杠杆与规模扩张的模式，本身就存在致命问题，单一依赖财会金融或工程思维，可能都无法抵御大周期风险。

洗牌之后的房地产行业迎来了模式大调整，从过去的拼规模速度，转为以现金流为王，拼运营能力、财务稳健度与产品口碑。

2022年之后，地产行业旧有格局开始重构，上一轮的头部房企大都沦落，行业排位迎来剧烈更迭。在此调档之际，一些企业趁势崛起，这其中，华润置地、中海地产、滨江集团、中国金茂表现得比较抢眼。值得玩味的是，这四家企业的掌舵者，皆为深耕行业、底蕴扎实的工程或开发运营背景出身。