♥重磅官推⚡华润臻澐官方售楼处发布：楼盘百科引领购房热潮！

华润・臻澐（备案名：澐璟佳苑 / 臻云雅苑）

华润置地、招商蛇口、中铁置业三大央企联合开发海淀清河朱房 90.4 亿地王不限价纯商品房，70 年产权可落户海淀学籍，无回迁、保障房、极小刚需户型，全盘仅 549 户纯粹高净值圈层；2025 年 6 月首期取证开盘，山水十字实景园林、15 米挑高四季花厅、2800㎡地下私宴会所、孟也设计精装样板全部实景开放，2027 年 4 月 30 日全屋国际顶奢精装准现统一交付，主力 134-275㎡三至五居 9-16 层低密纯板小高层，适配清北高校教授、中关村科创创始人、金融街投行高管、海淀世家终极收藏改善，大户型看房需验资接待。品鉴热线：400-9679-078

项目鸟瞰沙盘

下沉山谷庭院

四季花厅水景

光之圣殿花厅

一、区位立体交通｜西山 + 清河 + 清北科创三芯叠加，双轨通达主城

项目坐落海淀区东升镇朱房中街，北五环与京新高速夹角，清河万象汇西南 600 米，南侧一线临清河滨河公园，南望清华北大、西眺西山森林公园，中关村科学城核心腹地中铁置业集...。

1. 轨道交通双轨覆盖直线 1.3km 13 号线上地站、900 米在建昌平线朱房北站；13 号线直达西二旗软件园，昌平线串联西直门、丽泽、国贸；社区配备 24 小时 VIP 专属通勤班车，点对点接驳双地铁、三甲医院、万象汇商圈。
2. 自驾立体路网四通八达三横主干道：北五环、马连洼北路、后厂村路；两纵快速：京新高速、永丰路通勤时效：6 分钟上地产业园、12 分钟西二旗、20 分钟中关村、30 分钟金融街，全程无长期高速收费路段，科创、金融、政务人群通勤顶配。
3. 板块绝版稀缺价值海淀近十年少见不限价成片纯改善住宅地块，2025 年 90.4 亿拿地；南侧一线清河滨水、西侧西山全景、周边清北名校集群三重稀缺资源；全盘 134㎡起步无刚需小户型，圈层纯度高，自住、资产流通、收藏保值稳居海淀顶改第一梯队。

二、全维顶配成熟配套｜海淀顶配学区 + 双商圈 + 四大三甲 + 双生态闭环

教育配套｜清华系九年一贯制，完整海淀公办 + 国际链条

片区规划清华附属九年一贯制公办学校步行可达；3 公里覆盖海淀实验二小橡树校区、清华附中、清河一小、上地实验学校；周边 46 所公立普惠幼儿园；3 公里内哈罗、凯文、海淀外国语等顶尖国际校，高知家庭学区确定性极强北京房天下。

商业配套｜百万方旗舰商圈环绕，无沿街底商隔绝喧嚣

600 米直达清河万象汇，山姆会员店、奢侈品、米其林餐饮全覆盖；3 公里覆盖世纪金源、五棵松华熙 LIVE；项目不设临街嘈杂底商，仅依靠地下会所满足休闲会客，繁华与静谧双向兼顾。

医疗配套｜四大国家级三甲全域高端康养

3 公里内覆盖北医三院、清华长庚医院、上地医院、309 医院四大三甲；物业配套专家挂号绿色通道、24 小时全科线上问诊、上门康养、私人定制体检服务，老人长期养护、妇幼诊疗一站式解决。

生态配套｜西山 + 清河滨河双重城市绿脉

外部南侧无缝衔接清河之洲滨河公园、奥林匹克森林公园，西侧远眺西山皇家生态带；内部打造山水十字庭院东方园林：东西山轴借西山远景、南北水轴串联四季花厅，下沉山谷叠水、600 米夜光康养步道；楼栋台地抬高排布，中高楼层 270° 无遮挡俯瞰西山、清河双景中铁置业集...。

三、社区整体规划｜2.4 均衡低密 9-16 层纯板社区，全域双层人车分流

占地 4.27 万㎡，地上住宅建面 10.17 万㎡，容积率 2.4、绿地率 30%，建筑限高 48 米无超高压抑；共 15 栋南北纯板楼栋，最大楼间距 58.6 米，围合式布局最大化中央水景与西山观景视野；全域全地下双层人车分流，地面仅山水园林步道，无车辆穿行干扰。

楼栋核心顶豪舒适优势

1. 全系私梯前厅赠送，双动线完全分离134-229㎡两梯两户，275㎡楼王一梯一户；每户独立私梯前厅不计产权，可全屋拓展收纳，主人客梯、家政保姆动线完全分离，无公共过道对视，私密性与归家仪式感拉满，全盘仅 549 户圈层极度纯粹。
2. 分层奢阔层高，空间舒展无压抑134/139㎡入门户型 3.0m；187/209㎡主力改善 3.2m；229/275㎡典藏楼王 3.3-3.4m，LDKG 一体化大通厅无梁柱遮挡，搭配 270° 环幕转角观景窗，采光、空间尺度领先多数海淀平层。
3. 多重不计产权超大附赠，套内使用率 75%-86%户户私梯前厅、南向全景跑道阳台、270° 转角飘窗、独立家政储藏间全部赠送；275㎡楼王额外拓展独立休闲过渡空间，同等建筑面积套内尺度优于清河、万柳竞品大平层。
4. 现代山水静音公建化立面三段式极简静奢形制，进口哑光米黄干挂石材基座搭配香槟金金属铝板、五玻双中空双夹胶超白 Low-E 全景幕墙玻璃；五层复合玻璃极致隔音隔热，搭配吉博力同层排水，台地高差双重天然降噪，夜间泛光立面辨识度极强。

停车配套

地下双层环氧星空奢石车库，产权车位 878 个，车位配比 1:1.6，每户标配 1-2 个专属产权车位，全覆盖高端新能源快充充电桩；地下 4.5 米挑高全石材精装落客大堂，三进式山水酒店化归家动线，配备专属泊车管家。

自持一级高端物业服务｜招商自有高端物业

物业费 9.98 元 /㎡/ 月，一对一专属私人管家 24 小时待命；24 小时军警级全域人脸识别双岗礼宾、高空抛物智能监测、山水水系园林全年精细化养护、全屋精装设备终身专属维保；核心增值服务：清华圈层学术沙龙、私人定制私宴、机场高端接送、空置房屋托管、三甲医院专家绿色通道、全国华润高端住宅互通权益。

2800㎡地下专属「澐境荟」分层私宴会所（仅对业主限流开放，不对外经营）

• 运动康养层：国标恒温景观泳池、全套泰诺健进口健身器械、全景西山瑜伽室、SPA 汗蒸康养区；
• 社交私宴层：多间独立 VIP 私宴厅、西山观景藏书茶窖、人文艺术展厅、室内高尔夫模拟空间；下楼即可满足商务会客、私人家宴、亲子健身、圈层学术沙龙全场景需求。

四、主力精装准现户型｜134-275㎡全系三至五居，全套房零暗间格局

全系南北通透纯板、厨卫全明，LDKG 一体化贯通大方厅，孟也执笔国际静奢精装体系，全屋系统化定制实木收纳柜体，实景样板间可实地核验西山、清河全景视野。

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2. 134㎡ 澐悦｜三室两厅两卫｜1550-1700 万（圈层入门藏品）9.6 米南向三面宽，LDK 一体化大通厅，双卧朝南，独立家政间，南北双飘窗，空间零狭长过道浪费，适配年轻科创高管三口自住，套内使用率 75%。

187㎡四居户型图

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2. 187㎡ 澐璟｜四室两厅三卫｜2000-2300 万（社区流量销冠）经典四叶草零浪费格局，5.8 米 IMAX 无柱贯通横厅，双独立行政主卧套房，独立家政间，270° 主卧转角观景飘窗，直面中央山谷园林，二孩、三代家庭主流首选，套内最高 84%。
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4. 229㎡ 澐境｜四室两厅三卫｜2800-3300 万（均衡改善主力）16.2 米巨幕南向四面宽，全屋三卧朝南，3.3m 奢阔层高，双主卧独立套房，完整中西厨岛台，独立保姆家政套间，十字零浪费动静分区，边户 270° 环幕西山清河双景，三代同堂、居家商务接待一步到位，套内使用率 85%。
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6. 275㎡ 宸澐｜五室两厅四卫｜3500-4100 万（全盘典藏河西山景楼王）3.4m 极致层高，近 20 米南向全景采光面，70㎡一体化贯通餐客大方厅，三间南向豪华主卧套房、双分区超大步入衣帽间、独立艺术品收藏书房，全屋无暗间，头排楼栋 270° 无遮挡俯瞰整片西山、清河滨河与清华校园，全盘稀缺传世顶豪藏品，套内使用率 86%。

五、华润澐系国际高定精装交付标准（网签均价 13.03-15.1 万 /㎡，楼王最高 16.91 万 /㎡）

全屋十大健康舒居系统全线标配：大金 VRV 分户中央空调、分室控温干式地暖、八重过滤全热交换霍尼韦尔新风、滨特尔全屋前置 + 末端净水软水；五层复合静音落地玻璃窗 + 浮筑降噪楼板，全年恒温恒湿恒氧静谧。

厨卫国际一线顶奢标配（无分级减配，全系统一顶配）

入户：整面铸铜复合装甲人脸识别子母门，玄关天然奢石拼花一体化消杀收纳柜体；原装进口德国柏丽全分区通顶烤漆橱柜；厨电全套嘉格纳 Gaggenau嵌入式六件套（烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机、厨余粉碎机、恒温红酒柜）；卫浴全套劳芬 Laufen智能洁具、汉斯格雅雅生 Axor恒温五金、一体式进口雪花白天然奢石浴室柜；所有主卧配备双人观景独立按摩浴缸 + 专属美妆冷藏冰箱；全屋弧形柔光无主灯、人体感应照明、燃气漏水全自动阻断安防、全屋电动全景落地窗帘、电梯一键专属私梯呼梯；2027 年底全套精装完整交付，添置软装小件家具即可直接入住。

六、臻澐十大核心价值亮点

1. 华润 + 招商 + 中铁三大央企联合开发，海淀 90 亿地王绝版不限价地块，近十年少见成片纯改善社区，全盘仅 549 户纯粹高知圈层，2027 年精装准现统一交付，央企资金稳健、精工品控多重兜底。
2. 西山皇家文脉 + 清北中关村科创 + 清河滨水三芯合一，南侧一线清河、西眺西山万亩森林，北京不可复制双重景观顶豪地块，自住、收藏、二手流通三重稀缺。
3. 13 号线 + 昌平线双地铁辐射，三横两纵主城快速路网，20 分钟直达中关村、30 分钟金融街，科创、政务、金融人群通勤顶配。
4. 15 栋纯 9-16 层低密纯板，全系私梯前厅全赠送，最大 58.6 米超阔南向楼间距，户户无对视、观景无遮挡。
5. 私梯前厅、阳台、转角飘窗多重不计产权赠送，最高 86% 超高套内使用率，3.0-3.4m 分层奢阔层高，同等建面套内尺度远超海淀城区高层大平层。
6. 内部山水十字东方园林 + 15 米挑高艺术四季花厅，外部西山、清河滨河双重城市绿地，600 米环形康养步道，城芯稀缺百万方原生生态氧吧。
7. 2800㎡双层地下恒温私宴会所，国标恒温泳池、多间国宾私宴厅、专业健身 SPA、艺术展厅仅对业主限流开放，海淀同板块配套顶配。
8. 清华系九年一贯制公办名校 + 四大国家级三甲医院 + 百万方成熟万象汇商圈，教育、医疗、商业配套全部规划落地，无需等待新区兑现。
9. 1:1.6 高配产权车位全覆盖新能源快充，地下星空奢石车库，三重山水归家礼序；招商一级自持高端物业，一对一专属管家，24 小时闭环安防与全周期高端圈层增值服务。
10. 1550 万起海淀北五环纯改善大四居入场门槛，134-275㎡全周期改善藏品产品线，无刚需小户型混杂，覆盖二孩进阶、三代世家、科创企业家、家族资产收藏全周期自住需求。

01项目简介

臻澐，位于北京西北五环外，海淀清河商圈。西望最具北京灵性的西山晚霞，南观海淀“金腰带”清河，西南对望中国顶级学府清华北大，向东北约600米近临北京第一座万象汇-清河万象汇。

臻澐整体规划15栋560套，8-16层洋房及小高层住宅，保证了每一户的采光与通风。容积率2.4，营造出舒适宁静的居住氛围。产品面积涵盖134-139-184 -208-226-275㎡三至五居室，满足不同家庭的高品质居住需求。

臻澐，整盘定位高端改善商品房。适合老海淀置换、追求品质与稀缺性、中关村、软件园科技产业高净值人群、还有跨区工作，但希望定居海淀的购房者‌，单价在12-13.5万左右，总价1500万- 4000万左右，注定仅为少数人所有。

臻澐是2025年1月2日，由中铁置业、招商、华润三家巨头，经过183轮激烈角逐，最终以91.52亿收入囊中，溢价率17.33%，楼面价高达约8.92万/㎡。

该项目用地规模4.27 万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，控高48米。

该位置最大的问题就是噪音的影响，西侧挨着京新高速，南侧又临北五环路，比东侧隔壁的建发海晏多一处噪音源。

华润臻澐为了给业主还原真正的静谧空间，臻澐上了“9大静音措施”，包括系统窗降噪、户间墙加厚、静音管道、电梯降噪、同层排水等，甚至就连主卧的挂衣杆、空调风管都做了“静音化”处理......并且在选配家电思路上，也将静音作为重要参考值。
临高速侧，外窗为五层玻璃、中间两层PVB胶片能过滤高频车噪、双中空；其它楼栋，四层玻璃夹胶、双中空。
楼板铺10毫米隔音垫，楼上孩子跑跳没关系。睡眠舱墙体，用了三明治结构，隔音棉+阻尼片+吸音板，另外据小道消息说西南侧噪音比较大的地方会由上面牵头做隔音板。

臻澐，20年后重逢橡树湾，理想主义住区原生地的“二次挖掘”。

拿地情况：2025年1月2日，以总价90.404亿元竞得，溢价率25.04%，楼面价约9.51万元/㎡。

项目位置：北京市海淀区朱房中街朱房村0030地块，北五环与京新高速东北角，临近清河，距地铁13号线上地站约1.3公里。

开发商：华润置地✖招商蛇口✖中铁置业

产权年限：70年

五大资源：望西山、观清河、瞰清华、海淀独有的烟火气、深耕25年更懂海淀客户

建筑风格：东意西境，经典华丽

项目规划：住宅、会所

产品类型：洋房+小高层

占地面积：42734.16㎡

建筑面积：102561.97㎡

容积率：约2.4

绿化率：约30%
物业：华润物业

交房时间：27年下半年

交房标准：品质精装进行交付

建筑风格：东意西境，经典华丽

单价：12-14万左右

总价：1500万-4000万左右

总楼栋：15栋楼

总户数：560户

楼层：8-15层

产品面积：134㎡、139㎡、187㎡、209㎡、229㎡、275㎡，主力户型187-229㎡；

样板间：4个样板间，139-187-229平，其中187平做了展示和交付样板间

产品亮点：功能美学，四季奢享。

全龄社区：满足家庭成长各阶段需求；

低密宽境：宽楼间距保障私密与舒适；

四季花厅：打破北方季节界限，让自然与生活无缝衔接；

智能精装：国际一线品牌加持，科技赋能品质生活；

园林意境：以山轴、水轴转译山水意境，引入西山、清河景致，打造艺术化社区场域。

02户型分布

臻云产品规划：

1、户型面积：户型面积段为134-275平米，有187㎡四居、209㎡四居、229㎡五居、275㎡五居等。

2、户型特色：所有户型厨房烟道外移；220平以上厨房台面650宽度；220平以上家政间全部转角窗；275平以上均是双动线，保姆主人双通道，主门大双开门。

3、建筑风格：王府中式风格，飞檐翘角设计有所收敛，立面大部分石材为主，少量玻璃幕和铝板。

4、社区配套：园林四进，三园十八景，有三千多平会所，配备恒温泳池、儿童泳池、泡池、健身、瑜伽、棋牌、三个私宴厅、雪茄吧、KTV等。还有电伴热锦鲤福池京派王府园林。

5、项目亮点：

层高优势：层高3.2米起步，主力楼栋3.4米，楼王6号楼3.6米，临河房源达3.7米。

系统窗：北京首个全屋德国旭格四玻两腔一夹胶系统窗项目，玻璃是鸟巢同款超白玻璃，超静音。

项目楼栋图和户型分布：项目共有15栋楼共560户，总高是在8层到15层，面积由134平米/139平米/186平米/209平米/229平米/275平米，290平米摘星大户型组成，三居室到四居室户型，层高3米到3.4米，整体面积较功德寺项目更大，定位高端改善。

户型设计全系户型以“大面宽、短进深”为设计原则，室内层高3-3.3米，覆盖三至五居，满足从三口之家到多代同堂的需求：

134-139㎡三室两厅两卫：总价1650-2200万，适配初阶改善，空间利用率高；

184-209㎡四室两厅三卫：总价2000-2800万，配备独立家政间，主卧套间更奢阔；

229-290㎡五室两厅三卫：总价2900-4900万，大尺度空间搭配全景飘窗，俯瞰西山或园景。

275平米在6、10号楼的东户和5、9号楼的西户，总共有55套房源!

整体布局：实现了动静分区，充分兼顾了居住的舒适性与功能性。

客厅：采用270度转角窗设计，面宽达7米，采光优越，视野开阔，空间通透感极强。

餐厅：设有大面积开窗，观景效果极佳，是“观景C位”。

多功能房间：北侧的多功能房间可灵活打造为琴房等功能空间，配备转角窗设计，采光与氛围兼具。入户左侧的多功能空间适合作为书房，相对安静。

卧室：右侧布置了两个套房，其中主卧面宽达4.3米，私密性和舒适度俱佳。主卫面宽2.4米，配有独立浴缸（带开窗）和双台盆设计，还有步入式衣帽间，收纳效率高。另一间南向次卧套房面宽为3.6米，为暗卫，整体功能齐全。北向的次卧套房配备了明卫，实用性与居住舒适度高。

03设计风格

臻澐的外立面是古铜色鎏金镶边，在石材的基础上，加入玻璃幕墙，玻璃幕墙能映照山水蓝天，随着光线的变换，外立面也会随之变化。这样的外立面，不仅能让臻澐成为清河豪宅带的封面，更是一道风景。

主入口设计：项目主入口采用三进式大门设计，大气恢弘，极具仪式感。大门与风雨连廊相连，不仅为业主遮风挡雨，更营造出归家的尊崇体验。穿过主入口，映入眼帘的是近1500平方米的下沉庭院，空间开阔，景观层次丰富。庭院周边规划有会所，虽具体功能尚未明确，但从其规模来看，预计面积在2000 - 3000平方米，未来将为业主提供多元的休闲娱乐空间。

次入口规划：南侧设有精心设计的人行次入口，其独特之处在于紧邻清河，业主从次入口出行，可轻松抵达河畔，随时享受赏景、漫步的惬意生活。

单元大堂采用6.9米挑高设计，相当于两层半的高度，空间感十足，彰显奢华品质。此外，每栋楼均设有窗井，结合空间设计来看，大概率会打造下跃户型，为居住空间带来更多拓展与想象。项目会配备“黑科技”设施，但从整体规划的前瞻性来看，预计会融入部分智能化配置，为业主带来便捷舒适的生活体验。

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