读懂人心、长效运营、资本破局，这场论坛共寻城市更新三重活力密码

城市更新，已从“大拆大建”的增量开发，转向“精耕细作”的存量激活。一场关于“活力”的追问便显得尤为迫切。

在7月10日举行的2026新京报贝壳财经年会消费大会“城市更新：激发存量，再生活力”主题论坛上，嘉宾从“改房子”谈到“读人心”，从“工程竣工”聊到“长效运营”，最终将焦点落在“钱从哪儿来”这一现实问题上。试图为城市更新探索一条活力密码。

“城市更新：激发存量，再生活力”圆桌论坛现场。

活力不是设计出来的，是要读懂人心

传统规划思维习惯于从空间形态入手，但中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系副主任、教授、博导于洋提出，城市更新的起点是“定义人”，而非“设计地”。

于洋将城市更新的活力定义为“人群精准定位、内容持续输出、空间弹性治理”的耦合关系。他指出，很多项目建成后热闹一阵便归于沉寂，问题往往不出在设计环节，而出在设计之前。“没有精准定位人的可持续性需求”。

在他看来，历史文化街区要关注文化叙事，生活性街区要关注慢行尺度和首层界面的生活气息，不同类型的空间活力密码各有差异，但底层逻辑一致，活力不是流量，而是特定人群在特定时间持续往复的需求满足。

上海大学上海城市更新与可持续发展研究院副院长王剑，从另一个角度补充了“活力要回归日常”的观点。他认为，公众对城市更新的认知，常常停留在打造“网红打卡点”，但真正有持久生命力的实践，更多发生在老百姓的家门口——菜场、15分钟生活圈。

王剑感慨：一座城市“最好玩、最好住”的地方，往往不是宏大地标，而是普通人的日常烟火。城市更新的落脚点，终究要回归到百姓生活、回归到温暖贴心的服务。

中国建筑设计研究院有限公司执行总建筑师柴培根也提到，活力定义很简单，是不是有人在这里生活，日子过得怎么样，是不是很安心，这是最基本的活力。“现在讲中国设计走出去，本质是让别人看到中国人过的日子是令人向往的。”这种向往恰恰来自从业者一点一滴解决身边的具体问题。

“作为西城居民，日常走过街巷时看到的不是效果图上的完美城市，而是人行道好不好走，走累了有没有坐下来的地方，孩子们有没有活动场地，老人在哪里散步晒晒太阳，是否会遇到熟悉的朋友，附近有哪些可口的饭馆、有趣的小店等，这些琐碎的问题。”柴培根表示，城市更新就是要促成更好的生活环境。当我们愿意在这里生活、日子越过越好，活力就会慢慢孕育而生，它不是刻意打造出来的。

小标：从“工程竣工逻辑”转向“运营治理逻辑”

当空间有了人，接下来的挑战是：如何让人留得下来？

北京建筑大学城市更新研究院常务副院长、教授、博导张清华表示，城市活力型业态的培育，绝非“自然生长”与“规划建设”之间的非此即彼，一方面，我们珍视那些自发形成的、根植于本土文化的业态，代表着不可复制的生命力和烟火气。另一方面，现代城市发展中规划建设的步行街、标准商业配套，具有成本可控、快速引流、服务大众的优势。真正的城市活力，在于二者的融合，同生共长。

于洋则从制度层面剖析了问题的根源，当前城市更新仍大量沿用增量时代的“工程思维”，关注开工率、投资额、竣工节点。他指出：“工程的竣工不是城市更新的结束，恰恰是城市更新的开始。”增量时代土地财政能迅速回笼资金，但存量时代资金流必须放到长效运营中消化，这对治理能力提出了更高要求。

于洋提出“工程思维”存在的三重“脱节”问题，包括设计与运营脱节、建设主体与经营主体脱节、建设绩效与运营绩效脱节。破解之道在于把运营思维前置，在建设时就要考虑运营，在运营中也要反推建设，并将“空间活力体检”纳入城市体检体系。

王剑则强调“培育”二字的分量。他说，城市更新不是交钥匙工程，而是需要长期培育思维，依托全过程、多维度的动态体检机制，及时调整优化。在他看来，空间内容如果不能持续更新，就很难留住人；当下网红点很多但同质化严重，唯有差异化运营，才能有效避免资源浪费，长久激发城市活力。

从首钢园的转型中也可以看到城市更新的活力解码。据北京首钢国际工程技术公司总经理助理及首席合规官、首钢园城市更新项目主理人王兆村介绍，2010年12月底首钢石景山厂区最后一座高炉关停，2011年厂区钢铁主流程全面停产。面对百米高的钢铁工业遗存、厂区庞大复杂的地下管网系统，首钢确立“最大尺度保留工业遗存”的更新总策略，持续导入新业态、新场景。2016年北京冬奥组委入驻西十筒仓，拉开园区工业遗存改造序幕；2017年首钢与国家体育总局签约落地冬奥冬训“四块冰”场馆，2018年首钢滑雪大跳台启动建设。2020年起中国科幻大会每年落地园区，2024年WTT中国大满贯落户首钢、服贸会官宣永久选址园区，2025年起服贸会整体集中在首钢园举办，一系列国家级重磅会展、赛事持续激活园区空间载体。真正让“工业锈带”蝶变为“城市秀场”。

告别房东思维，用资产增值撬动社会资本

活力有了，运营路径清晰了，但所有城市更新项目最终都要直面“算账”问题。

王剑从实操层面补充道，现在不少小区尝试把闲置空间通过市场化方式出租，用租金收益反哺社区治理。然而，单点算账往往算不平。未来的趋势是从“地块平衡”转向“区域平衡”，在更大范围内统筹资源配置，实现“肥瘦搭配”。

张清华也观察到这样积极的信号，据他介绍，宁波一老旧小区改造项目蹚出了一条市场化路子，六个小区整体打包交给一家民营企业运营，同时把周边的公共绿地、河道疏浚、路灯维护等公共服务一并打包给运营公司，形成“大物业”模式。

此外，张清华提醒从业者要有“耐心资本”意识，在不动产价值企稳回升之前，靠健康的现金流慢慢等，这也是城市更新真正全面开花、走向深入的前提。

于洋则给出了三条资本化路径：资产化、证券化、杠杆化。一个能提供持续稳定现金流的更新项目，可以通过REITs拆分成市场份额向公众发售，吸引海量社会资本进入。

他说，钱从哪来？光靠公共财政远远不够。只有通过资产增值让参与者都能赚钱，社会资本才会像当年涌向楼市一样涌向城市更新。“而我们要做的，就是用规划和设计咨询创造‘增值’。”

从目前来看，本次圆桌论坛从活力定义到长效运营再到资金破局，形成了一条完整的逻辑链条。活力源于对人的精准洞察，长效依赖运营思维的全程贯穿，而资金问题的终极答案不在于算租金细账，而在于用专业能力创造资产增值，从而撬动资本市场的力量。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽 编辑 陈莉 校对 刘军