仅183天再重组！旭辉控股打开房企自救新局？

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（来源：中访网财见）

此次二次重组，也深度绑定旭辉长期的发展战略。

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审核|李晓燕

房地产行业深度调整周期里，出险房企的债务化解早已告别“一次重组就能上岸”的理想化路径。旭辉控股在首轮境外债务重组落地仅半年有余便再度开启方案优化，成为民营房企跨境债务化解进入“二次博弈时代”的典型缩影。这场突如其来的二次重组，既是企业流动性承压下的被动选择，同样也是旭辉锚定轻资产转型、谋求长期健康发展的主动布局，折射出当下出险房企化债逻辑的深刻转变。

2025年末，旭辉完成首轮境外债重组曾被视作民营房企跨境削债的标志性案例。通过债转股、本金削减、债务展期多重组合手段，旭辉将境外合计81亿美元的债务本息大幅压降，削减幅度接近七成，集团有息负债也从巅峰时期的千亿规模收缩至五百亿元级别。2025年财报层面，公司更是凭借债务重组带来的一次性收益实现账面扭亏，一度让市场看到企业走出债务泥潭的曙光。仅仅183天之后，原本敲定的偿付计划便难以为继，旭辉正式宣告暂停多笔境外本息兑付，启动二次重组谈判，转折来得猝不及防。

梳理此次违约的直接诱因，海外资产处置遇阻是最直观的导火索。为兑现首轮重组里向债权人承诺的现金兑付条款，旭辉寄希望于伦敦核心投资物业的出售回款，以此筹措千万级美元的刚性兑付资金。然而2026年海外宏观环境陡生变数，英国经济增长乏力、商业地产市场急剧降温，叠加地缘冲突持续扰动市场信心，海外买家观望情绪浓厚，资产出售进度彻底脱离预期。在海外融资渠道持续收紧的背景下，旭辉短时间内无法补齐资金缺口，最终触发既定债务违约。

相比外部市场的突发扰动，企业内生造血能力不足，才是倒逼二次重组的核心症结。剥离债务重组带来的大额一次性收益，旭辉2025年主营业务依旧深陷亏损，地产主业毛利率大幅下滑，资产减值计提保持高位。进入2026年，销售端颓势并未扭转，上半年签约销售额同比近乎腰斩。持续走低的回款规模，面对五百亿级别的存量有息负债显得捉襟见肘。传统开发业务增收承压，依靠销售现金流覆盖重组后刚性支出的路径被彻底堵死，旭辉不得不重新坐回谈判桌前，对境外债务框架进行再度优化。

放眼整个出险房企赛道，旭辉并非孤例。奥园、禹洲已经同步推进境外债二次重组，中梁、佳兆业、时代中国等多家完成首轮重组的房企，也纷纷开启条款修订的征求程序。首轮重组更多以债务延期、小幅削债为主，依托行业企稳的乐观预期设定兑付节奏；但楼市修复节奏慢于市场预判，房企销售回款长期疲软，重组后新增的刚性偿付压力再度压垮现金流，二次优化重组已然成为行业共性现象。融创中国此前完成境外债务清零式二次重组，顺利实现项目复工重启，为行业树立了标杆范本，却也被业内判定复制难度极高。

融创的成功依托稳定的核心管理团队、优质的一二线土地储备、实控人深度兜底以及多元化的债权解决方案，多重条件缺一不可。反观旭辉，企业早已明确向轻资产代建、资管运营转型，重资产土储持续收缩，轻资产业务现阶段仅能勉强维持收支平衡，很难向债权人提供短期回款预期。叠加本轮债权人多为机构与国企主体，首轮投票已经历经多层内部审批，此次再度调整偿付方案，债权方的审慎心态会大幅提升，双方的博弈难度相较第一次重组显著升级。

不过多重压力之下，旭辉的二次重组依旧具备不少有利基本面。对于债权人而言，一旦重组谈判破裂，企业走向清盘程序，各类债权的资产回收率将会进一步走低，达成新方案依旧是最优选择。首轮重组已经搭建起双方沟通的共识基础，大幅降低重新谈判的沟通成本。更为关键的是，董事长林中始终坚持带队推进债务化解，并未采取消极摆烂的处置方式，持续的主动沟通成为谈判桌上重要的软性筹码。叠加国内房地产市场底部特征逐步显现，行业系统性风险逐步出清，债权人放弃企业、彻底止损的意愿并不强烈。

此次二次重组，也深度绑定旭辉长期的发展战略。管理层早已确立对标国际资管机构铁狮门的转型目标，计划逐步剥离集团层面存量负债，只在单个资管项目保留专项债务，最终把整体净负债率压低至20%以内，彻底告别高杠杆开发模式。想要完成从重资产开发商到轻资产资管运营商的蜕变，境外高压力债务结构必须再次优化。如果依旧沿用此前的偿付条款，持续的本息兑付会不断消耗企业转型所需资源，轻资产战略只能沦为空谈。二次债务优化，实际是为企业转型争取稳定的经营窗口期。

当然风险依旧客观存在。首轮重组履约半年即宣告停付，已经造成明显的信任裂痕，债权人对于方案的容错率大幅下降，后续削债比例、现金兑付比例、债务展期年限都会迎来更为严苛的拉锯。旭辉主业销售回暖缓慢，轻资产业务尚在培育期，短期内很难拿出亮眼的经营数据来支撑谈判筹码，后续博弈注定充满波折。

房企债务化解从来不是一次性的外科手术，更像是漫长的康复过程。旭辉的二次重组，标志着出险房企正式告别“一纸重组协议解决所有问题”的旧模式，进入动态调整、持续适配经营现状的新阶段。短期来看，谈判博弈充满不确定性；长期视角下，债务再度减负配合坚定的轻资产转型，依旧是旭辉走出困境的核心路径。

对于整个房地产行业而言，旭辉案例也提供了重要启示：债务重组的内核从来不止是延期与削债，最终要回归企业经营基本面的修复。只有主业回款企稳、新业务形成稳定现金流，债务方案才能真正落地生根。未来一段时间，会有更多出险房企步入二次重组周期，在债权博弈与自我革新之中，摸索属于民营房企的重生之路。