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173轮鏖战、溢价21%！招商蛇口10.2亿拿下通州九棵树6016地块

2026年6月底，北京上半年土拍迎来收官之战。通州区九棵树6016地块吸引了中海、招商、保利、建发、绿城五家头部房企同场角逐。经过整整一个小时的激烈举牌、173轮鏖战，最终招商蛇口以10.217亿元的总价成功突围。

这宗地块为何引发如此激烈的争夺？招商蛇口又为何志在必得？

一、地块档案：低密改善的“天赋基因”

九棵树6016地块全称为“通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016”，编号京土储挂（通）[2026]027号。

来看一组硬核数据：土地出让面积约2.11万平方米，规划建筑面积约3.38万平方米，容积率仅1.6，建筑限高45米。这样的容积率，在北京城市副中心近年出让的住宅用地中极为罕见，具备打造低密度改善型住宅产品的先天条件。

地块还需配建一处约1000平方米的社区综合服务中心及配电室等设施。此外，受北侧退线要求影响（沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内禁建永久性建筑），地块虽损失部分可建面积，却因此形成了开阔的公共空间与视觉通廊。

二、区位优势：老城核心的成熟配套

6016地块位于通州城市副中心0302街区，属于五环至六环间发展成熟的居住区域。距离地铁八通线（1号线）九棵树站约500米，出行便捷，可快速通达中心城区与副中心核心功能区。

周边配套堪称“满配”：

• 商业：通州领展广场、贵友大厦等成熟商圈环伺
• 医疗：北京中医药大学东直门医院（通州院区）等三甲资源
• 教育：通州第一实验小学、运河中学西校区等优质学校，西侧6011地块更规划有36班九年一贯制学校
• 生态：云景公园等绿地资源进一步提升区域宜居性

对于CBD及副中心的外溢改善客群而言，这样的成熟生活圈吸引力十足。

三、土拍鏖战：173轮的激烈争夺

地块挂牌起始价为8.447亿元，起始楼面价约2.5万元/平方米。开拍前已有5轮线上报价，战意已浓。

6月23日下午3时许，北京市政务服务中心土拍大厅内气氛紧张。前期竞价由绿城与建发交替抬升，保利中途跟进，中海与招商则“按兵不动”。最后几个回合尤为焦灼，招商蛇口和建发交替出手，直至第172手，招商蛇口越过中海再应一手，现场再无跟进。

最终，招商蛇口以总价10.217亿元、溢价率20.95%斩获地块，成交楼面价约3.15万元/平方米。这一溢价率，创下了2026年上半年北京土地市场的新高。

值得一提的是，招商蛇口在6016地块挂牌当天就发出了施工和监理招标计划，投资估算约13.8亿元——志在必得的态度可见一斑。

四、市场逻辑：邻居热销是最好的背书

6016地块最大的底气，来自其南侧一街之隔的“孪生兄弟”——6017地块。

2025年11月，中海地产以12.48亿元摘得6017地块，容积率2.2，楼面价约2.29万元/平方米。该项目被打造成“中海·玖树满和”，今年3月开盘后迅速成为北京小阳春的现象级热销盘。截至目前，玖树满和网签已超九成，累计网签537套，成交额逼近21亿元，销售均价约5.1万元/平方米。

短短数月近乎清盘的速度，验证了九棵树板块蛰伏已久的本地改善购买力。

而招商蛇口自身在通州同样战绩斐然——璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等项目累计网签近1400套。有一个直观的数据：在通州，每网签三套房，就有一套出自招商蛇口。

五、战略意义：时隔一年多的关键补仓

自2025年4月拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过一年的“揽储断档期”。面对通州市场的持续火热，招商急需一块优质地块来补充货值。

6016地块的区位和产品属性，与招商此前在通州的产品线高度契合。此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。

六、后市展望：通州的独立行情能否延续？

自去年以来，北京楼市整体承压，但通州新房市场却走出了逆势跑量的独立行情。2026年以来，截至6月21日，通州区新建商品住宅累计成交2556套，成交规模位居全市第二。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，通州长达近九年的双限购政策松绑，释放的不只是购房资格，更是大量真实需求——既有本地改善型家庭的积蓄力量，也有国贸、东三四环就业人群被重新导入的购买力。

与此同时，区域内二手房市场呈现两极分化。梨园、九棵树一带的次新小区挂牌及成交价多在3.5万至4.2万元/平方米，而年代更久远的老社区成交价已滑落至2.3万至2.8万元/平方米。新房与二手房之间显著的品质代差，为新盘提供了明确的高溢价空间。

业内人士认为，6016地块高溢价成交，客观上也有利于中海玖树满和加速清盘，同时为区域业主资产带来增值预期。而招商蛇口以3.15万元/平方米的楼面价拿地，对比周边在售新房约5.1万元/平方米的均价，仍留有合理的利润与操盘空间。

从173轮鏖战到21%溢价，从九棵树的热销验证到招商的果断补仓——6016地块的成交，既是北京上半年土拍的一个精彩句号，也预示着通州改善型市场的新一轮竞逐即将拉开帷幕。对于购房者而言，这个容积率仅1.6的低密地块未来将呈现怎样的产品，同样值得期待。

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