天津
这届改善买房人，是最幸运的一届。
新房颜值最高、会馆功能最卷、地段位置最好、房贷利息最低……
更重要的，最省钱！
不仅单价低，还省面积。
因为楼市的革命大刀，终于砍向了户型。
房子的“虚胖时代”，正在被终结。
2022年，天津开始产品换代，改善需求被激发。
开发商一窝蜂扎进大户型战场。
中海天空之镜做到169、208平米，时光之镜面积更是大到185、237平米。
城投水西之城G地块洋房135、155、175平米，都是大户型。
中交海河玺小高层最大做到173平米……
今年开始，画风突变。
开发商集体调头，齐刷刷回归小户型。
大悦城南开长江道地块，预计100、120平米左右；
格调隐翠轩二期洋房80、85平米；
津铁格调麟凤来仪金地上湾玖峯都主打100平米左右户型；
创意之城B地块户均才107平米，有95平米洋房；
格调工大1号地，面积95-120平米；
海河柳林60号地规划调整后，出现100平米以内的户型……
怎么大户型突然就失宠了？
第一个原因：
得房率掀桌子，不用买太大了
赠送面积开挂，飘窗、设备平台、露台、开敞阳台、镂空……
洋房得房率95%已是基础款，有几个楼盘都能达到120%。
比如龙曜城凤鸣109平米户型，完全能实现过去140平米户型的空间。
龙曜城凤鸣109平米
买绿城玉百合119平米洋房的人，很多最初买房目标都是140平米……
绿城玉百合119平米
既然小面积就能满足需求，凭啥还多掏几十万？
省钱，不才是硬道理嘛。
第二个原因：
大户型普遍“套娃式放大”
很多大户型就是把小户型拉宽拉大，空间虚胖，功能毫无精进。
甚至都没家政间，没北向生活阳台。
10米大通厅是气派了，一家人起居还是混成一锅粥。
下面俩户型，左边是160平米，右边是180平米，空间有什么本质区别？
早些年，万科做大户型有硬规矩：家政间标配，北向阳台专供晾晒，南向阳台只做观景，甚至预留保姆房。
人家香港90平米都能做到的配置，咱180平米的高端户型反而普遍缺失。
专业机构对改善家庭居住需求做过深度研究：
常规三室户型，140平米就完全能满足普通家庭全部居住需求。
选择180平米以上的客群，核心需求是划分独立社交空间，区分对外会客和家庭日常起居。
需要分开设置公共客厅、家庭厅，客厅用来接待亲友，家庭厅专供家人日常休闲。
户型内，要容纳多种生活场景。
下面这款户型的场景相当强大。
比如玄关做了“一支烟放空前厅”，简直是男主人的圣地；
配置了“一人空间”、双人学习空间、主卧阳台、为老人房还专门配了小花园……
南方主流户型已经出现新的趋势：
摒弃单一超大阳台，拆分多个小型功能阳台。
客厅配置观景阳台、主卧配私属阳台、北侧单独设置生活阳台，用多阳台划分不同生活功能。
目前天津的大户型，还只是停留在尺度大上，基本达不到多重场景空间。
这不是高端改善需要的，导致滞销。
第三个原因：
置换链条断裂，大户型成堰塞湖
想买大户型？得先卖掉手里的房子吧。
如今天津的二手房市场，70%成交房源总价在100万以内，150万以内占八成。
中端改善房，流通性极差。
旧的卖不掉，新的买不起。
开发商为迎合买房人的预算，得想办法降低总价，那就必然得压缩面积，做中小户型。
地产行业最怕的，就是开发商达成统一共识。
一旦扎堆做同一种产品，供给瞬间就过剩。
开发商的产品决策周期，往往比市场行情慢半拍，后置性强。
现在扎堆做小户型，也是因为去年大户型滞销，被打个措手不及后的应激反应。
等这波小户型入市，明年大户型可能就要出现供应缺口了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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