低利率时代的稀缺“收益锚” 公募REITs“三重价值”配置优势凸显

中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道

7月9日，中证REITs全收益指数收报973.83点，涨0.11%。

截至7月8日，首批4只中证REITs全收益指数基金均已完成发售，市场将迎来12亿元增量资金。

机构普遍认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场短期波动不改长期配置价值，未来随着市场生态的完善和增量资金的持续入场，整体表现有望进一步改善。

受访专家对《中国经营报》记者表示，公募REITs的核心优势体现在收益确定性与组合互补性两个层面，其不仅提供了当前市场相对稀缺的“稳定现金流资产”，还具有资产配置中重要的低相关性和风险分散功能。

专家指出，公募REITs的长期价值包括现金流价值、资产增值价值和制度红利价值。市场的深度与广度将稳步提升，有望成为机构与居民长期资产配置的重要组成部分。

配置优势明显

近期，公募REITs二级市场虽有一定波动，但多重因素出现积极边际变化，正在逐步企稳向好。

多家券商研报指出，公募REITs市场已呈现反弹信号：一是市场前期的调整使得部分优质标的估值性价比提升；二是4只中证REITs全收益指数基金发售完毕，市场将迎来增量资金；三是近期央行开展了3000亿元隔夜逆回购操作，强化对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。

机构普遍认为，在低利率环境和长期配置资产稀缺的背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，展现出突出的配置优势。

2026年，我国公募REITs市场产品数量持续增加，底层资产类型进一步丰富，从基础设施到商业不动产的覆盖面不断扩大。尤其是公募REITs继续保持高分红导向，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。

根据市场数据，目前产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业等为主）平均分派率约为4.5%，经营权类REITs（以交通、能源等为主）平均内部收益率约为5.4%，展现出稳定的现金回报能力，高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率，配置性价比较为突出。

“从当前大类资产配置视角看，公募REITs的核心优势体现在收益确定性与组合互补性两个层面。”上海国家会计学院金融系主任叶小杰对记者表示，在低利率环境延续、市场稳健收益资产相对稀缺的背景下，公募REITs依托底层基础设施与不动产的稳定经营现金流，维持了高比例分红的产品特征，整体回报水平显著优于传统货币、纯债类产品，能够为投资组合提供清晰可预期的定期现金流入。

同时，市场内部产权类与经营权类资产风格分化清晰，前者侧重租金稳健性与长期资产增值潜力，后者当期现金回报水平更高，可适配不同风险偏好、不同持有周期的配置需求。

“叠加近期市场估值回归合理区间、指数产品落地带来增量资金、交易流动性边际改善等积极变化，当前公募REITs的配置性价比进一步提升，是分散组合波动、增厚稳健收益的优质另类配置工具。”叶小杰认为。

北京交通大学经济管理学院助理教授于耀也表示，公募REITs的核心配置价值，在于其提供了当前市场相对稀缺的“稳定现金流资产”，能够在传统股票与债券之外，为投资者提供一种兼具现金收益和权益属性的配置工具。

“更重要的是资产配置中的低相关性和风险分散功能。”于耀称，当前底层资产已经覆盖多种类型，不同资产的现金流驱动因素存在明显差异，因此能够在组合层面形成一定的跨周期配置效果。

于耀同时表示，公募REITs实际上契合了“十五五”时期资本市场改革的核心方向，REITs当前的配置优势，本质上是产品收益特征与“长钱长投”政策环境形成了共振。

市场前景广阔

2026年以来，公募REITs底层资产运营稳健。同时，多只REITs已完成或正在推进扩募工作。

叶小杰指出，从长期投资来看，公募REITs的价值根基在于底层资产的运营韧性与市场生态的持续完善。

“稳定分红打底、资产增值增厚的双层收益结构，天然具备穿越经济周期的稳健属性。”叶小杰表示，交通、能源、产业园区、消费不动产等底层资产与实体经济发展深度绑定，伴随国内经济结构升级、消费复苏回暖与“双碳”目标稳步推进，优质资产的现金流稳定性与长期增值空间将持续释放。

同时，专业运营团队通过精细化管理、资产提质升级，配合常态化扩募持续注入成熟优质资产，能够不断拓宽收入来源、分散单一资产风险敞口，夯实收益分配的长期可持续性。

“未来随着发行常态化推进、资产品类不断扩容与配套制度持续优化，公募REITs市场的深度与广度将稳步提升，有望成为机构与居民长期资产配置的重要组成部分。”叶小杰对市场表示乐观。

于耀则认为，公募REITs的长期价值可以概括为“三重价值”：现金流价值、资产增值价值和制度红利价值。

“REITs长期回报的基础不是短期价格波动，而是底层资产持续创造现金流的能力。”于耀表示，对于运营成熟、区位优良、治理规范的项目，稳定分派可以形成长期收益的“压舱石”，凸显现金流价值。

资产增值方面，产权类REITs不仅分享租金收益，也有机会分享优质不动产长期运营改善和资产价值提升；同时，扩募机制使优质资产可以持续注入上市平台，从“单一项目”逐步走向“资产组合”，有助于拓宽收入来源、分散单一资产风险，并增强长期现金流的可持续性。证监会也已明确提出推进REITs扩容扩围，完善扩募制度，支持优质REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，增强长期价值创造能力。

“更值得强调的，是制度红利价值。公募REITs一端连接居民财富管理和长期资金配置，另一端连接基础设施、商业不动产和实体经济存量资产，能够把沉淀在资产负债表上的存量资本转化为支持新投资的增量资本。”于耀表示，这与健全投融资相协调的资本市场功能的政策要求高度一致。

此外，科技产业园区、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施等REITs的发展，可以与科技金融、绿色金融以及扩大有效投资等政策目标形成更强协同。

于耀强调，随着常态化发行、扩募机制、指数化投资和中长期资金入市逐步完善，优质公募REITs的价值中枢将越来越取决于底层资产质量、专业运营能力和持续扩张能力，而不仅仅是短期二级市场价格波动。

（编辑：夏欣 审核：李慧敏 校对：颜京宁）