北京
今年年内已有3宗服务式公寓REITs和5宗酒店资产REITs密集冲向市场。从锦江、华住这样的本土头部集团，到区级国资平台，再到雅诗阁这类国际管理方，参与主体从未如此多元。更值得留意的是底层资产本身的变化——纯粹的酒店日租资产、纯粹的长租公寓，正在让位于一种“长短租结合”的混合业态。
华夏凯德封闭式商业不动产REIT近日获批。雅诗阁中国由此成为首个获得监管认可的国际酒店集团C-REIT底层资产管理人。其底层资产之一深圳雅诗阁来福士广场服务公寓，日租客群占比63%，长租客群占比37%。这种“酒店+公寓”的经营模式在C-REIT市场中首次出现。
政策闸门在2025年12月1日打开。国家发改委发文，将四星级及以上酒店纳入基础设施公募REITs发行范围。不到两个月，华安锦江酒店REIT作为首批8单商业不动产REITs中唯一的酒店类项目，向证监会提交申报。该REIT募集资金17.03亿元，资产包覆盖全国18座城市的21家锦江都城酒店，共3044间客房。6月23日，该项目获批，成为国内首单以纯酒店资产为底层的公募REITs。预测显示，2026年度净现金流分派率可达5.05%。
行业人士有一个判断：酒店业“投—融—建—管—退”的完整闭环，最后那个“退”字，终于被补上了。资产流动性的提升正在改变行业对重资产模式的认知，存量资产盘活获得了制度化的出口。
服务式公寓REITs同样在2026年保持推进节奏。红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等项目持续运营，部分完成扩募或分红。4月，国泰海通中国建筑租赁住房REIT向上交所提交上市申报，成为全市场首单市场化租赁住房公募REITs。与此前依赖政府补贴的保障性租赁住房项目不同，其租金定价完全由市场供需决定。这一步，是从“政策驱动”走向“市场驱动”。
观察2026年申报和过审的住宿业底层资产REITs，一条主线逐渐清晰。华泰紫金华住安住商业REIT和率先过审的华安锦江商业REIT，资产权益人分别是锦江集团与华住集团。头部集团的品牌背书和运营体系，为投资者提供了收益预期和风险缓释。复星旅文和开元旅业等腰部文旅集团也在2026年推出了各自的产品，底层资产多为聚焦旅游目的地的度假型酒店，证明具备稳定现金流的文旅资产同样具备入市资格。
一个更具标志性的样本是广发海珠城发商业REIT。其原始权益人不是酒店运营商，而是区级国有资本平台。参与主体的边界从酒店集团扩展到了地方国资体系。全国大量沉淀在地方城投手中的酒店和配套商业资产，长期面临运营效率不足、流动性匮乏、退出渠道缺失的困境，REITs工具提供了一条潜在的资本化出路。
国际管理集团的角色同样在加深。已发行的华夏凯德封闭式商业不动产REIT，以及待发行的中金博邻服务式公寓持有型不动产资产支持专项计划，都由境外资产运营主体担任底层资产管理人。这些项目中，无论是华住安住的城市商务资产，还是雅诗阁的国际化服务式公寓，客群结构都在走向融合。日租和长租的边界正在模糊，商务出行和居家生活的场景相互渗透。
服务式公寓板块在2026年表现出的试探姿态更为先锋。它不再固守长租叙事，而是主动吸收灵活性、混合性和场景化的运营逻辑。这种态度上的分野，让住宿业REITs的资产形态不再单一。但雅诗阁旗下资产的上市路径，显然不同于传统酒店，也不同于服务式公寓。它试图定义一种介于两者之间的全新资产类别。
“公寓+酒店”的形态能不能被市场接受，能不能为后续更多混合业态资产打开REITs通道，尚未可知。市场上大量存在的“酒店+公寓”“酒店+商办”“酒店+商场”等复合型资产，正在盯着这个案例。雅诗阁REIT的入场，可能影响这些资产能否进入公募REITs的预备池，进而牵动整个住宿业资产证券化的版图重构。
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