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北京龙樾璟序

尊敬的购房者您好:
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北京城建在5月28日拿地，当天就公布了案名——龙樾璟序，6月1日便报规了。咱之前也简单聊过几句。

不少观众姥爷想让我再详细讲讲，它的优缺点。

咱们今天就来好好聊一下。

龙樾璟序目前临售正在准备，过几天就开了，预计做不少于 4 个样板间，具体都有哪些户型？做得怎么样？咱群里聊吧：

大位置

首先看大位置，从全局俯瞰，这样才能理解龙樾璟序的相对位置。

我们先看京西南地图。

我们先沿着图中箭头方向，从北向南看。

从最贵的中信城，一直到四环外的新宫，这边除了嘉棠雅序稍微便宜一些，其他都是在7.5万以上，当然了，公元里也便宜，但它在四环外。

再往外，西红门东和臻园，都是5万左右。

再看另外一条线：

从龙樾璟序开始，往里2公里是熙华台。高点时卖到过8.2~8.3万，收盘时低了点，临路、临铁的户型卖到了7万多，整体下来也有7.8万。

再往里，嘉棠璟樾是7.5~7.8万，太平桥11万左右。

我认为龙樾璟序入市之后，这边的盘都会受相当大的影响。

向外过了永定河到河西，就到了方程国贤府和熙悦晴翠。

至此，我们大致了解了整个西南角，二环、三环、四环、五环，都有什么样的盘，有了基本的锚点。

那么龙樾璟序算什么呢？基本上算西4.5环。

另外还有一张图，是整个京西全图。

刚才聊的京西南，更多的是聊西南环线，二环、三环、四环、五环都有哪些盘。

而京西全图，从西四环、西五环直到到西六环，横跨丰台、石景山、门头沟，两张图地缘结构有所不同。

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在京西全图中，我们能看到相当多海淀的盘，比如保利熙瑞、海宸元境和北京隅海岄。

再往外就到石景山了。中海的瑞文里、玉華玖章，源山春秋和绿城西山云庐。还有首钢的璟悦长安、璟瑞长安等。

再向外过了六环就是门头沟的地界了。长安华曦府金安，还有最近新出现的四道桥地块（可能招商拿），以及长安华曦府的一期、西山燕庐的二手房。

两张图，龙樾璟序都能入局。这意味着，它的通勤和外溢相当广泛。

放在京西南图里，丽泽、金融街、西城就在眼前。价格上龙樾璟序甚至比嘉棠雅序远不了多少，但价格就会低很多，可能在6万左右。

放在京西图里，就会发现它向北到海淀也没问题：五棵松、世纪城、中关村、魏公村、大钟寺，走莲石路自驾各方面也不错。

微观位置&配套

先找到西四环的南沙窝桥，沿莲石路往外，能看到一大片的小区，就到了远洋山水。

远洋山水旁边，是之前石景山二手房价最高的一个小区，叫远洋沁山水。

远洋沁山水，可能是石景山唯二能卖到过10万的小区（另一个是刘娘府的豪宅），因为它旁边一路之隔就是海淀的十一学校本部，有海淀的家长买这儿用来走读。

龙樾璟序是海淀和石景山的交界，更确切的说是海淀、石景山、丰台三区交界，南侧就是丰台的华曦府。

那你说三区交界也好，两区交界也好，是不利因素吗？肯定是不利因素，城市界面确实不太行。

但如果你是在弱区，靠近强区，那就可以买。

比如太平桥，丰台和西城交界，它在丰台。远洋沁山水，石景山和海淀的交界，它在石景山。

同样，海淀、石景山、丰台三区交界的龙樾璟序可不可以买？当然可以，它在石景山，强区是海淀。

而这个盘最大的一个亮点就是学校。

龙樾璟序对口的学校，大概率是石景山远洋分校。它是石景山成绩最好的几所学校（京源、远洋分、九中）之一，每年稳定有4个左右考上北大清华的。

另外，如果您能解决十一学校的入学问题，且财力雄厚，可以买个占坑房，把更多的钱花在居住品质上。

地铁，我觉得您就当没有。南侧虽说是有11号线经过，但现在没环评、没施工，不知道得啥时候。

商业一般，周围吃个饭没问题，但步行能到的商业没那么发达。

近一点的有青塔翠微，稍远的有五棵松华熙、万达，再远点有京西大悦城，又回到石景山那一套了。

医疗方面，京西不缺医疗。301、302，武警、空总、海总这一套。

环境是加分项，小区里有6棵古树，给小区加分会不少。很多豪宅花大价钱做的成冠移植，这里原地就有。

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另外，小区还有配建，养老+幼儿园。

养老在地块配建里，只不过对外开门，和小区不连着，但地库连着。我觉得也算是有利因素。不知道您怎么看，欢迎评论区聊聊。

另外还有一处幼儿园，在地块北侧，过了莲石路、过了京广铁路有桥能穿过去。

户型与价格

这个地流两年前就要出，但2.6容积率制约了它，地价也有4万多，当时指导价8.2万。

经过了几次拉扯，这次地价调到了3.3万/㎡，容积率也来到了2.15。给了城建更多的腾挪空间。

我们也预测了一版户型和价格。

66㎡和88㎡，在北侧，两梯三户；楼王是110㎡的小高及115㎡的洋房；四周一圈78㎡（两面宽）+96㎡（三面宽）的洋房。

66㎡全南两居，单价预计5.6万，总价大概370万，有点不像是五环内、四环外的盘。户型布局类似下图：

88㎡三面宽小高层，三居，两梯三户。我估计在500万以内，擦着500万的边。布局参考下图：

这个户型在小区最北侧的楼，得挡噪音，不过城建也给了补偿，全盘只有这个户型有阳台：

78㎡洋房小三居，不临路，单价会高一些，但预计不会到6万，比如5.88万，总价在460万左右。户型可以先参考下图：

96㎡三面宽三居两卫，预计单价不到6万，比如5.88万，总价控制在600万以内，560多万。户型参考下图：

110㎡小高层户型，单价预计6万出头，总价680左右。户型类似下面这个，但去掉阳台：

115㎡洋房楼王户型，1T2户，四居两卫，价格会贵一些，比如6.44万，总价在740万左右。预计户型跟下面这个差不多：

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