广东
走访了很多老小区，很多业主的想法是，老旧小区改造固然好，但大家更
01.政策来了！03.全部“原拆原建”为啥那么难？04.三道硬门槛，缺一不可
希望“原拆原建”。毕竟原拆原建可以从根本上解决居民的居住安全问题。
特别是最近一些新规落地，很多人的第一反应就是：老房子的春天，又要来了吗？
咱们今天得给大家泼点冷水。原拆原建当然是好事，但真没你想的那么简单。
最近，河南发布了一项新的政策——《规划用地全链条支持城市更新若干政策》，该消息一落地，老旧小区原拆原建的讨论愈发热烈。
这次政策的好处有几个方面：
首先，只要符合c级d级危房或者业主有强烈的意愿，就可以去申请。
其次，重建时面积可以适当增加，但最多不超过原来的20%。也就是说，假如你原来住60平米，重建后最多可以到70多平米。
看到这儿，也难怪大伙儿都说，老小区的好日子要来了。
02.先别激动，这事儿门槛不低
原拆原建的新消息一落地，很多人高兴不已，但这里给大家提个醒，“原拆原建”跟咱们过去心心念念的“拆迁暴富”，完全是两码事。
首先，数据不会撒谎，今年以来，全国开展老旧小区改造的项目就有上万个，但是，真正实现原拆原建的，只有6.2%。
也就是说，绝大多数的老房子最后通过改造来提升居住品质，比方说改造管线，修补外立面等等，房子户型结构和以前没啥区别。
很多人指望原拆原建让房子结构升级、价值翻倍，这种好事发生的概率，真没想的那么大。
以前的拆迁，是政府或开发商来操盘，业主等着拿补偿就行。原拆原建则不一样，它主要靠业主自己筹钱，这一下难度就大了。
首先就是钱的问题。政策上虽然允许扩面，但重建的大头资金，还得业主自己筹集。原本住在老小区的，很多人手头本来就不宽裕。就算出钱比买套新房便宜不少，一下拿出这么一笔，负担也不轻。
其次，成本支出问题。原拆原建在改造成本上也不一样，旧改是在原有房子结构的基础上进行修修补补，而原拆原建则是把原来的老房子推倒重新修建，居住感受都会变好，但后者的花费明显要高出一大截。
虽然新规听上去管用，但同样也设定了三条门槛，少一个都办不成：
①必须要有房子的病危通知书。老房子必须要有专业的机构进行鉴定，达到c级或d级危房标准，如果房子只是房龄比较长，外观比较陈旧，但主体结构并没有损坏，这种很难划进范围。
②结构上的“硬伤”。像老旧预制板楼、筒子楼这类，结构问题特别突出的，算下来加固比直接重建费用还贵，这种重建才在经济上说得过去。
③住户同意率必须达标。如果老房子要原拆原建，必须整栋楼的业主统一率达到90%以上才可以启动。这个过程才是最让人头大的，毕竟有人早就想搬走，有人舍不得离开，有人愿意出钱，有人手头紧张，想让九成邻居都点头，难度可想而知。
所以说，原拆原建对于居民来说当然是一件好事，可以从根本上解决了居住安全问题，而且业主也不用买房，不用当房奴，依旧保持原来的邻里关系和社区结构。
而且像住建部原副部长仇保兴之前也提出，政府应该给予政策窗口期，迫使居民尽早做出决定，并且可以提供一定的补贴。
再加上2026年《城市更新“十五五”规划》中把原拆原建列入了其中，不少城市也开始尝试用“政府出资+居民出资”的方式来分担成本，不少城市也在试着用“政府出资+居民出资”来分担成本，有的地方甚至政府能扛下六成，居民只出四成。
但关键问题是，钱和居民意愿，才是原拆原建路上最大的两只拦路虎。
最后还要提醒一句，千万别把“原拆原建”当成“拆迁暴富”的替代品！这不是惠及每一个老小区的政策。如果你家小区刚好满足上面所有条件，又被纳入了原拆原建计划，那真心恭喜你。
要是没赶上，也别太焦虑。各地旧改正在加速推进，相信用不了多久，你的老房子也能通过改造，让居住品质实实在在地上一个台阶。
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