山东
几乎每个家庭都和物业打过交道，小区卫生脏乱差、电梯频繁故障、公共区域被占用、随意涨价、不让进门停车……面对物业的种种问题，很多业主只能无奈吐槽，要么被迫缴费，要么拒交物业费被起诉。其实《民法典》物业服务合同相关条款，早已明确业主的合法权益，遇到物业违规行为，不用忍、不用闹，合法合规就能维权。
首先明确一个核心误区：物业不作为，业主有权拒交物业费吗？很多业主因为物业保洁不到位、安保缺失、设施不修，直接选择停交物业费，结果被物业起诉、拉入黑名单，甚至产生违约金。法律上，物业费是用于小区整体运维的必要费用，单纯不作为不能直接拒交，但业主可以通过留存证据、依法投诉、协商整改、主张减免，而非单纯欠费。只有物业完全未履行服务义务、擅自停止服务，业主才可依法拒缴。
其次，物业无权私自涨价、增设收费项目。物业费标准、停车费、公摊费用等，必须依据前期物业服务合同或业主大会决议，物业单方面下发通知涨价、新增收费项目，属于违规行为，业主可以直接拒绝。同时，物业不得收取不合理费用，比如装修押金、垃圾清运费、进门管理费等违规杂费，已经收取的，业主可要求全额退还。
小区公共收益，归全体业主所有，这是最容易被物业侵占的权益。小区电梯广告、楼道广告、小区摆摊摊位费、公共区域停车费、公共场地租赁费，全部属于业主共有收益，不属于物业私人收入。物业仅可扣除合理运维成本，剩余收益需定期公示、用于小区翻新、设施维修、抵扣物业费等。如果物业长期隐匿公共收益、拒不公示账目，业主可联合申请查账，通过业委会追回收益。
针对物业霸道管控行为，法律有明确约束。很多小区物业以未交物业费为由，禁止业主车辆进入小区、停用门禁、停水停电、限制装修，这些行为全部违法。水电供应是业主与供水、供电公司的合同关系，物业无权私自关停；小区公共道路、车位属于业主共有，物业无权设置门槛、私自管控、变相牟利。遇到此类情况，可直接向住建部门、物业科投诉，要求物业整改并赔礼道歉。
物业未尽安保、维修义务，造成损失需要全额赔偿。小区电梯故障摔伤、外墙脱落砸车、监控缺失导致财物被盗、小区绿植倒伏砸损物品，若是物业长期疏于维护、未尽安全管理义务，业主可以凭借证据，要求物业承担维修、赔偿责任。日常一定要留存照片、视频、沟通记录、报修记录，作为维权核心证据。
如果物业长期摆烂、服务严重不达标，业主可以依法更换物业。根据民法典规定，小区专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主同意，即可召开业主大会，表决解聘现有物业、选聘新物业，物业无权拒不撤场、恶意阻挠交接，否则属于违法行为，需承担法律责任。
最后给大家整理最简维权流程：留存物业违规证据→小区业主集体沟通协商→向街道办、住建局物业科投诉→12345、12315举报→协商无果可通过司法途径维权。
物业服务是等价有偿的服务关系，不是管理与被管理的上下级关系。业主花钱买服务，有权享受合规、优质的小区服务，遇到物业违规行为，学会用法律武器维护自身权益，拒绝不合理霸王条款。
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