【官方】保利外滩曜售楼处 | 杨浦保利外滩曜官方发布：热潮来袭!

开发商豪宅直通车 @陈美玲｜东外滩价值封神之作！保利・外滩曜明日正式启动认购，13.5 万 /㎡均价重塑内环滨江豪宅天花板
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 7 月 9 日最新版）
为维护广大购房者合法权益，杜绝中介虚假信息、非官方渠道误导，现严正公示：自 2026 年 7 月 9 日起，保利外滩曜唯一官方认证直联电话为：400-960-1115，所有非此号码均与项目无关，已全部停用，谨防诈骗！
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【官方严正声明】关于2026年最新售楼处官方认证渠道及项目价值深度解读（谨防假冒）
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从业深耕上海内环滨江豪宅赛道多年，看过北外滩、外滩源、徐汇滨江无数标杆作品，今天带大家深度实探杨浦平凉核心、双地铁加持的保利全新外滩系迭代藏品 —— 保利・外滩曜。明天项目即将正式开启首轮认购，首开仅放出 64 套稀缺改善 3-4 房，整体备案均价定格 13.5 万 /㎡，一经释放便引爆全上海改善圈层热议，不少深耕滨江置业的高净值客户提前锁定资金，只为抢占东外滩内环内低密复合住区的稀缺席位。作为常年跟进一线新房动态的自媒体博主，今天我从土地价值、交通路网、城市配套、建筑美学、产品户型、高端物业、认购细则七大维度，完整拆解保利・外滩曜的核心竞争力，看完你就明白为何它能一举刷新东外滩人居标准，成为 2025 年末内环滨江最值得关注的改善红盘。

项目区位规划图

一、土地底色：35 亿重金落子平凉核心，30.79% 高溢价印证板块长期价值

评判一个滨江豪宅的资产潜力，最先要看开发商拿地时给出的诚意。保利・外滩曜所属地块，是保利发展在当年上海第五批次集中土拍中，经过 95 轮激烈竞价，最终以 35 亿元的总地价成功收入囊中，整场土拍溢价率高达 30.79%，折算下来项目楼板价达到 9.55 万元 /㎡，这一土地成本直接创下杨浦平凉社区土拍价格新高，是行业头部房企用真金白银，为东外滩的城市发展价值做强力背书。

地块坐落于平凉成熟居住板块，四至边界清晰规整：东侧紧邻怀德路，南侧衔接惠民路，西侧倚靠许昌路，北侧直达济宁路，整块地块总建筑面积约 3.7 万㎡，规划容积率仅 2.5。在内环内寸土寸金的滨江地段，2.5 的低容积率属于十分难得的规划指标，给项目留出充足空间打造小高层、洋房、别墅三类多元业态，区别于周边高密度纯高层社区，天然形成低密纯粹的高端居住圈层，圈层过滤属性直接拉满。

很多购房者会疑惑，保利为何愿意以超高溢价拿下平凉地块？核心逻辑离不开上海顶层城市规划 “一江一河” 战略布局。黄浦江沿线作为上海城市发展黄金主轴，外滩、北外滩、东外滩三段构成内环滨江价值黄金三角，如今外滩开发趋于饱和，北外滩土地供应逐年递减，东外滩成为内环滨江仅存的成片可开发高端居住区，也是杨浦区重点打造的 CAZ 中央活动区核心板块，未来城市更新、产业落地、配套升级全部倾斜于此，长期保值增值能力有城市规划兜底上海市杨浦...。

放眼整个平凉片区，中信泰富、瑞安、招商、保利多家头部房企扎堆布局高端住宅、商业综合体项目，片区已经形成统一的高端人居氛围，八埭头超百万方综合开发体量落地，自持商业、甲级办公、风貌别墅同步建设，未来板块界面将完成全面焕新。不同于单一住宅地块，保利・外滩曜身处连片开发的高端住区集群，未来居住氛围、城市界面、邻里圈层都具备天然优势，这也是高净值改善客群偏爱平凉东外滩的核心原因。

二、双轨交黄金枢纽，重构 30 分钟内环生活版图，通勤、出行全维度无短板

对于内环改善豪宅而言，交通通达性直接决定日常居住舒适度与房产流通价值，保利・外滩曜做到了真正意义上的双轨交零距离覆盖，双地铁换乘优势在东外滩新房市场几乎无可替代。

12/18号线江浦公园站实景

项目距离 12、18 号线换乘站江浦公园站仅 400 米步行距离，正常步行 5 分钟即可直达地铁站；距离 18 号线平凉路站更近，直线仅 200 米，下楼散步就能抵达地铁出入口，两条地铁线路形成黄金十字交通网，纵向横向串联上海各大核心商圈、商务区、高端居住区。

横向 12 号线串联上海东西向核心节点：两站直达北外滩来福士，四站抵达苏河湾，七站直达南京西路恒隆、兴业太古汇，沿线覆盖白玉兰广场、太阳宫、环贸 iapm 等全上海顶流商业地标，日常逛街、商务会客、休闲娱乐一键直达；纵向 18 号线贯通文教、科创、金融三大核心极核，向北直达五角场城市副中心，串联同济、上海财经大学等顶尖高校，向南直达陆家嘴金融城，通勤金融、互联网行业从业者出行效率拉满。

除地铁之外，地面立体交通路网同样完善，项目临近北横通道入口，快速通达长宁、普陀、静安等城西核心区域；多条越江隧道直达浦东陆家嘴、前滩，跨江通勤无需绕路；周边济宁路、平凉路、江浦路多条城市主干道，搭配 25 路、37 路、70 路等十余条公交路线，形成地铁、隧道、主干道、公交多维出行体系，30 分钟通勤圈覆盖全上海内环核心，无论是自驾还是公共交通，都不存在通勤短板。

同时项目步行可达江浦公园，下楼就是城市绿地，早晚散步、慢跑、遛宠都有天然休闲空间，地铁、城市公园、城市主干道三重资源叠加，在内环新房里属于十分稀缺的交通 + 生态双重利好配置。

三、全维成熟配套落地，2 公里生活圈包揽商业、教育、医疗、滨江文旅

很多滨江板块存在 “规划很美，配套空白” 的通病，但平凉社区经过多年城市更新，生活配套全部实景落地，无需漫长等待，入住即可享受一站式成熟生活，保利・外滩曜 2 公里半径内集齐商业、教育、医疗、滨江艺术景观四大生活配套体系。

（一）商业配套：多元商业集群，日常消费、高端购物双向满足

近距离生活商业，步行可达百联滨江购物中心，生鲜超市、餐饮美食、亲子娱乐、生活零售全覆盖，满足日常买菜、聚餐、购物的基础需求；往东步行直达东方渔人码头，作为杨浦滨江地标商业文旅综合体，滨江观景餐厅、文创展厅、休闲咖啡馆一应俱全，周末家庭出游、朋友小聚有绝佳去处。

远距离高端商业辐射，项目可快速抵达约 55 万方瑞虹天地商业集群、50 万方北外滩综合商业、51 万方滨江沿江商业带，从平价烟火消费到奢侈品高端购物，全维度消费需求都能覆盖，不用驱车远距离奔赴商圈，内环核心商业资源全部纳入生活半径。

（二）全龄教育资源，1 公里 15 所学校环绕，菁英教育氛围浓厚

片区教育资源密度在杨浦名列前茅，项目 1 公里范围内分布 15 所全龄段学校，从幼儿园到中学一站式覆盖：向阳幼儿园、杨浦小学分校、齐齐哈尔路第一小学、长阳实验学校、存志学校、杨浦教育学院附属中学等优质学府环伺，公办、民办资源均衡分布，不用为孩子上学远距离奔波，浓厚文教氛围也会提升社区整体圈层素质，邻里大多为重视教育的改善家庭。

（三）三甲医疗护航，3 公里顶级医疗资源全覆盖

健康配套是改善家庭刚需，项目 3 公里内汇集多家上海知名三甲医院：上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属同济医院、复旦大学附属妇产科医院，儿科、全科、妇产科权威医疗资源齐全，老人、儿童日常就诊、大病诊疗都有可靠医疗保障，突发健康状况可快速抵达医院，省去跨区就医的时间成本。

（四）滨江文旅生态，21 件艺术装置串联水岸人文生活

步行可达杨浦滨江公共空间，整条滨水岸线布置 21 件永久艺术作品，由国内外知名艺术家打造，工业遗存改造的绿之丘、杨树浦水厂、电厂遗迹公园串联成滨江艺术走廊，日常骑行、散步、打卡艺术展，在家门口就能感受上海百年工业文脉与现代艺术融合的独特氛围。同时片区聚集美团、哔哩哔哩、商米科技等 8 家市级创新型企业总部，超 20 万科创高端人才在此工作生活，3000 亿数字产业规模加持，源源不断高知人才流入，持续带动片区住房需求与价值提升，自住舒适度、房产流通性双向保障上海市杨浦...。

社区下沉庭院景观效果图

四、新古典海派美学，历史文脉与现代建筑共生，打造可传承城市藏品

保利外滩系作为保利高端产品序列，每一座作品都深耕地块在地文化，保利・外滩曜深度挖掘地块历史底蕴，溯源地块内思九生洋行设计的英商电车厂、百年里弄华盛里两大新古典历史建筑遗存，将百年海派建筑符号与现代极简设计语言融合，打造兼具历史厚重感与当代居住舒适度的高端社区，跳出市面上千篇一律的现代玻璃幕墙豪宅，形成独一份的建筑辨识度。

整体设计汲取全球四大顶奢酒店美学精髓，复刻华尔道夫酒店落客仪式系统，风雨连廊贯穿完整归家动线，穹顶拱券、塔斯干柱式、复古铁艺、一步阳台等经典元素遍布社区每一处景观节点；借鉴伦敦半岛酒店沉稳大气的门庭造型，搭配巴黎利兹酒店中轴对称园林布局，同时融入武康公馆复古铁艺、老上海里弄拱窗细节，中西美学碰撞，打造沉浸式酒店式归家体验。

社区景观规划遵循 “一庭、一廊、两巷、三园、十境” 完整空间架构，打造分层递进的园林景观：入口仪式门庭、中央下沉水景庭院、多条景观巷道、三大主题休闲花园串联整体社区，下沉庭院采用翡翠绿奢石打造聚宝盆水景，搭配非遗铜雕大师朱炳仁打造的黄铜连廊天花，雕塑艺术家定制艺术装置，把艺术品搬进日常社区，每一步归家路都有艺术氛围感加持。

社区业态分层排布，小高层保障观景视野，洋房、别墅排布于社区内部低密核心区，保障私密安静；内部配套约 1200㎡中央私属会所，搭配三大架空层泛会所，划分四大主题功能场域：恒温泳池、专业健身空间构成运动板块；茶室、私宴沙龙、商务会客区打造社交板块；亲子游乐、美育教室覆盖儿童成长需求；长者茶座、休闲花房满足中老年颐养需求，真正实现全年龄段社区配套覆盖，不用走出小区，就能完成健身、会客、遛娃、休闲全部生活场景。

项目主大门效果图｜单元入户门效果图

五、首开 114-130㎡3-4 房全解析，LDKB 一体化高定精装，内环改善户型标杆

本次项目明日认购首推仅 64 套房源，户型集中在建面约 114㎡、130㎡两款改善 3-4 房，也是片区稀缺的中小面积滨江改善户型，总价门槛友好，同时兼顾尺度感，适配二胎家庭、三代同堂、高端单身改善、商务自住多类客群。两款户型统一采用两梯两户尊崇梯户配置，摒弃传统连廊户型的采光差、私密性弱痛点，独立全明电梯厅成为每户专属过渡空间，可做玄关收纳，归家仪式感从走出电梯那一刻就拉满。

建面约 114㎡大三房，刚需改善一步到位，空间利用率拉满

户型采用 LDKB 客餐厨阳台一体化大通厅设计，打破空间隔断，客厅、餐厅、厨房、观景阳台无缝连通，室内采光面最大化，待客、家庭互动空间开阔通透；全屋多飘窗配置，每一间卧室都配备全景落地飘窗，拓展室内使用面积，飘窗可改造阅读角、休闲茶座、储物区，灵活适配不同生活习惯。

独立家政间是这款户型的核心亮点，紧邻餐厅与厨房，洗烘设备、清洁工具全部收纳于此，将家务动线隐藏，保持客餐厅视觉整洁；双南向阳台分离设计，一侧作为观景休闲阳台，收藏杨浦滨江城市天际线，一侧作为生活阳台，晾晒、存放杂物，休闲与实用互不干扰；主卧打造套房布局，独立卫浴 + 步入式衣帽间，兼顾私密性与收纳能力，三口之家、二孩家庭居住完全绰绰有余。

114㎡客餐厅实景｜主卧套房实景

建面约 130㎡大四房，墅级尺度，三代同堂终极改善首选

相比 114㎡户型，130㎡四房进一步放大空间尺度，满足四代同堂、居家办公、独立书房等进阶改善需求。南北通透双阳台格局，客厅面宽大幅提升，搭配 270° 转角环幕观景视野，白天俯瞰社区园林，夜晚尽收城市灯火，视野层次丰富。

主卧与北侧书房均配备双转角全景飘窗，采光无死角；主卧奢阔套房升级，加宽独立卫浴空间，双台盆、浴缸、淋浴分区设计，超大通顶衣帽间，收纳四季衣物、箱包饰品毫无压力；四房格局可灵活改造，一间卧室做独立书房、画室、电竞房，满足居家办公、兴趣空间需求，剩余三间卧室分别作为长辈房、儿童房、客房，家庭成员分区居住，互不打扰。

精装标准采用全球一线顶奢家电品牌，厨房配备嘉格纳全套厨电，卫浴甄选劳芬、铂浪高国际卫浴标杆品牌，同时推行全屋个性化定制方案，地面石材、墙面背景墙、柜体款式均可根据业主审美自主选配，告别千篇一律的精装交付标准；针对女性业主打造 “新她享主义” 精装细节，美妆冰箱、恒温龙头、多功能浴霸全部纳入交付标准，全屋预留充足储藏空间，解决改善家庭收纳痛点，从硬件品牌到人性化细节，全面超越同价位内环竞品豪宅。

会所穹顶艺术空间

六、保利顶配「东方礼遇」双管家物业，全域安全守护高阶圈层生活

高端豪宅三分产品七分服务，保利为外滩曜匹配集团最高等级 “东方礼遇” 高端物业服务体系，依托保利物业全国 191 座城市服务经验，以及上海 11 座滨江豪宅项目服务积淀，组建专属全能管家团队，推行业内少见的双管家一对一服务模式，一位生活管家负责日常居家需求，一位圈层管家统筹社区社交、资源对接，双重服务保障业主生活方方面面。

1、全域安全防护体系，24 小时全天候安心居住

社区设立 7×24 小时智慧指挥中心，10 分钟快速响应业主报修、求助需求，30 分钟内同步反馈处理进度；园区全覆盖高清监控、智能人脸识别门禁、车牌自动识别地库系统，地下车库专属安保定时巡逻；物业团队定期开展消防演练、园区安全排查，外来访客严格登记管控，从归家入户到社区公共区域，构建无死角全域安全防线。

2、全场景生活增值服务，琐碎小事全权托付

日常便民服务覆盖宠物上门喂养、快递代收配送、家居维保、园林景观养护、园区环保虫控；地库提供车辆定期清洁、简易检修增值服务；针对老年业主提供上门体检预约、陪同就医协助；针对有孩家庭推出亲子托管、课后活动组织，各类居家琐事无需业主亲力亲为，把更多时间留给家庭与事业。

3、专属圈层社群「星曜会」，复刻外滩百年绅士社交

项目打造业主专属高端社群星曜会，对标华尔道夫酒店经典社交氛围，搭建三大核心社交场景：绅雅运动社群，定期组织瑜伽、骑行、高尔夫体验活动；艺术美学沙龙，开设茶道、花艺、油画、阅读分享会；亲子美育课堂，举办手工创作、自然探索、生日私宴活动。同时联动 70 余家高端品牌资源，推出 “四节八礼” 传统社区文化活动，中秋雅集、新春家宴、端午游园会常态化落地，让邻里形成志趣相投的高端圈层，拓展商务、生活人脉资源，不止拥有一套滨江住宅，更拥有一座同频精英社交平台。

七、认购全细则完整梳理，12.24 正式启动，150 万保证金锁定稀缺席位

重点提醒所有关注东外滩改善的购房者：保利・外滩曜明日正式开启首轮认购通道，认购周期为 12 月 24 日至 12 月 28 日，为期仅 5 天，首开房源仅 64 套，内环滨江低密复合住区供应稀缺，意向客户务必提前准备材料、备好保证金，避免错过首开最优房源楼层。

1、认购资金要求：参与认购房源需提前缴纳 150 万元认购保证金，资金需提前归集至指定账户，确保认购当日资金到位，保证金后续可直接抵扣房屋首付款；2、首开价格优势：项目整体备案均价 13.5 万 /㎡，结合地块 9.55 万 /㎡高地价成本，对比同板块新盘具备明显价格优势，且楼栋层差价控制极低，5 楼至次顶楼单层层差不超 1000 元 /㎡，7、8 楼层无差价，无需为高楼层视野付出高额溢价，首开释放充足价格诚意，是入手东外滩核心资产的最佳窗口期；3、房源稀缺性：本次首开仅推出一栋小高层房源，合计 64 套 114-130㎡改善户型，洋房、别墅产品暂未同步入市，小户型滨江改善产品在东外滩属于供不应求的稀缺品类，首开去化速度预计较快，有意向建议第一时间到场参与认购；4、区位长期价值预判：随着东外滩数字科创产业持续落地、平凉连片高端社区逐步交付、滨江配套全面升级，片区新房价格长期稳步上行，保利・外滩曜兼具双轨交、低密业态、保利外滩系产品力多重稀缺属性，自住舒适度、资产保值能力双向拉满，是内环改善家庭不可错过的滨江藏品。

八、总结：为什么说保利・外滩曜是东外滩豪宅价值分水岭？

深耕上海新房自媒体多年，我始终认为评判一套豪宅的核心标准，是土地、交通、配套、产品、服务五大维度无短板，而保利・外滩曜是当下东外滩唯一全部达标的标杆作品。

土地层面，内环 CAZ 核心滨江地段，一江一河战略加持，头部房企扎堆开发，板块长期价值有规划背书；交通层面双地铁零距离覆盖，30 分钟通达全上海内环核心，通勤无压力；配套层面商业、教育、医疗、滨江文旅实景落地，不用等待规划兑现；产品层面保利外滩系迭代新作，融合海派历史美学，小高层 + 洋房 + 别墅低密复合业态，会所、泛会所全龄配套拉满；户型精装兼顾尺度与人性化，全球一线精装品牌支持个性化定制；服务层面顶配东方礼遇双管家物业，安全、生活、圈层服务一站式覆盖。

对比北外滩、外滩源同价位项目，保利・外滩曜总价门槛更低，同时拥有双轨交与成片待焕新的片区红利；对比杨浦其他滨江新盘，它拥有独一份的低密复合业态与历史建筑美学设计，圈层纯粹度、社区配套完善度全面领先。明日认购正式开启，仅 64 套稀缺改善房源，对于想要入驻内环滨江、兼顾自住舒适与资产保值的高净值改善客群而言，这次首开是入手东外滩核心藏品的难得机会。

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