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二、重要声明
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【官方网站】400-6788669转9999接通后输入9999尊敬的购房者，厦门建发璞云项目于 2026年7月2日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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大商业方面，驾车至滨江宝龙约需2.3公里车程，大约需要10分钟

目前还有伟业路TOD在建，24年润欣商业投资（华润万象商业）中标租赁运营项目，预期建设万象天地商业综合体

生活购物方面，星荟广场有超盒算NB，日常采买还是很便利的

景观方面，虽然周边界面一般，但项目距离钱塘江岸约760米，部分高楼层是有极限三线江景的

同时由项目出发，步行至沿江公园区域约800米路程

本号常规定义的步行舒适距离是500米范围

璞云这个距离属于相对不太舒适的距离

医疗方面，省儿保需驾驶3.4公里，浙医二院需驾驶6.7公里，省儿保不堵车的情况下车程约10分钟，浙医二院约需20分钟

这两个医院就不多做介绍了，含金量还是很高的

南面也有在建的杭州四院，不过预计不会是大家就医的优先选择，车程3.7公里，约需10分钟

整体配套还算不错

不得不说，一桥南板块是真的宜居，边角料也能住的挺舒服

合计配套17分

在我看过并评分的107个盘中位列38位（前35.51%）

周边配套部分，接近【翡翠锦和府】11分22位（前20.56%）

小区公区配套部分，接近【绿城知海棠】6分68位（前63.55%）

对比四盘中位列3位

03|区位

最后来看区位

1. 项目所在的一桥南板块，算是滨江区最有生活气息的板块，也是滨江区首先发展的区域之一

凭借优秀的城市界面，完善的配套和居住氛围，同时位于滨江区核心，有产业加持，部分项目还有江景资源，综合来说属于杭州一梯队水平

不过具体到璞云的位置，早前是联庄社区城中村，聚集了不少滨江打工人，当时还是灯红酒绿行业聚集地…

2018年，联庄整村拆迁，留下了璞云和杭二附一

当然，还有前文一并留下的钉子户~

相对来说，铁路旁、界面差，小板块内也属于相对边缘，决定了璞云的上限有限，可以讲的故事主要还是产品够新

可以吸引周边小面积段的改善人群，但是上限有限

综合判断，项目区位属于一梯队的下游水平

2. 板块去化周期方面，25年一桥南板块73个小区合计成交1254套二手房

日均成交3.44套，去化周期37.8个月

① 全杭99个板块中，25年排26位，24年排25位，非常稳定

② 滨江区6个板块中排3位

需要注意的是，目前的流通，是基于一桥南板块断供许久的情况

璞云周边，最新的项目是世茂之西湖，2015年底交付

也由于这个竞争格局，市场对璞云的流通性普遍预期不错

但毕竟地块相对边缘，流通的基础离不开相对合理的价格，后文将就竞品价格做罗列

3. 通勤距离每个人不同，按我东站世纪城的话约50分钟（模拟周一早八时间）

4. 地铁方面，步行至4号线联庄站约750米

步行至4、6号线中医药大学站约820米

5. 学区方面，目前江南大道以南，浙赣铁路合围的区域，属于杭二附中九年一贯招生范围

24年才启用并招生，目前暂无成绩，市场普遍预期不错

我查到网传滨江区2025年七八九年级上学期期末总分A率，见下图

▲图自网络

假如数据属实，杭二附中大致排名中游

所以，这样的成绩让璞云被称为「孟母盘」，现阶段是否过誉了？

6. 学区距离方面，算是项目的又一大优势，家门口的幼儿园、小学、初中，上学的午间也能回家吃饭

当然，爸妈不能都是牛马打工人

7. 最后汇总一下规划

① 前文提过的万象天地，距离璞云严格来说不算远，一旦建成，对璞云算个利好

② 滨江区智慧新天地的持续建设发展，以及滨江区本身的产业建设，目前仍是现在进行时

多出几个宇树科技，滨江区整体还能往上走一走

合计区位63分

在我看过并评分的107个盘中位列21位（前19.62%）

区位得分接近【三塘润百合】63分21位

对比四盘中位列2位

04| 价格

璞云限价4.6万/平，当时需要建议一个车位，车位价格42万

目前挂牌房源暂时不多，只有10套，挂牌率2.54%，多数业主可能自住

⑥【御滨府】滨江集团在滨江区的首个产品，王不见王了属于是

按4.6万/平计算持有成本：

① 二手保本价5.24万/平（需含车位）

② 二手均衡价4.99万/平（需含车位）

解释一下

① 交付卖出保本线，就是高于这个价格卖出，对房东可以说就是赚了

② 二手均衡价，就是从买家角度，二手低于这个价格买入就比新房买入更划算

另外放一下周边二手房租金供大家参考

① 临江花园4房月租5000元

② 万科璞悦湾4房月租7500元

③ 咏滨名邸4房月租7000至1万不等

下面我们来对比周边二手：

①【平晖府】区位不如璞云，幽默定价让两个项目同一限价

滨江产品稳定发挥，周边无步行配套，不过也没有不利因素

②【水晶城】老牌江景豪宅，品质优秀，不过户型是短板，多是如今不受欢迎的大三房

③【伟星咏滨名邸】亚浦洋房次新，挂牌量优秀，自住氛围强，学区和配套是相对弱势

④【万科璞悦湾】曾经的浦沿No.1（铁路以南范围），万科在滨江的处女作

125-131方高层可看江景，配套优秀，地铁就在家门口

⑤【江晖府】网友戏称春波中苑，房如其称，建在回迁房中间

滨江产品稳定发挥，学区是江晖小学，初中是江南实验，不过需要出生即落户

周边配套一般，小界面一般，不过有河景，产品维护不错

目前项目周边新房竞对：

①【浦沿英冠月澜雅颂】面积165方起步，单价预计4.3万/平左右，低楼层可能624万左右就能买到

产品优秀，小板块区位优秀，缺点是吃板块长期发展，观望下后续定价

②【浦沿大家雯月隽庐】面积139方起步，单价预计4.3万/平左右，低楼层可能530万左右就能买到

和月澜雅颂基本一致，门槛相对更低，离地铁多几步距离，户型做了小动作，观望下后续发展

滨江通勤也能买之江

③【之江华润云璟】面积145方起步，均价约4.6万/平

但目前仅大户型剩余未网签，也卖一年了

毕竟大户型5万均价总价千万，让云启之江的二手都显得眉清目秀起来

▲图自透明售房网

滨江通勤也能买市北、北干

④【北干潮越万象府】面积139方起步，均价约4.4万/平

▲图自透明售房网

南岸水桶选手，我之前也做过推荐

小户型流速还是比较快的，大户型去化相对吃力

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