欧美视角：中国70年产权到期高楼困境

美国人已经用了30年时间证明了一件事：高楼盖起来容易，养起来难，拆起来更难。

中国过去20年盖了多少高楼？住建部的数据显示，我国城镇住房平均年龄已超过20年，大量建筑正进入“中老年期”。

35%的住宅楼已经步入“中老年”，外墙脱落、电梯故障、管道老化这些问题正在全国各地的老旧小区里一遍遍上演。

欧美国家走过的路，我们是不是正在原封不动地重走一遍？

美国圣路易斯的普鲁伊特伊戈社区，33栋11层的高楼，1954年建成时被《建筑论坛》杂志评为“年度最佳高层公寓”。

设计它的建筑师叫山崎实，后来还设计了纽约世贸中心双子塔。

但就是这么个拿过奖的项目，仅仅18年后就被爆破拆除，电视直播了全过程。

18年是什么概念？一栋房子的设计寿命还没过完五分之一，就得炸掉重来。

问题出在哪？最初这个项目是为中产阶级建的，但美国最高法院1954年判决废除公共住房种族隔离后，白人居民恐慌性逃离。

社区迅速沦为贫困黑人聚居区，犯罪率飙升，电梯坏了没人修，垃圾堆成山，污水甚至淹没了门厅。

到1971年，2870个单元的入住率暴跌到35%以下。

政府算了一笔账：维修花的钱比炸掉重建还多，于是选择了爆破。这块地炸完之后荒废了几十年，连经济价值都没能恢复。

欧洲也没好到哪去。

法国在巴黎、里昂、马赛建了大批高层社区，因维护成本太高、物业费收不上来，中产纷纷搬走，剩下的大多是移民和低收入者。

政府2003年启动“城市更新计划”，但拆除一栋楼的成本高达2亿欧元，到现在进展都慢得像蜗牛爬。

英国1968年伦敦罗南角公寓因煤气爆炸局部坍塌，暴露了预制板高层的结构脆弱性。

2017年格伦费尔塔火灾更惨，24层的公寓楼，因外墙保温材料老化起火，72条人命就这么没了。

火灾过去快8年，英国政府2025年才宣布要拆除这栋楼，拆除工作预计需要两年时间。

一栋烧毁的楼，从出事到决定拆，中间隔了将近8年。

为什么拖这么久？因为拆高层建筑不是拿锤子砸墙那么简单，周围全是居民区，大型机械进不去，爆破又怕伤到旁边的楼，只能一点一点“精细拆解”。

英国南泰恩赛德郡的达勒姆法院公寓，18层高，住着近百位老人，维修报价1200万英镑。

当地政府算完账决定拆除，因为修比拆还贵。

这些案例摆在一起，你会发现一个规律：高楼的问题是一个经济问题、一个社会问题、一个治理问题，三者纠缠在一起，哪一环断了都会引发连锁反应。

经济上，维护成本随时间指数级增长。

电梯一般15到20年就得换，一栋30层住宅的电梯更换费用动辄几十万甚至上百万。

外墙保温层、消防系统、给排水管道、电路，每一样都有使用寿命，到了年限就得换。

把这些加起来，一栋楼在全生命周期里的维护费用可能超过当初的建造成本。

社会层面上，欧美国家的经验表明，当一个社区开始老化，有经济能力的住户会最先搬走，留下来的往往是无力搬迁的低收入群体。

物业费收不上来，公共服务质量下降，社区环境恶化，然后更多人搬走，这就是个死循环。

等到社区彻底破败，政府想救都救不了，因为改造的成本已经高到无法承受。

治理层面同样棘手，高层住宅动辄几百户人家，利益诉求千差万别。

换电梯要花钱，有人觉得贵不想掏；修外墙要搭脚手架，低层住户觉得影响采光不同意。

民法典规定使用维修资金需要“双三分之二”业主同意，实际操作中达成共识的难度可想而知。

那中国现在是什么情况？我们起步晚，大量高层住宅还相对“年轻”，但老化的脚步比想象中快得多。

全国维修资金总体规模已超万亿元，但使用率低得惊人。

有城市审计发现，2019到2024年间维修资金年平均使用率只有0.5%，很多小区的维修资金自归集以来从未用过。

钱在那儿趴着，房子在一天天变老，等到真需要大修的时候，这笔钱够不够用是个巨大的问号。

70年产权的问题同样绕不开。民法典第359条写得清楚：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

但“自动续期”后面还跟着一句话，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。

问题是，这个“规定”到现在还没有全国统一的标准。

有些地方试点免费续期，有些地方还在探索按比例收费。

产权续期的问题迟早要解决，但即便解决了土地使用权的问题，房子本身的物理老化也不会因此停止。

有人可能会说：拆了重建不就完了？问题在于，高层住宅的拆除成本远超普通人想象。

以北京某25层住宅为例，2025年的测算显示，仅拆除成本就高达每平方米978元，一栋2.5万平方米的楼光拆就要近2500万。

30层以上的高楼，拆除费用动辄上亿元。

更麻烦的是，过去开发商拆低层盖高层能赚钱，因为容积率有提升空间。

现在地块上本来就杵着三四十层的高楼，拆了重建还能盖多高？容积率已经没有多少可以操作的空间了。

没有盈利空间，哪个开发商会来当这个冤大头呢？

回到最初的问题：70年产权到期，高楼会不会变成“垃圾”？实事求是地说，说“垃圾”可能夸张了，但说“麻烦”一点都不为过。

麻烦就在，当一栋高层住宅走到生命周期的终点，它既不像低层建筑那样可以相对低成本地拆除重建，也不像农村宅基地那样可以推倒重来。

它卡在中间，拆不起，修不来，炸不得。

欧美国家用几十年时间验证了这个困局，而中国刚刚开始面对它。

这并不是在唱衰什么，只是在陈述一个所有盖了高楼的国家都绕不开的现实问题。

房子会老，电梯会坏，管道会锈，这些物理规律不会因为房子在中国还是在美国就有所不同。

区别只在于，我们有没有提前想好对策。

欣慰的是，政策层面已经有了动作。

2025年5月，中办、国办印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出要推进城镇老旧小区整治改造。

一些城市也在试点“原拆原建”，政府承担一部分费用，居民自筹一部分。

但这些都还处在探索阶段，远未形成成熟的制度框架。

真正大规模的挑战还在后面，当第一批大规模建设的高层住宅集中进入“衰老期”，那才是真正考验我们的时候。