房价何时回到2021年的高点？全球房地产历史已给出答案

根据国家统计局公布的70城房价数据显示，新房价格环比降幅比去年同期收窄了一些。核心一二线城市的部分片区，成交量有所回暖。

三四线城市仍在慢慢消化库存，二手房挂牌量居高不下。政策端一直在推。

降首付、降房贷利率、收储存量房、以旧换新，几乎所有能用的工具都摆上了桌面。市场比一年前有信心，但离全面回暖还差得远。

要判断中国房地产接下来往哪走，得看别人踩过的坑。日本走了30年才勉强爬起来，美国用了差不多10年，中国香港用了20年，韩国和南欧各有各的节奏。

每个经济体的国情不同，跌幅不同，修复速度也各不相同。但把这些案例摆在一起，共同的规律就浮出来了。

房地产周期从来不按人的愿望走，它认的是经济、人口、资金和政策这几件事，别的都是浮云。

日本是全球公认的反面教材。1991年泡沫破裂之后，地价一路阴跌了十几年。按日本国土交通省的口径，商业地价累计跌幅接近70%，住宅地价累计跌幅接近50%。

此后长时间在底部横盘。真正的拐点出现在2013年安倍经济学落地之后。

日本央行长期维持超宽松货币，再加上2020年疫情后全球流动性泛滥，东京核心区房价才逐步回到当年的高位。这个过程漫长得让人窒息。

从1991年顶点算到东京核心区重回高位，前后接近30年。这是主要经济体里修复时间最长的一个。

而且能爬回来的只有东京都心、大阪、名古屋这几个大城市的核心地段。日本大量地方城市，尤其是北海道、东北地区的中小城镇，房价到2026年今天还远远低于1991年的水平。

有些偏远小镇的空置老宅，挂零元赠送都没人愿意接手，因为后续要交税还要维护。

美国的次贷危机也是绕不开的一段。按美国联邦住房金融局和标普CoreLogic Case-Shiller指数的数据，全国房价从2007年高点跌到2012年前后的底部，累计跌幅在30%到35%之间。拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密这些泡沫最狠的城市，跌幅一度超过50%。

那几年美国出现了大规模的法拍潮，很多断供业主直接把钥匙寄回银行，转身离开。这个过程对普通家庭的冲击是实打实的。

美国全国名义房价什么时候重新突破2007年的高点？大约在2017年到2018年前后，整个修复周期差不多10年。

之后疫情又催出一波大涨行情。美联储从2022年开始快速加息，房价短暂回落。到2026年，美国房价整体仍处在历史高位。

美国走得比日本快得多，一方面是人口结构相对年轻，另一方面移民持续流入。这两条基本面，跟日本形成了鲜明对比，路径自然天差地别。

香港地区的案例离我们更近。1997年亚洲金融风暴之后，房价一路阴跌到2003年。加上非典的冲击，累计跌幅超过60%。

当年在高点买房的港人，很多人一夜之间就成了负资产，扛了六七年才缓过来。后来内地经济起飞，港澳自由行放开，全球又进入低利率环境，资金源源不断涌入香港。

到2017年前后，香港房价整体才超过1997年的历史高点。前后差不多20年时间。

韩国走的路和香港有点像。

1997年亚洲金融危机把韩国经济打得元气大伤，房价跟着调整了几年。首尔的江南、瑞草这些核心地段恢复得比较快。地方城市就慢多了。

2008年金融危机又来了一轮冲击。这十几年下来，首尔江南三区的公寓价格一路创新高，贵到普通白领要工作大半辈子才买得起一套。

而釜山、大邱、光州这些地方城市，涨幅小得多，有些片区还在原地打转。再看欧洲南部几个国家。

2008年全球金融危机加上2010年欧债危机接连砸下来，西班牙、葡萄牙、爱尔兰、希腊直接进入房地产寒冬。西班牙2007年到2013年房价累计跌了约37%。

爱尔兰更惨烈，全国房价累计跌幅接近50%。都柏林部分住宅一度跌了55%以上。

那几年大量爱尔兰年轻人出走英国、加拿大、澳大利亚打工谋生，一走就是很多年，人口都被抽走了不少。

2013年到2014年之后，欧洲经济开始复苏，就业改善，南欧的旅游业回暖。

欧洲央行长期低利率甚至负利率的政策也起了作用。这几个国家的房地产才慢慢缓过来。恢复速度各有差异。

葡萄牙和爱尔兰跑得最快，里斯本和都柏林的房价现在都超过了危机前的高点，还在继续往上走。西班牙经过十几年的修复，全国房价整体也接近或者超过了上一轮高点。

这几个案例值得研究。意大利就没那么好运了。米兰之外，很多城市的房价至今没有回到危机前的水平。

原因说穿了就三条：经济长期低增长、人口老龄化严重、南部地区人口一直在往外走。年轻人跑去德国、法国找工作，留下的多半是老年人。

这种情况下，光靠低利率政策撑不住盘。房地产的长期走势，说到底就是人和产业的走势。哪里有人来，哪里有产业，哪里的房子才有支撑。

把这些国家的经历摆到一起，几条规律一眼就能看出来。

日本是极端例子，用了将近30年，而且回到高点的只是核心区。

大多数国家的一轮完整调整，先跌四到六年，再修复十年以上。中位数至少十年起步。很多国家花了12年、15年，甚至更久才回到原来的位置。

想着两三年就V型反转的，从全球历史里翻不出几个先例。这个时间尺度，对普通家庭来说是很重的一件事。

还有一条更值得琢磨。

不是每套房子都能回来。真正能重新创出新高的，几乎都是人口持续流入、产业不断升级、土地供应稀缺的核心区域。

郊区、远郊、人口外流的中小城市，很多房子哪怕名义价格看着差不多，扣掉十几年的通胀，实际购买力已经打了对折。对那些在县城、小城市囤了好几套房的家庭来说，这一点必须想清楚，不能自我安慰。

那么回到最关键的问题：中国的房价，能不能回到2021年的高点？我们的看法是，简单照搬日本行不通，照搬美国也不合适。国情差别太大。

城镇化率仍在往上走，2025年常住人口城镇化率已经超过67%，离发达国家还有一段距离。但人口从2022年开始出现负增长已成事实。

住房自有率处在较高水平。库存压力客观存在。这些变量组合在一起，很难用某一个国家的模板去套。

跟欧美不一样的地方，还有中国的政策调控力度。2023年下半年以来，认房不认贷、降低首付比例、下调房贷利率、优化限购限售，一整套动作接连落地。

2024年、2025年又推出收购存量商品房作为保障房、房企融资＂白名单＂、以旧换新等等。到2026年上半年，政策工具箱还在不断扩容。

这种全国一盘棋的调控能力，在欧美市场几乎见不到，也是我们判断未来走势时必须放进去的重要变量。

综合来看，中国房地产接下来大概率会走一条分化的路。

核心一线城市、强二线的优质地段、好学区、地铁沿线的次新房，有希望率先企稳，甚至逐步靠近2021年的高点。而大量三四线、五线城市，尤其是人口持续外流、产业单一的地方，修复难度会大得多。

有些区域的房价，可能长期都难以回到2021年的价格水平。这不是唱衰，是全球规律摆在那里，谁也躲不过去。

对普通购房者来说，这几年的启示已经比较清楚。买房这件事，位置永远排在第一位。有人口进来的城市，有产业支撑的地段，才有长期价值。

指望在人口外流的地方靠房子实现资产增值，从任何一个国家的历史看，都是小概率事件。自住为主的家庭，量力而行，选好城市选好地段，比追涨杀跌重要得多。

带投资属性的家庭，更要认真研究人口流向和产业布局，别拿老思路做新决策。

聊房价这件事，最忌讳带情绪。

恨房价高的人，恨不得它跌到白菜价。已经上车的人，天天盼它一飞冲天。但市场从来不听谁的抱怨，也不听谁的祈祷。

全球那么多次房地产周期，规律早就写在数据里。只是很多人不愿意承认，或者不愿意面对现实。

从全球房地产的历史看，一轮真正的大调整之后，房价要重新回到上一轮高点，通常都是十年以上的长期过程，不会是三年五年就搞定的事。真正能穿越周期、保值增值的，永远是那些最优质的城市、最优质的地段、最优质的资产。

2021年的高点还回不回得来？答案要分城市、分地段、分资产去看。全国普涨的日子，大概率已经翻篇。

往后拼的是眼光，是耐心，也是对规律的一份敬畏。