刘强东的新棋局：逆势买买买，2年砸超百亿港元重仓香港

本文来源：时代周报 作者：何珊珊

刘强东又砸7.5亿港元买买买了。

7月6日，远东发展（00035.HK）一纸公告，宣布刘强东主导的京东全资投资平台近期以7.5亿港元收购香港油麻地海景丝丽酒店，计划将之改造为学生宿舍运营。

这是京东今年落地的第三笔重资产交易。就在今年4月，京东刚以合计超24亿元的代价，先后拿下杭州钱江世纪城沿江商业地块与北京亦庄新城总部旁的产业用地，南北两座城市同步落子。

近两年，京东加快覆盖线下零售、具身智能机器人、物流基建、商业航天等多个领域，配套超百亿元产业带扶持投入。例如，斥资13.7亿元在杭州萧山落地智能仓储综合体、40亿港元并购香港佳宝90余家生鲜门店、4000家京东养车门店全线铺开。

短短两年，京东在线下实体领域的扫货节奏越来越密。它正以真金白银在线下及时履约服务、零售终端、物流基建、经营性不动产、实体制造等赛道落子，构织一张越来越密的实体资产网络。

这与其他互联网巨头的节奏并不一致。2024年以来，阿里、快手等多数互联网平台都在做减法，处置低效物业、缩减线下开店投入、收紧资本开支。京东则逆势踩下油门，持续加码线下重资产。这场逆势买买买，可能不是简单的抄底逻辑，而是一场围绕供应链核心壁垒的长期押注。

从零售到地产，京东的扫货版图

梳理京东近两年的重资产布局，会发现线下实体零售是最前端的触角。

2025年8月，京东以约40亿港元完成对香港佳宝食品超市的收购，拿下90余家本地生鲜门店与配套的中央仓、前置仓网络，收购后门店规模破百家，直接搭起香港本地即时零售的实体底盘。

京东MALL先后落地多城自持商业物业，香港湾仔3000平米京东MALL在今年618期间开业；全新产品线JDSPACE更计划在北京、上海等城市自持地块自建体验商场，全部持有不对外分割出租。

京东养车、京东大药房、京东奥莱等线下业态，也大多采用自持物业或长期整租的重资产模式推进。今年6月，京东收购的四川生活家家居完成更名，随着拿下线下门店、展厅与本地供应链工厂，正式切入万亿家装赛道。

更核心的底盘在物流仓储。国内方面，京东今年4月拿下杭州钱江世纪城20亿综合枢纽地块，广州黄埔117亩机器人智能产业园、北京亦庄智能仓集群也先后落地。此外，2024年香港沙田18亿港元拿下的利丰中心，已改造为大湾区跨境物流中枢。海外市场上，京东在欧洲荷兰、英国多地收购或自建高标准自动化仓库。

经营性不动产方面，2025年12月，京东斥资34.98亿港元收购香港中环建行大厦多层甲级写字楼，作为亚太总部自用；此番入手的油麻地酒店，更是典型的民生类持有资产，依靠稳定的住宿需求贡献长期收益。

实体产业布局也在同步推进，京东产发持续拿地建设工业厂房、机器人智造基地，面向仓储机器人、家用硬件制造自持生产园区，打通线下实体生产链路。

当行业普遍做减法、收缩非核心线下业务时，京东的资产清单反而越拉越长。为什么同行收缩，京东却在买买买？

“从当前来看，企业资金状况总体稳健，土地市场和房地产板块均处于调整周期，这为其提供了较为有利的收并购窗口期。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，重资产布局背后，核心其实是成本逻辑。既与业务扩张节奏密切相关，也是在当前环境下，对节约投资、控制拿地和开发成本的一种现实考量。

严跃进认为，这种布局能与地方政府形成良好协同，有助于推动区域产业升级与发展，具备较强的政策契合度。

重资产是护城河？

放眼当前，互联网大厂正在侧重不同的经营路径。

2024年以来，阿里、快手等普遍“放轻”：处置低效物业、缩减线下开店投入、收紧资本开支，把资源集中在核心业务上。在前不久的美团年度股东大会上，王兴也释放出告别“无限扩张”的信号，而是“有纪律的投入”。

另一边，字节跳动年内斥资61亿元拿下北京海淀两块研发地块打造AI产业园，小米也自建12栋新楼打造员工公寓。

不止是互联网大厂在逆势加码实体，一场“以买代租”的置业潮，也悄然席卷整个AI与硬科技赛道。

今年4月，港股“AI大模型第一股”智谱以3.61亿元拿下北京中关村钻石大厦，彻底告别多年租赁办公模式。此前月之暗面已斥资2.9亿元落子上海张江，百川智能则在北京昌平拿下产业用地自建研发楼，一众大模型新贵纷纷逐步告别散租办公的历史。

路径分化源自业务基因差异。内容、社交类平台轻资产属性更强，办公场地只是成本项，租赁更划算。而电商、物流、AI研发类企业，实体空间本身就是生产资料的一部分。京东目前的逆势加仓，也与此相关。

“总体上，互联网大厂收缩的是与互联网存量市场相关的‘夕阳’类业务或低毛利业务，这并不妨碍重资产投入拥抱AI等新兴业务方向。同时，这意味着大厂也开始从浮夸的烧钱换增长阶段进入精打细算的理性发展阶段。”上海财经大学数字经济研究院副院长崔丽丽对时代周报记者分析道。

当电商行业红利见顶，竞争底层逻辑已经生变，从过去拼流量、拼效率，转向拼实体基础设施的厚度与供应链技术的深度。京东作为电商巨头，逆势加仓或非盲目多元化，而是其“供应链为王”基因在行业收缩期的一次集中放大。

重资产模式并非没有隐忧。“需要看到其中的潜在制约，重资产比重的上升，在当前租赁性价比依然更具优势的背景下，可能会在一定程度上增加企业的资产负担。”严跃进表示。

崔丽丽也认为，重资产投入地产基建周期比较长，资金流占用空间大。此外，地块所属的行政区域对于大厂研发投入或者营收、税收有持续性的要求，这方面可能带来压力。需要警惕大资金投入会挤占其他潜在的投资机会。

行业里并非没有前车之鉴。早年不少互联网企业盲目扩张拿地，最终业务收缩后大量物业闲置，反而变成了拖累业绩的包袱。

从线上电商的流量之争，到线下实体的供应链比拼，京东的逆势买买买，折射的是整个互联网行业的增长逻辑之变。但百亿级的投入最终能否转化为真正的竞争壁垒，考验不在于能否买得起，而在于能否真正盘活。