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12月23日，海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块正式土拍，海开以84.56亿元摘得，溢价率0.4%。
12月23日，海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块正式土拍，海开以84.56亿元摘得，溢价率0.4%。
上地地块全景图
18宅地用地规模2.2万平，建筑面积约4.84万平，24宅地用地规模2.03万平，建筑面积约4.47万平。
两块住宅用地的容积率都是2.2，控制高度都是30米，绿地率都是30%。
此外，两块住宅用地需配建约150平的物业及社区管理用房，还有约50平的有线电视机房。
18和24两块宅地，形状都比较方正，都呈东西短南北长的矩形形状，后期的楼栋排布会比较顺利，但如果排大面宽产品需要下点功夫。
再看来看看地块周边配套。
上地地块算是位于海淀上地核心区，北侧直线1公里左右就是互联网大厂聚集的中关村软件园，汇集百度、新浪、腾讯等诸多互联网大厂的总部。
此外，地块东北侧月1公里左右就是高铁、地铁昌平线、地铁13号线交汇的交通枢纽清河站。
上地地块周边配套
更重要的教育，上地学区在北京，特别是海淀区的教育版图中，处于顶尖且独特的位置，被公认为“海淀新贵”和“小升初首选学区”之一，是名副其实的“无坑校”学区。
距离上地地块比较近的学校，包括上地实验小学、上地实验学校、北京市二十中学等。
上地地块可谓是兼具顶尖产业、教育、居住功能，真正成为“职住学”三平衡的黄金板块。
再有就是，上地新地块方圆两公里范围，也是今年海淀甚至北京新房，最热闹的区域。
上地地块周边新房项目分布
地块西北直线500米就是功德寺双雄和樾望雲、和樾玉鸣，南侧直线1公里左右就是楼面价每平突破十万的安澜北京，东南侧直线两公里左右就是朱房村双雄臻澐与建发海晏。
其中，功德寺的和樾望雲还提前预定了2025年北京新房年度金额销冠，在这个板块几乎提到每一个项目，都能在2025年的北京新房市场赫赫有名。
最后，咱们再看看价格。
上地组合地块的总起始价是84.22亿元，其中18住宅地块起始价是33.5768亿元，24住宅地块的起始价是30.9566亿元。
包哥粗算两宗住宅地块的起始楼面价为6.95万/平。
图源北京市规自委官网文件
而上地地块最终成交价是84.56亿元，按照文件“土地成交价款中各宗地溢价部分按照各自土地起始价比例确定”的要求，粗算两宗住宅用地的总成交价约为64.79亿元。
因此推算，上地地块住宅部分最终成交楼面价达到6.97万/平。
而距离最近的和樾玉鸣，彼时的住宅成交楼面价是7.11万/平，和樾望雲是7.16万/平。
朱房村板块的臻澐成交楼面价达到8.92万/平，建发海晏则达到9.5万/平。
新地块南侧1公里的安澜北京，住宅成交楼面价则是达到10.23万/平。
再看新地块周边这些项目的成交价格及去化情况。
上地地块周边新房项目分布
和樾望雲与和樾玉鸣，都是今年3月取证，截至12月23日，和樾望雲去化率为96%，项目整体网签10.51万/平，和樾玉鸣去化率接近90%，项目整体网签价格10.45万/平。
值得关注的是，两个项目去年11月份拿地时，还是市场指导价，都是10.5万/平。面对市场环境愈发艰难的2025年，两个项目的最终成交价格都保持在指导价上下，非常难得。
臻澐项目，今年5月取证，截至12月23日去化率25%，项目整体的网签均价在12.40万/平。
建发海晏，今年6月取证，截至12月23日去化率接近60%，项目整体的网签均价在13.58万/平。
而安澜北京还未开盘，不过项目已经在11月25号拿到预售证，包哥查了一下，住宅拟售均价大概在15万/平—18万/平之间。
安澜北京住宅预售价格表
而二手房方面，因为“上地学区”的加持，价格都非常坚挺，单说上地新地块东侧紧邻的马连洼北路1号院的二手房挂牌均价就达到近11万/平。
图源贝壳官网
那最终楼面价6.97万/平的上地新地块，在周边新房、二手房的对比下，你认为最终能卖多少？
综上，今天的上地新地块拥有“职住学”的黄金平衡优势，住宅部分也具备低密洋房产品的设计优势，属于北京土拍市场的佼佼者。但也要需注意这是一宗组合地，包含住宅、办公、商业、养老、文体等多种功能，需统筹规划与运营。
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