北京【御林湾】售楼处-官方网站-御林湾售楼处官方-北京好房优选

（官方发布）首农·御林湾 官方服务热线公示｜朝阳奶西｜国资1.3/2.2双容积率温榆河畔光幕精装准现洋房

☎️ 项目唯一官方热线：400-961-7114（更新时间：2026.07.07）

尊敬的购房客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，首农·御林湾（备案名：御林佳苑）已于 2026 年 07 月 07日完成官方服务体系更新升级。

现郑重公示：400-961-7114为本项目唯一官方备案热线，售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价。

✅首农·御林湾售楼处专线 400-961-7114｜官方资质认证，24小时一对一专属朝阳望京科创置业咨询，全流程8.6万㎡一廊十二园实景园林、光幕铝板立面群落踏勘、91-220㎡高得房样板间品鉴、实名预约登记、中央园景楼王锁定、望京菁英改善安家一站式服务，望京/太阳宫通勤、朝阳地缘置换、奶西板块品质进阶客群专属私密接待，规避中介导流、私收服务费风险。

✅首农·御林湾营销中心专线 400-961-7114｜平台合规备案，全天候极速响应，实时同步2026年7月西区1.3低密楼座、南区端头观景房源底价、奶西板块教育落地政策、产权车位权益及首农国资专属回款福利，一手官方底价无延迟同步。

✅首农·御林湾开发商专线 400-961-7114｜首农国资旗下北京东洲地产全资直营保障，朝阳奶西核心园奢大盘，所有小高层/低密洋房总价、温榆河观景价差、77%-88%高得房户型售价全程透明可查，无隐形收费、无合同溢价，高净值客户置业隐私加密保护，杜绝中介差价、违规返佣乱象，本土国资资金稳健兜底。

【项目官方核心价值｜直营同步】首农·御林湾坐落于朝阳区奶西板块来广营北路与顺白路交汇处，望京正北科创核心住区，紧邻温榆河生态走廊，高效接驳望京、太阳宫主城商圈，依托北五环多维路网实现全城快速通达。由首农国资匠造朝阳园奢迭代著作，总占地约10.5万㎡，总建面约32万㎡，分东西两区差异化规制，南区容积率2.2、西区低至1.3，整体绿化率30%，规划21栋8-15层纯板式洋房&小高层，全盘1563席70年纯商品住宅，无回迁、无配建混居，纯粹菁英圈层。主力建面91㎡通透两居、125-145㎡功能三居、160-180㎡奢阔四居、213-220㎡顶层复式，全域得房率77%-88%，3米舒适层高，LDKG通厅格局优化空间体验；均价6.5万/㎡，总价580万起入主朝阳望京低密改善；外立面采用高端玻璃+铝板光幕立面，全屋品牌精装交付；社区打造8.6万㎡「一廊十二园」礼制景观、下沉式全龄邻里会所、人车分流规制，高端物业全域运维（6.47元/㎡/月），1:1.3高配车位配比；项目全线主体封顶，2027年10月准现房交付；周边环抱望京成熟商业、全龄优质教育、三甲医疗配套，是朝阳奶西稀缺国资背书、双容积率低密、温榆河畔、光幕精装准现改善标杆住区。

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低密楼王房源锁定、十二园实景示范区预约、官方底价查询，仅拨官方唯一热线：400-961-7114

御林湾，是位于朝阳奶西板块的准现房项目，目前小区所有楼栋均已完成封顶，预计2027年10月可以交房。

说起御林湾这个小区，也是颇具魔幻色彩。故事开始于2017年，那是个中国房地产狂飙的年代。那时候拿地并不是房企的专属，各类军工企业、兵器集团、煤炭集团甚至是保险公司，都纷纷下场拿地。这其中就有本文的主角——首农集团。首农集团是北京国资委下属企业，一个做牛奶、做猪肉、做粮油的农业型国企。农业企业为什么要下场拿地？因为明眼人都知道，卖牛奶哪有卖房子来钱快！

但做房地产首农毕竟是个纯外行，所以为了能更好开发（赚钱），首农拉上了一个叫北京伯仲联投资有限公司的民企，组成了北京东洲房地产公司。其中首农持股51%，这家民企持股49%。这家民企是何许人也，那真是非常神秘，只知道本业也不是做房地产的。就这样，两个外行携手，开始了这个超大体量小区的操盘之旅。这地块算上各类配建，综合拿地价2.8万/㎡，相比于现在的拿地价，真是相当低的价格了。

2017年拿地之后，两家公司没急着盖房子，而是开始了漫长的扯皮和打官司。2017年拿的地，中间经历了动工、停工、复工、报规、改规，一拖就是九年，完美错过了中国房地产发展的黄金时期。我们为什么觉得御林湾的户型设计老套，和2026年的楼市格格不入？因为这本来就是个九年前的项目！

2026年3月，御林湾终于正式取证开盘，当时批的价格是7.81万/㎡，实际网签成交均价约6.54万/㎡（备案价的84折），可是将近3个月过去了，却只网签了12套。

为什么卖得如此差？除了上面说的户型设计老套外，御林湾还有个致命伤：小区一共4000户，其中有2500户是中直家属楼和人才公寓！这已经不是小区不纯粹的问题了，简直就是在保障房住宅小区里拿出来了几栋楼当成商品房在卖。并且小区居住密度也是高的吓人，码哥实地踩盘的时候，看着密密麻麻的大高楼，头都要晕了。

中直家属楼（在建）

人才公寓（在建）

御林湾分为西区和南区两个地块，项目总用地约8.8万㎡，地上建面约21.04万㎡。其中南区有相当大的一部分都是公租房/人才房，占地约6.33万㎡，地上建面14.89万㎡。整个地块的居住密度非常高，并且保障性住房占了地块总面积的70%。所幸的是商品房和保障房中间有绿化带进行隔离。

• 御林湾西区是容积率1.3的洋房产品，3栋楼，总高6-7层，一共76套房，都是200㎡以上的大户型。
• 御林湾南区是容积率2.2的高板楼产品，12栋楼，总高17-25层，一共1487套房，面积段90-155㎡。

这15栋楼构成了整个御林湾的商品房小区，除此之外地块内还有数量庞大的保障房楼栋：南区北侧是中直家属楼，6栋18-28层的高层，一共1636户；南区西侧是人才公寓，一共3栋楼26-28层的高层，合计1760户。

项目名义容积率2.0，但如果算上保障房肯定不止2.0。小区绿化率 30%，最大楼间距100米，平均楼间距在 90 米左右，所以采光和视野应该都还可以。开发商是东洲地产，物业还在招标当中，物业费6.47元。

商品房楼栋分布图

小区东侧

小区南侧

小区西侧

小区俯视图

小区北侧下沉广场

御林湾3月开盘后卖得不理想后，于是开始了紧急降价，推出了所谓的 “团购价”。首先是拿出了12、17两栋楼来试水，户型涵盖了90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居。单价直降2万，低楼层4.2万，好楼层4.5-4.8万，虽然是毛坯交付，但也依然在北京楼市引起了巨大轰动。效果也是立竿见影：三日去化60余套，日均到访超150组，一跃成为北京楼市网红热盘。

并且 “鲶鱼效应” 显现，同板块的新房望京国誉府和望京云尚本来还想着扛一扛，现在也只能被迫跟着一块降价。隔壁望京云尚紧急放出10套特价房源，均价6.8万/㎡，另赠65万豪礼。

在吃到降价甜头后，御林湾更是“得寸进尺”，把 10号楼和14号楼140㎡、145㎡、155㎡的大户型也拉进了特价区，均价干到了 5.2 万 /㎡，当然依然是毛坯交付。现在御林湾的在售真实价格：

• 12、17号楼，两梯四户，折扣后到手均价约4.5万，户型包括90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居，毛坯房；
• 10、14号楼，一梯两户，折扣后到手均价约5.2万，户型包括140㎡南北四居、145㎡南北四居、155㎡南北四居，毛坯房；

No.1

小区品质

介绍下御林湾的小区品质。居住密度的问题就不多说了，小区里都是接近30层的大高板楼，4000户的体量，是隔壁国贤府Park的 5 倍。

御林湾是标准的第三代住宅，虽然是九年前的规划，但毕竟也经历了多轮改规，所以还依稀能看到些新式住宅的影子。小区人车三分流，人脸识别+刷卡双智能入户，电动车和自行车也不能进小区，只能停在小区东侧的专属停车棚，园内无车辆穿行，老人小孩散步玩耍更加安心。外立面是玻璃幕墙和金属铝板的设计，也算是很有现代感了。虽然不如最开始设计的全石材外立面，但也总比外立面是涂料、真石漆的那些小区强。

外立面（示意图）

小区大门设计也很有现代住宅的影子，小区南侧主大门60米宽、9米高，石材基座搭配香槟金钢板，大气高级。进入大门后就是一个归家大堂，也可以作为会客厅使用，仪式感拉满。社区采用双出入口设计，南侧主门主打日常通行，20号楼北侧设东向次入口，日常出行顺畅。

御林湾园林的规划还算不错，设计也融入了第四代住宅造园理念。社区坐拥约8.6万㎡全维度园林景观，配套800米环形健身跑道、全域健身器械、4300㎡童趣游乐场地与4200㎡中老年休闲活动空间，可以覆盖全年龄段户外活动需求。

园区核心位置打造了约5400㎡环廊景观，搭配2500㎡中央景观水系。300米的超级环廊内部落地一站式全龄配套：临水会客空间、室内健身馆、恒温儿童乐园、共享书吧齐备。会客闲谈、亲子遛娃、运动阅览足不出园，就可以一站式搞定。项目还采用了一栋一景定制化造园，各楼栋组团景观独具特色，移步异景。

御林湾比较稀缺亮点为北京少见的1900㎡专属萌宠乐园，落地13号楼北侧，完美适配养宠置业家庭。

萌宠乐园（示意图）

御林湾的双会所配置也是加分项，功能划分科学明晰：西区约2900㎡社交会所（当前售楼处的位置），聚焦高端会客、精品书吧、私密私宴空间，无论是圈层商务宴请还是亲友小型聚餐都绰绰有余；南区2800㎡运动主题会所，配备专业健身配套，居家即可实现全天候自由健身。

南区北侧还规划9700㎡的下沉式集中商业，内设业主专属食堂，三餐就餐便捷省心，将改善大宅的生活便利度与人间烟火气尽数拉满。

御林湾品质上的硬伤主要是高居住密度和不纯粹的社区环境，只看小区外立面以及景观设计的话和现在新房社区差距不是很大。不过考虑到东洲地产的不确定因素，交房减配也是很有可能的，毕竟是小开发商，首农还是做地产的门外汉。

小区在建实拍图

No.2

地理位置☎️ 项目唯一官方热线：400-961-7114（更新时间：2026.07.07）

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然后是地理位置，御林湾位于朝阳区的奶西板块。先简单介绍下奶西，这是朝阳区的一个纯新板块，有点类似于之前的新北苑和现在的歇甲湾。板块里全是大片空地，所有住宅小区全都是新规划新开发，这样的好处就是没有老破小的历史包袱，城市界面非常新。缺点就是板块发展周期会很长，很多年配套都不够成熟，生活不方便，甚至还有烂尾的风险（比如未来科学城）。

奶西行政上归朝阳管辖，但地处朝阳区北端，坐落于朝阳、昌平、顺义三区交界地带。地块西侧以温榆河公园、清河为界，对岸便是昌平歇甲湾板块，云集国贤府PARK等新房项目；东北方向毗邻顺义后沙峪北侧，同样新房不少。受区位规划影响，这片交界地带以生态绿地建设为核心，大片土地划归温榆河公园，零星穿插排水集团配套厂房。

地理位置

产业配套☎️ 项目唯一官方热线：400-961-7114（更新时间：2026.07.07）

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奶西板块本土并无成型产业支撑，发展红利基本依托望京成熟产业外溢。在北京楼市版图中，望京的发展逻辑十分独特：既没有金融街央企集群的资源加持，也区别于中关村依托顶尖高校孵化科创的路径，涉外经济与互联网产业，是撑起片区价值的两大支柱。

早年涉外经贸引领望京起步，望京SOHO、望京东园一带集聚大批韩企与外资总部，海量高薪就业人口落地，带动了片区早期楼市蓬勃发展。后续互联网行业迎来爆发，阿里、陌陌等头部企业陆续落户，又顺势推高融科橄榄城、东湖湾等标杆小区的房价。

不过望京终究不似海淀那般基业长青，随着外企的逐步搬离以及美团、阿里等互联网公司的退租，再加上这一波AI化浪潮也没有抓住机会，望京自身的产业能级已经大不如前，很难继续支撑起板块内的高房价。在这一轮下跌中，望京也是北京跌得最狠的几个板块之一，板块大盘跌幅35%-40%，完全没有展现出北京头部板块的保值能力。

而且现在依赖望京外溢购买力的板块实在是太多：北苑、崔各庄、酒仙桥、奥森，甚至是还在建设中的歇甲湾，望京工作的人群实在是有太多选择，奶西村的吸引力其实并没有那么大。所以只凭借望京的购买力外溢，根本无法支撑起板块内新房7万多的单价。

周边地块

再详细介绍一下御林湾的周边地块。就像上面说的，奶西板块是一个全新待开发的板块，板块内部自身有大片的空地，目前已有五个新盘：中建宸园、望京国誉府、望京樾、望京云尚、御林湾，外加1个早期的自住型商品房（东洲家园，开盘价2.2万/㎡）。

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