海南
很多人都听过“买卖不破租赁”。什么意思呢，就是:
房子租出去、租客已经入住之后，哪怕原房东把房子卖掉、过户给你（新房主），原来的租房合同继续有效。
在这种情况下，你一不能让租客搬走，二不能涨房租，只能等租约到期，当然房子过户后，你就是房东了，租金归你。
一、“买卖不破租赁”生效必备，3个条件（缺一不可）
1、租赁合同合法真实，租期在有效期内，租期最长20年，超出部分无效；
2、租客实际住进房屋、占有使用，只签合同没入住，一般不适用；
3、卖房过户发生在租赁期间（先出租、后买卖）。
二、不适用买卖不破租赁的情况，可要求租客搬走
1、先抵押登记、后出租：房子早就抵押给银行，之后才出租，最后拍卖过户，租约不能对抗抵押权；
2、先被法院查封、后出租：房屋查封之后才签的租赁合同，不受保护；
3、买卖双方、房东租客提前书面约定，房屋出售时租约自动解除；
4、房东恶意伪造超长租约、串通租客阻碍交易，虚假合同法院不予认可。
三、承租人优先购买权
卖房前原房东必须提前通知租客，同等出价条件下，租客有优先买下这套房的权利；
买房前一定要让租客签署《放弃优先购买权声明》，避免交易扯皮。
四、买二手房时，如何避开“买卖不破租赁”的坑
如果是自住刚需，就优先选择空房无租约的房源。
如果是带租约的房子，就要必须走完以下流程：
1、实地上门看房，确认屋内是否有人租住，不要只看照片；
2、要求房东出示租赁合同原件，核对租期到期时间、租金月付/年付、房东是否预收多月房租、押金金额；
3、当面联系租客三方核对，让租客手写两份文件：《放弃优先购买权声明》；
书面确认知晓房屋出售，写明后续是提前搬离还是续租；
4、自住需求：在购房合同写明，过户前房东必须清退租客、完成交房，约定逾期交房违约金（比如每日总房款万分之五），超期可退房索赔；
5、投资收租承接租约：明确过户当日起房租归买方，房东预收的房租、水电押金全额转交，写入补充协议，防止原房东卷走租金；
6、警惕长租套路：个别卖家伪造10年、20年低价租约压低房价，过户后无法入住，发现异常可起诉认定虚假合同撤销交易并索赔。
总之，“买卖不破租赁”是法律对承租人权益的保护，但也可能成为购房者的“陷阱”。
在签约前务必仔细核实，签约时明确约定，过户前确保交付条件清晰无争议。
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