福州，四代宅到抬板社区，实用应该大于一切！

今年最火的一个议题就是抬板社区，作为最新的楼市的新规推出，全国也有多个城市已经推出。

可以看到福州有多个新盘，都相继推出这个新品。

结合最近刷到的一些咨询，下面就聊聊，对于这个新品的担忧。

产品迭代

今年1月，福州出台《关于优化规划技术指标计算规则的通知》，允许将停车空间设置于底层架空平台或半地下室，其建筑面积不计入容积率。

内容大体如下：

1、架空层范围内停车库、公用配电房、公共开放空间、楼电梯（含前室）、门厅（不超过一定面积）不计容。其余公共服务配套、设备用房等是否计容看做在地上计不计。

2、退让用地红线不小于6米，绿地率、密度计算以架空平台上计算，建筑高度以周边道路为基准，建筑间距计算时，建筑高度又以平台上来算。

3.架空平台沿城市界面应设置公共使用功能、公共开放空间或绿化景观，避免连续大面积墙体，提高城市界面的景观效果。

主要优势：

1、不用挖太多地库，节约了成本，加速建设周期，加速资金回流

2、地库有了采光，还能通风，体验提升

3、可以做到完全的人车分离

4、低楼层视野和私密性提高

5、配套房移入一层，抬板上的社区公共空间变大，还能营造更立体的空间

从目前几个核心城市主推的抬板社区来看，主要都是定位高端改善盘，其中立体社区是最大的宣传点。

来到福州，最近的环南左海鎏金和盈，约175-350㎡全景舱滨水大平层，还有建总南江滨的江景大平层，网络信息是规划200平起步。

从目前来看：

宸玺台二期、祥茂郡（安置房）、祥瑞公馆、地铁元禧、2025-69号地块、鎏金和盈公馆、悦鸣雅筑（安置房）。

很多项目以此定义为第五代住宅。

不同于上次第四代住宅，福州也是首当其冲，天琴湾、天琴樾、天琴湖、缦云、璞云、灏云、元亨府、麓里、誉湖、天郡、云行等。

上一次的四代宅，由于规定有限制最低面积，所以带来的是集中在改善新盘上。

这个产品宣传点都集中在赠送了多少平的露台，然后市场讨论点就是这个露台能不能封包，后期使用如何等。

记得当初规划，在管理这块，要求也比较严格，比如绿化这块，还涉及物业统一修建等。

正好叠加改善盘，更高的预算，应该管理会更方便一些。

只不过实际情况，大部分项目交付后，露台的使用就是业主自定义了，目前唯一也就封包这块还没被突破。

有业主做鱼池，有业主直接硬化，有的种上自己喜欢的树，然后在露台聚餐成了主要的晒圈图。

所以，最终这些规划的实际意义，最终变成了业主对免费赠送空间的个人改造使用，至于统一，尽量做到。

后来新规调整，目前四代在福州主城区新盘也已经不多见，销量也比较一般。

这个时代的产物，从出现到沉默，时间并不长。

关于第四代，还有几点讨论比较多，一个是隐私问题，一个是采光问题。

还有就是容积率，现在市中心3.0不少见，由于四代宅卖点就是露台部分不计容做赠送，所以如果按实际使用来计算容积率，这些四代的容积率远高出常规项目。

带来的感受，社区更密。

所以在四代宅，记住了两点：人的不可控，赠送的利弊。

抬板社区

这时候回到抬板社区，这其实也不算什么新东西，福州也不是没有抬板的项目，比如一些老社区，或者前几年的TOD项目。

只不过当时在tod项目身上，抬板一直都不是优势，出行成了最大的顾虑点。

从目前对抬板的分析文章里面，也看到很多对出行这块的担忧，对开发商要如何打造，实际是有很大压力，特别还要配合消防要求。

只不过上次群友分享的一个视频，同样提到了一点：人。

即便开发商规划的人车分离，但是有多少业主会遵从，会更习惯走楼梯，或者等公共电梯，再经过小区再电梯回家，还是直接从一层穿过地库直接电梯到家。

那届时这个所谓的抬板，人车分离优势还大吗？

这时候，回到福州抬板的新规：

抬板退让用地红线不小于6米，这意味着抬板被当作一个超级住宅，真正的社区被迫被压缩了，那意味着实际容积率是不是变大了？（建筑面积/占地面积）

建筑高度以周边道路为基准，这条更直接，比如南二环因机场限高50米，按3米层高，只能16层（架空层4.5米）。

现在因为抬板4.5米，架空层再4.5米，只能做14层住宅（13层+架空层+抬板）。

那开发商不可能损容，原来做10栋住宅，现在就要做12栋，这意味着如果限高有限的小区密度会增加。

其中南二环最困难（因为机场），其中地块可以参考城市之光，容积率即便不到2，也给80米限高，缓解这个问题。

这时候再结合上面的分析，如果地块条件不够宽松，最后带来的抬板真的优势会更大吗？

从目前几个抬板项目来看，最大的优势感觉还是开发商节约了成本。

因为如果安置房都做，那你不可能说开发商为了品质做的更好，应该没有良心到这个地步。

所以，后续抬板社区，对于部分项目肯定是利好，但是对于很多项目，可能也仅仅是宣传材料。

实用性

最后再水一下，这几年的会所泳池私宴厅等，也很多人发文说到实用性偏低，都是宣传材料。

这几年福州房子确实往越变越好的方向发展，但是发展的路线上，实用性感觉还是不够突出。

目前的会所泳池，以前是豪宅或者高端改善的配套，现在开始下沉。

不过这些配套，实际都是很难养护。

而目前的福州物业水平，物业费不算低，但是水平并没有因为费用上涨而提高。

最印象深刻，某群友分享，新盘交付后在装修，物业把地库星空顶的灯关了，节省公摊水电。

而目前部分小区的泳池也采取外包的策略，不然后期也维持不下去。

只不过外包后，无可避免小区变成外来人就能进入，那这个配套是利好还是利空，不免打个问号。

此外，目前很多公区配套都在卷，力求颜值吸引人，但是这对后续的养护成本都在上涨。

而实际物业的水平，到底有多少能保养好？

比如当初那些主打水系的中式园林，还有多少社区还能维持原来卖房时候的状态？

此外，现在卷的飞起的地库，但是少有提及电动车的管理。

目前不少小区，电动车甚至没有单独的停放点，还有闹出在社区内停放的争议，部分是下地库的坡道非常陡，然后停放点明显不够等。

所以对于非高端改善的项目，买房终究还是要多讲究实用性。

比如两个新盘，同一个地段，一个是独梯独户采光不错，公区差点，一个是两梯公用采光一般，公区好点。

最终市场，可能更倾向哪个？估计是公区好点的。

对于我个人而言，纯刚需代表，我对小区不高，就几点：小区干净、隐私做好，有小孩的游乐园就够了。

平常基本没时间在小区逛，要健身就去附近的专业场地，要聚餐附近商圈够了，每天最烦的电动车地库移动车，还要担忧邻居有没有在电梯厅乱摆东西，然后我社恐，很怕与邻居一起等电梯。

所以我个人的需求很简单，电动车方便进出、好停，儿童乐园做大，必须独梯，这三个是提高居住幸福度最高的地方。

只不过，市场好像都是在考虑高端人群的居住需求。

综上，这几年产品迭代非常快，新规持续加持，只不过很多都是在为预售阶段服务，而真正的长期居住，物业的管理，都少有提及。

如果一个社区的配套，都是难管、难养，那大概率后续就是停摆。

长期居住的核心需求，因人而异，但是大部分客群的需求其实大差不差。

一切美好的开始，都会因为人而变化，但是人又是最不好管控的地方。