润实置业：深耕不良资产盘活，润实置业让“烂尾楼”开出繁花 | 广西房地产企业高质量发展示范案例（10）

序言

2026年6月，亿翰智库联合广西房地产业协会，共同发起“广西房企高质量发展案例调研活动”，专项走访区内代表性优质房企，深度调研企业运营模式与项目建设成果,并汇编成册，形成《广西房地产企业高质量发展示范案例研究》（第一批），旨在立足区域市场实情，萃取房企高质量发展路径，为行业转型升级提供参考范式。

本期代表企业为润实置业：专注不良资产盘活与城市更新，做“城市伤疤”的修复者。依托核心团队二十余载的行业积淀与全链条操盘能力，企业以“拾级而上”的稳健节奏、“焕新城市”的责任担当和“迭代精工”的产品追求，成功将桂林“烂尾地标”兴宸·山水中央重塑为桂林首个“好房子”项目——山河公馆。从司法拍卖到调规焕新，从提前交付到交房即交证，润实置业用实际行动证明：不良资产盘活的终极意义，不只是让项目“活过来”，更是为城市补位、为百姓安家、为行业探路。

正文

在城市更新纵深推进的热潮下，城市发展不再局限于大拆大建的增量开发，盘活存量资产、重塑不良资产价值，已然成为城市更新至关重要的新型实施路径。

目前在行业内，专注于做不良资产盘活的房企并不多，润实置业便是其中极具代表性的一家。不同于传统房企在招拍挂市场的厮杀，润实置业选择了一条更为艰难但也更具社会价值的道路：专注于不良资产盘活与城市更新，做“城市伤疤”的修复者。

01

深耕不良资产盘活，赋能城市发展

润实置业的核心团队深耕地产行业二十余载。2021年，在行业深度调整期，创始人孙帆带领团队选择了一条差异化道路——避开传统招拍挂，主攻不良资产盘活。

与传统开发商“拿地—盖房—卖房”的发展逻辑不同，润实置业聚焦于城市存量不良资产的价值重塑。企业通过司法拍卖、破产重整、共益债投资等多元交易结构获取项目，依托专业调查法律风险与隐性债务，再以产品升级与运营导入，实现项目焕新、资产增值。

润实置业董事长孙帆是行业资深专家，曾任当代置业副总裁、北京区域总裁、华南区域董事长等重要职务，主要负责公司全国地产投资业务及核心地区开发业务，累计获取地产项目50余个，新增货值逾1500亿元。在其投资生涯中，参与过全国多个不良资产项目盘活，其中不乏成功盘活北京、上海、广州、南京、惠州等多个地区不良资产项目，具备从投资研判到续建交付的全链条能力。

润实置业的业务发展逻辑主要围绕三个关键词展开：

“拾级而上”是企业的发展战略。不盲目追逐规模扩张，而是严守现金流安全红线，深耕不良资产与城市更新赛道。以审慎的投资节奏和财务纪律，追求品牌价值与项目质量的持续增长，确保在行业周期波动中行稳致远。

“焕新城市”是企业的核心使命。主动介入停滞的“城市伤疤”，通过调规赋能与资源重组，将不良资产转化为活力增量。润实置业注重配套融合与民生兑现，致力于化解社会矛盾，用专业能力修复城市界面，变废为宝。

“迭代精工”是企业的产品追求。坚持“品质为王”的供应链管理，建立标准化的研发与缺陷反馈机制。通过严格执行“样板先行”制度及全周期十项品质专项节点，确保每一个接手的项目都经得起推敲，以不变的匠心兑现“好房子”的承诺。

02

打造桂林首个“好房子”项目——山河公馆

山河公馆是润实置业在不良资产盘活领域的开篇之作，也是桂林市通过市场化手段盘活烂尾资产的典型案例。

1）项目背景：从“地王”到“城市伤疤”

项目原名兴宸·山水中央，原是桂林南药的厂区，位于上海路和上海路南巷交汇处，地处桂林火车站商圈中心区域，东连甲天下广场，西接桂林火车站，交通便利，周边商业氛围也比较成熟，先天条件得天独厚。

南药搬迁后，广西和一房地产开发有限公司于2014年7月9日以4.7亿元成功竞得该地块，溢价率达43.29%，是当时桂林的“新地王”。项目总占地面积82.44亩，建筑总面积为12万多平方米，其中商业面积6万多平方米，规划定位是“桂林首个民族特色体验式商业中心、桂林首席城市会客厅”，打造成融合购物、办公、商住、娱乐、休闲、观光于一身的一站式城市体验型商业综合体项目。

2015年6月项目首次开盘销售，2016年数次停工，2017年8月完全停工，2019年11月破产清算。项目原规划商业占比超60%，业态失衡，停工期间基坑积水、荒草丛生，成为桂林象山区最刺眼的“城市伤疤”，前期已售30余套住宅亦无法交付。

2022年6月17日，该项目进行第6次拍卖，起拍价2.8亿元，最终经过44轮竞价后，润实置业以3.24亿元拍下该项目，自此这个烂尾近5年的项目重获新生。

图：盘活前地块情况（拍摄时间2022年）

2）调规焕新：从“城市伤疤”到“城市封面”的产品重塑

项目重新拍卖后，做了一个比较大的调整——降低商业比例，提升住宅比例，使产品更符合地缘改善需求，也为项目盈利留出空间。根据最新规划，项目总占地面积82.44亩，容积率2.0，总建筑面积16.3万平方米，其中商服建筑面积3万平方米，住宅面积9万平方米，打造集高档住宅、活力商街、品牌酒店为一体的综合式社区。

图：山河公馆建设情况（拍摄时间2026年3月）

在项目规划建设上，润实置业坚持“不降配、做加法”；在交付上，做到“提前交付、先验后交、交房即交证”。目前，山河公馆已经被认定为桂林首个“好房子”项目，赢得了购房者的信任与青睐。

在外立面设计上，以山水入画，打造封面级美学地标。项目在设计上摒弃了千篇一律的建筑形制，以漓江的蜿蜒线条与喀斯特山的挺拔轮廓为灵感，将山水实景像素化融入建筑天际线，勾勒出流体美学的灵动韵律。选材上用高品质铝板与真石漆搭配，辅以大面积断桥铝双层中空LOW-E玻璃，在高级灰色调中呈现轻盈通透的质感，既呼应山石的温润肌理，又实现隔音隔热的实用功能，让建筑在光影流转中成为城市封面级美学地标。

图：山河公馆外立面

在园林设计上，以五感度假为理念，打造全龄友好生活场。项目园林设计邀请国际著名园林公司——山水比德倾力打造，汲取山水文化的灵感，打造高奢“五感度假园林”。社区全新升级6大园林友好系统，涵盖艺术亭廊、全龄运动空间、宠物友好、儿童乐园、社区深度净化直饮水系统等，打造覆盖全龄段的健康生活场景，让园林不仅是景观，而是转化为可漫步、可休憩、可互动的生活剧场。

图：山河公馆外园林景观

在户型设计上，主打精奢改善，得房率最高可达101%。山河公馆首期产品为建面约88-120平方米，二期建面约127-171平方米，三期建面约96-139平方米，全系一梯两户、南北通透的板式洋房，满足不同家庭的需求。

以三期户型为例，全系3米层高、0公摊户型、得房率至高可达101%，标配南北双阳台，实现观景与家政功能清晰分区。其中建面约125平方米、139平方米的较大户型配备独立电梯厅，提升归家仪式感和私密性，同时增加入户空间利用率。室内布局采用四室分列四角的布局，中间为LDKB一体化公区，避免传统户型走道面积浪费，各房间独立互不干扰，满足三代同堂或家庭多成员居住需求。

图：山河公馆125平方米户型图

图：山河公馆139平方米户型图

针对桂林冬天湿冷、回南天气候这一居住核心痛点，项目三期配置全屋空气源热泵，一机集成供暖+制冷，夏天制冷时出风温度柔和，避免传统空调的冷风直吹和干燥感；冬季采暖，热量均匀散发，无风感、无噪音，不会吹动灰尘，减少细菌传播；可实现四季恒温恒湿，静音节能，还能用APP远程遥控，下班路上提前开启，回家即是最舒适的温度。

图：空气源热泵两联供系统示意图

在物业服务方面，自有物业团队——润一服务，为业主提供全天候服务。小区实行封闭式人车分流管理，以社区智能化系统为依托，智能人脸识别、24小时监控+单元楼高空抛物无死角监控等，为业主提供全方位守护。生活服务上，做到无缝对接，装修咨询登记、生活缴费、访客预约、社区公告一键直达，服务高效透明。在日常关怀上，楼栋专属管家提供代收快递、节日问候等暖心服务，并定期组织社区文化活动，让邻里关系回归温度与亲密。

在商业配套方面，山河公馆坚持全自持运营，以国际品牌赋能区域价值。润实置业对商业进行统一招商、统一管理，确保业态品质与社区调性高度一致。酒店板块成功引入广西首家雅诗阁馨乐庭酒店，以国际品牌背书提升区域价值，同时也为项目整体品质感与资产吸引力提供了强力支撑。

图：山河公馆商业配套

03

修复城市伤疤，兑现美好生活

不良资产盘活的价值，远不止于让一个项目“活过来”。

对城市而言，每一座烂尾楼都是一道“伤疤”——占用土地资源、拉低区域形象、积压社会矛盾。润实置业所做的，是用专业能力将这些“负资产”转化为“正资产”，让土地价值回归合理，让建筑面貌焕然一新，让片区功能重新完整，每一次项目的重生，都是一次对城市界面的精细修复。

对购房者而言，烂尾楼背后是真实的家庭焦虑——房款已付收房却遥遥无期，是对信任最沉重的辜负。润实置业通过“提前交付”“先验后交”“交房即交证”的交付标准，不仅兑现了一套安身立命的房子，更兑现了一份沉甸甸的社会承诺。山河公馆被认定为桂林首个“好房子”项目，正是市场对这份兑现能力与责任担当的最高认可。

对行业而言，不良资产盘活绝不是“捡便宜”，而是一项需要专业能力、资金实力与社会责任感三位一体的系统工程。在“保交楼”成为政策底线的当下，这类企业的存在，为市场注入了确定性，也为城市更新开辟了一条更可持续的路径。

润实置业是不良资产盘活路径的坚定践行者。从“拾级而上”的审慎节奏，到“焕新城市”的使命担当，再到“迭代精工”的品质坚守，企业以全链条盘活能力，让一个个“城市伤疤”变成“城市封面”。

04

小结

步履不停，初心不改。润实置业将继续深耕广西，锚定城市更新与存量焕新，盘活停工停滞项目，让荒芜地块重筑人居、让烂尾楼宇绽放新颜。针对这类专注资产盘活、补齐城市短板的特色房企，应当给予更多政策支持与发展空间，以此稳定市场预期，守护百姓安居。

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亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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