中建怀柔国贤府高赠送撑爆得房率，樊飞军探索“圈层混搭”

文/北京进深 徐迪

近日，中建智地北京第七座国贤府案名正式发布：怀柔国贤府。

面积段100～188㎡，主打全维度改善。

100㎡户型分布在3#、6#，11层楼栋主力，刚需三居主力；

118㎡户型分布在1#、2#、9#、10#，总高9层/10层，刚改主流四居；

138㎡户型分布在4#、7#、8#，为6层纯洋房专属，改善四房；

158㎡/188㎡户型分布在中央5# 楼王栋，纯改善大平层产品，直面中央园林，大尺度观景。

“高赠送”撑爆得房率

赠送方面彰显了远郊盘的高光，通过多维度的空间拓展，实现了实际得房率约99%-101%的惊人数据。

1、南向双阳台系统，生活与景观分离：

通面宽开敞阳台，进深约1.8米，计一半建面，可封闭成为室内空间的扩容；

外接景观花池，进深约0.7米，不计建面。

2、北向设备平台虽然不是通面宽，但进深尺度奢侈，1.1米起步，最深有1.7米左右，可全部封进室内。

3、侧边飘窗点缀，面积不大，胜在提升视野和采光面。

以北排4号楼138㎡户型为例，南向面宽近13米的四叶草产品。

主卧+客厅双联花池，主卫带飘窗，北向双卧设备平台扩容，边户加赠得房率超100%。

“刚刚好”的规划设计

项目总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，共366户，层高3米 。

1、北低南高的设计智慧

10栋楼呈北低南高排布，这种通常被解读为尊重日照、保障采光的人性化设计。

但实际情况是北侧4# 和7# 只能设计为6层，因为必须照顾北边府前东街9号院的日照，属于被动合规；

1# 楼被设计为10层，可以挡一挡东边现状建筑的外立面，因为1#的东向视野面对的是周边老旧建筑；

9# 和10# 的出现，对5# 楼王西端户影响较大——楼王的部分户型，视野和采光会被9#、10#遮挡，选房时，务必核实5#西端户的实际日照时长和视野情况。

此外，项目南侧第一排最大退线11米，刚刚满足了东关一区的日照。一旦周边地块未来有新的建设，或规划调整，南侧住户的日照权益将面临压力。

2、低密+景观王牌

内部中央园林 外部城市绿化 市政绿地 水库景观，形成“四重生态闭环”，居住体验远超普通远郊盘。

2# 首层架空设计，多功能泛会所是国贤府系的标配动作，视觉效果出色，但需明确后期运营主体（物业或业主共管）及维护成本。

景观园林仍以盛唐制式，高门、阔府、逸宅、美园。五进归家礼序，南北双园，七境雅集院落，全龄友好社区。

远郊大平层的考量

户型面积跨度比较大，意味着在同一个社区里，住着月供差距悬殊的两类家庭。

现实情况是，高端改善盘的圈层均质性，是其保值逻辑的重要基础。

当一个社区里既有刚需首置的100㎡客群，又有终极改善的188㎡大平层客群，客群较为混杂，在物业费承受能力、社区管理诉求、日常生活习惯上的差异，可能在入住后引发持续摩擦。

尽管150以上大平层全部集中在中央楼王栋，仅有60套，但在怀柔这个市场能否顺利去化，仍是整个项目现金流的最大变量。

很多人会质疑，怀柔距离天安门足足60公里，属于传统的远郊，中建智地在这里做顶格改善，会不会太激进？

对于怀柔这块地，中建智地之所以敢于溢价夺下，源于完全反角度的价值判断。

第一，怀柔有真正的城市CBD。

项目落地怀柔老城核心，区政府、万达商圈、政务配套、成熟商业全部聚集于此。

这里不是偏僻郊区，是实打实的怀柔城市中心。

第二，怀柔CBD长期缺少纯改善产品。

片区过往成交主力，基本都是八九十平的刚需小户型、高低配混杂社区。

纯正洋房、纯粹改善的大面积住宅，在核心区几乎是空白。

第三，高端客群完全撑得起改善定位。

怀柔本地高净值家庭、科学城高知人才、企业高管群体基数庞大，有极强的置换需求和购买力，但是长期没有高品质改善盘可以选择。

所以，中建智地的操盘逻辑非常清晰：

在远郊反弹琵琶，精准卡位怀柔CBD的人居短板，其全部的野心，早已藏在它的户型尺寸里。

中建智地，跟着热销盘拿地

项目所在怀柔新城6001地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

开发主体北京兴澜房地产开发有限公司， 成立于2026年2月14日，注册资本5000万元，由中建智地置业有限公司100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法人和董事长；项目总则由中建智地京东公司执行总经理张梦灿担任。

地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡。

去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。

中建智地显然也是看中了该区域的确定性，意图复制甚至超越邻盘的热销态势。

过去几年，中建智地一直重仓朝阳，尤其是去年9月底，豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，楼面价高达9.42万元/㎡，溢价率39%，成为帝都2025年溢价最高的地块。

有了太阳宫这样的“灯塔项目”树立品牌高度，其他项目回归常规开发轨道、走高周转路线便成了理性选择。

如果说落子怀柔是一次精准的市场跟随，那么门头沟四道桥0114地块的招标计划，则显露了其战略重心的微妙调整。

6月17日，中建智地全资子公司北京兴朗房地产发布对该地块的设计招标计划，投资估算25亿元。

彼时，兴朗房地产仅成立3天，注册资本4.5亿元，中建智地董事长樊飞军出任法人、董事，京三公司城市负责人邓涛担任项目经理。

关注门头沟楼市的对0114地块不会太陌生，在它北面，就是电建长安华曦府二期项目：华曦府金安。

该项目于去年12月中旬取证入市，共404套住宅，面积段78-118㎡全三居，预售均价5.76万-5.84万元/㎡区间。

开年1月便登顶销冠，目前网签297套，全盘去化超七成。

长安华曦府一期，更是实现5个月内五开五罄、全面清盘，一年狂卖26亿元的爆款神话。

这些叫好又叫座的远郊小爆款，给了中建智地等头部房企新的思考方式：

一边是嗷嗷待哺的改善客群，一边是长期空置的高品质供给。

这个供需错配的缺口，就是蓝海。

过去几年，往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿地王，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔、门头沟这样的远郊价值洼地，显然也想明白了其中的利害关系。与其在核心区为了微薄利润拼得头破血流，不如利用自身成熟的产品力去远郊进行“降维打击”。

以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。

这不仅是拿地打法的调整，更是一种生存智慧。