虽全款购房但720个工作日未满不能办证？

交钱、网签、预告、交付、入住等诸多购房手续都已完成，但办理不动产权登记这临门一脚却被卡死，还要等满720个工作日（即2年零9个月）后，才可以进行最后的办证手续。这样的判决，就发生在广东省中山市第二人民法院。

一审判决以案涉合同约定的“商品房交付使用后720个工作日内”办证期限尚未届满为由，驳回上诉人的诉讼请求，让5个购房人百思不得其解！

一、开发商拒绝配合办理权属登记，让5个购房人寝食难安。

2024年5月17日，霍嘉晖与被告中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称《中山荔园公司》）签署《中山市商品房买卖合同》（现售）（以下简称《买卖合同》），约定购买该公司开发的位于中山市黄圃镇新柳中路1号美荔新天地花园9栋502房的商品房。合同签订后，霍嘉晖已按约向该公司全款支付购房款 990087元。双方于2024年5月29日办理商品房预告登记并已通知收楼入住。

2024年6月24日，周建泽与被中山荔园公司签署《买卖合同》（现售），约定购买该公司开发的位于中山市黄圃镇新柳中路1号美荔新天地花园9栋1303房的商品房。合同签订后，周建泽已按约向该公司全款支付购房款1065107元。双方于2024年7月17日办理商品房预告登记并已通知收楼入住。

2024年6月5日，杨明与被中山荔园公司签署《买卖合同》（现售），约定购买该公司开发的位于中山市黄圃镇新柳中路1号美荔新天地花园17栋1304房的商品房。合同签订后，杨明已按约向该公司全款支付购房款1017674元。双方于2024年6月21日办理商品房预告登记并已通知收楼入住。

2024年3月22日，钟金枝、何振飞与被中山荔园公司签署《买卖合同》（现售），约定购买该公司开发的位于中山市黄圃镇新柳中路1号美荔新天地花园9栋503房的商品房。合同签订后，杨明已按约向该公司全款支付购房款983222元。双方于2024年4月2日办理商品房预告登记并已通知收楼入住。

经过查询，双方已完全具备法律规定的不动产权证办理条件。

但是，5个购房人分别在2024年4月2日、5月17日、6月21日、7月17日办理完相关手续并已通知收楼后，中山荔园公司至今已过1年甚至2年，未协助任何一个购房户办理转移登记，总是以各种理由拖延。开发商的拒绝配合，让5个购房人寝食难安！

二、政策规定在90日内办理，为何要等720个工作日后？购房人担忧竹篮打水一场空。

为了维护自己的合法权益，5个购房人于2025年9月向广东省中山市第二人民法院提出诉讼请求，要求中山荔园公司积极主动配合办理房子不动产权证。

原告的核心诉求是：要求被告中山荔园公司不要以各种借口拖延，尽快配合办理不动产权证。

这个诉求很简单、很合理、很合法，理应得到支持。

可是，法院却拒绝诉求，理由是：“根据《买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后 720个工作日内,将办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告于 2024年 7 月 16 日接收商品房至今尚未届满 720 个工作日，原告请求被告协助办理案涉商品房转移登记手续，与双方合同约定不符。原告要求被告加速协助办理案涉商品房转移登记手续，不符合不安抗辩适用条件，理据不足。”

720个工作日是什么概念，换算自然日，就是2年零9个月！

5个购房人十分疑惑：现售商品房办理不动产权证，需要这么长时间吗？如果该公司通过钻法律空子申请破产，5个购房人的房子将面临被拍卖而一无所有的风险！

为什么不执行《城市房地产开发经营管理条例》关于90日内办理权属登记的规定？

5个购房人对一审判决有许多困惑：

1. “720个工作日”办证条款的法律效力在哪里？

一是720个工作日的办证期限远超90日内的法定时间。中山市制订的《买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“现售商品房应自合同签订之日起90日内办理权属登记。”“720个工作日内”办证期限是法定时间11倍，5个购房人将面临产权损失的严重风险。

二是被告没有履行提示说明时限条款的责任与义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第十条，提供格式条款一方对其应尽提示说明义务承担举证责任。

所谓格式条款有权威的解释，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（见《民法典》第四百九十六条）。”5个购房人认为，《买卖合同》正是中山市为了开发商重复使用而预先拟定的，所以“720个工作日内”办证期限条款，属于典型的格式条款。

《买卖合同》没有采用《民法典合同编通则解释》第十条第一款规定的“通常以足以引起对方注意的文字、符号、字体等明显标识，提示对方注意……”按照《民法典》第四百九十六条第二款规定，格式条款提供方即被告负有提示说明义务，但被告并没有提示原告注意该条款。

值得注意的是，被告作为格式合同的提供方，在本案中更未提供任何证据证明其对该“720个工作日”的超长条款已尽到了提示义务和说明义务。根据《民法典》第四百九十六条第二款，原告有权主张该条款不成为合同内容。

《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款的被告方不合理地限制原方主要权利的，该格式条款无效。

三是“自愿签署”能与“知悉并接受条款实质内容”划等号吗。5个购房人认为，将“自愿签署”等同于“已尽提示说明义务”是对格式条款制度的根本误解。事实上，“自愿签署”仅能证明原告在合同上签字的事实，并不能证明原告知悉“720工作日”条款。

根据《民法典》第四百九十七条，一审判决未对第（二）种和第（三）种情形，即对“720个工作日条款是否不合理地限制了上诉人及时取得不动产物权这一主要权利”进行审查。即使完全不存在胁迫或欺诈，如果条款客观上不合理地限制了对方主要权利，仍然无效。

四是是否存在将举证责任倒置。一审判决认为“该条款虽由被告预先拟定，但无证据证明存在胁迫、欺诈或未尽提示说明义务”。5个购房人认为，被告是否尽了提示说明义务，应该由被告提供证据证明，而不是由原告举证。被告仅提交书面答辩状，未就其“对格式条款已尽提示说明义务”提供任何证据。

五是司法实践已明确超长办证期限的格式条款不合理。最高人民法院相关司法观点及同类判例（详见最高人民法院公报案例《周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》）均明确，开发商通过格式条款设定远超法定基准的办证期限，实质是滥用格式条款的优势地位，损害5个购房人合法权益，不应得到支持。

第三，被告面临破产不能持续经营，且已以其实际行为表明不再履行主要债务，已构成预期违约，原告无需等待合同履行期限届满即可要求其承担违约责任。

一是“720个工作日内”虽然有最晚期限，但非等期满才办理、更非不能加快办理。《买卖合同》中的条款“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该“720个工作日内”中“内”字，通常是指在该期限截止前的任何时间点均可完成该行为，按合同约定在720个工作日“内”办证，是原告的权利与被告的义务。

5个购房人认为，一审判决将“期限内履行”曲解为“期限届满后方可要求履行”，违背了基本的文义解释规则和诚实信用原则。原告在720个工作日的期限内，完全有权随时要求被告履行协助办证义务。

二是被告资产被刑事查封、资金链断裂、面临破产清算，已表明无法履行合同义务，构成默示预期违约。被告的原股东因涉嫌走私犯罪，其名下资产已被东莞海关缉私局查封冻结，被告的账户及经营亦因此受到严重影响，导致资金链断裂，经营状况严重恶化，已经无法持续经营。走私案件从立案侦查到移送审查起诉、再到法院判决，通常需要2到3年以上，远超过720个工作日内办证期限（2027年4月29日届满）的剩余时间。刑事查封不是“阶段性障碍”，即使720个工作日届满，即使没有刑事查封，被告也没有能力继续履行过户的义务。被告在一审庭审中自认因税务问题无法为包括案涉房屋在内的多套房产开具办理产权登记所必需的全额购房发票，亦无法取得完税证明。

上述事实充分证明，被告客观上无法在约定的办证期限内履行合同义务，亦无法保障被告未来顺利取得案涉房产的物权。根据《民法典》第五百七十八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”因此，原告无需等待合同履行期限届满，有权主张被告承担继续履行的违约责任，即配合办理案涉房产的过户登记手续。

第四，一审判决认定“预告登记+已入住”足以保障上诉人权益，是否混淆了债权期待权与物权的根本区别。

一审判决认定：“案涉房屋已完成网签、预告登记……原告作为买受人的居住权及物权期待权已得到充分保障。”5个购房人认为，该认定将两种不同性质的法律保护混为一谈。

一是预告登记不等同于物权登记。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记的法律效果是“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，这是一种排他性的债权担保效力。一旦被告进入破产程序或刑事追缴程序，预告登记权利人将从“准物权人”沦为“普通债权人”，已付的一百万元左右购房款将面临无法全额收回的风险。

二是已实际入住不等同于已取得所有权。取得不动产权证之前，上诉人无法出售、无法抵押、无法赠与、无法继承过户、无法作为经营性资产使用。一套没有产权证的住房，经济价值和法律地位与已取得完整物权的房产天壤之别。将“可以住”等同于“已充分保障”，是法官对不动产物权制度的刻意曲解。

三是预告登记的保障效力，以被告未进入破产程序为前提。被告目前的状态是：法定代表人被限制高消费（答辩状自认）、原股东涉嫌走私犯罪、名下资产被东莞海关缉私分局查封冻结、全部银行账户被冻结、被债权人申请破产。上述事实不是“经营困难”，而是“濒临破产/刑事追缴”。在破产重整或刑事追缴程序中，预告登记的保护效力将因破产撤销权或刑事追缴优先权而受到严重削弱。5个购房人认为，一审判决回避了这一关键事实风险，仅以“预告登记”为由认定权益充分保障，构成对客观风险的错误评估。

第五，案涉房产不存在影响过户的障碍，且立即过户不损害任一方合法权益。

案涉房产已完成初始登记，没有抵押、案外人查封和主张权利等情况，根本不存在影响过户的障碍。

根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告 2015年第67号）第一条：“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。”即便被告因税务违规无法向原告开具购房发票的，原告仍可持有生效法律文书办理房屋权属转移登记手续。因此，法院判决支持案涉房产过户，也不损害被告或任何第三方合法权益。

四、期待公平公正地维护购房人的利益。

作为维护社会公平正义的最后一道防线，人民法院不仅是公平正义的践行者，更是守护者和引领者。所以，法官应该是群众利益的坚定维护者和忠实守护者，不仅需要具备扎实的法律专业知识和丰富的审判经验，还需要具备高尚的道德品质和职业操守。

基于房产将面临一无有的巨大风险，5个购房人恳请上级法院依法纠错，公平公正地维护原告的房产权益。

720个工作日“内”的约定不构成对“正常办证”的限制。结合中山人民法院审理的“天善湾”、“升华花园”等案例，可见即便存在开发商破产、资料缺失等特殊情况，法院也会通过府院联动等方式推动补齐办证条件，保障购买人及时办证的权利，进一步印证了“具备条件后可立即办证”的裁判导向。在案涉房屋已完成初始登记、具备办证条件、过户不影响被告和第三方合法权益的情形下，5个购房人期望尽快完成案涉房产的过户。

被告资产被刑事查封、股东涉嫌走私犯罪、资金链断裂、面临破产清算，表明不能履行主要债务，已构成预期违约。

5个购房人不禁要问：如果认为“自愿签署”就能让任何不公平的条款合法化，《民法典》的存在还有什么意义？如果让一个涉嫌走私犯罪、资产被查封的开发商，可以用“期限未届满”对抗全款购房人的正当办证请求，如果一个不法的当地开发商将来能以“合法”破产的方式恶意侵占购房人的应得资产，法律还有什么尊严？如果同属于珠三角地区的佛山顺德、江门恩平的法院，可以对同类案件做出截然相反的判决，司法的统一性和权威性又何在？

申诉人：周建泽、杨明、霍嘉晖、钟金枝、何振飞

2026年6月21日