如果房子价值已不够还房贷了，你会怎么办？深圳楼市触底还远吗？

买房原本是许多人为生活安定的投资，但当房子的价值已经不够还房贷了，这便成了沉重的现实枷锁。试想一下，五年前贷款买下三百万的房子，辛辛苦苦还贷，本以为是在积累资产。

如今同小区的新邻居，却只花了一百五十万就拿下了钥匙。面对直接腰斩的市场价，剩下的两百万房贷成了一座翻不过去的大山。

这种房贷倒挂的现象，正在拷问着无数高位接盘的家庭。面对缩水的资产，咬牙硬扛还是割肉离场，成了无比煎熬的抉择。

从最新的市场动态来看，全国重点城市的二手房挂牌量不断攀升，二手房市场已经变成了纯粹的买方博弈。新房或许还能靠政策托底，但急用钱的二手业主只能主动选择降价。

这就引出了一个核心拷问：深圳楼市触底还远吗？

透过市场数据的周期起伏，可以清晰地看到这座城市独特的楼市基本面。

2008年次贷危机之后，深圳房价均价涨了5.7倍，也就是571%，但是2021年到2026年跌了44%，关外有些地方、惠州有些地方甚至跌了70%、80%。

现场询问了人们的体感，自家小区跌30%以上的人不少，珠海跌得更猛，最好的小区跌30%左右，普通小区大多腰斩。他顺便说句安慰的话，他温州老家房价跌了70%，人们都差不多。

把香港也算进去的五个一线城市里，深圳的特点就是弹性大，和深圳证券交易所的创业板一样，涨得多跌得也深，是四个城市里跌得最深的，目前已经跌回2016年2月的价格。

要是从2008年拿到现在，还是赚了3倍，不过也不能按当年买入价算赚了三倍，毕竟当年的钱和现在的钱购买力不一样，2008年买比特币现在什么都不用干，买黄金也至少赚了10倍。

上涨周期13年时间，深圳房价年化收益率15%，全国找不出第二个这么能涨的城市，但是跌起来也惨，年化跌11%，放银行理财一年还能赚2个点，放深圳楼市一年亏11个点。有人可能会问，跌了快5年，按年化11%算应该跌55%才对，怎么才跌44%？

别忘了越跌本金越少，100万跌10%是10万，跌到90万的时候跌10%只需要跌9万，坏消息是还在跌，好消息是跌的幅度比之前小了。面对这样深度的价格回调，很多人在考虑如果房子的价值已经不够还房贷了，持有房产到底还能带来多少实质收益。

其实关于租金抵月供的争论一直没断过，之前网上就有一个观点认为收租能穿越周期。

人们都知道租金回报率是租金除以房价，按说房价跌了快45%，租金回报率应该回升才对，但过去几年房租上涨的速度很慢，根本没跟上房价的跌幅，核心原因就是打工人收入没涨，基本面不好。

房租完全看可支配收入，是真实的体感，房价完全看预期，只要人们觉得房价会涨，哪怕收入不高也敢加杠杆冲，2020年深圳还有人刷信用卡套现买房的。现在深圳全市场租金回报率大约在1.8%左右，刚好比一年期定存高一倍，和现在的十年期国债收益率差不多。

但买国债不用操任何心，持有十年稳拿1.8%的收益，买深圳的房子还要管租客，下水道堵了、漏水了都要管，还有回南天、老鼠、蟑螂这些糟心事。

对比其他资产：去年买沪深300能赚20%，相当于深圳楼市收十年的租金；中证红利的股息率现在大概4.5%，光吃股息就比深圳楼市高60%；二级风险的银行理财，收益率也在2%-2.5%之间浮动，都比深圳楼市的租金回报率划算，从这个角度看，现在深圳楼市性价比是不高。

租金回报率的低迷，进一步加剧了高位接盘者的阵痛，这也让深圳楼市触底还远吗成了无数人的心病。回看这起事件，房屋自身的结构性老化同样在加速吞噬资产价值。

高容积率带来的问题，他总结了四个字：几乎无解。等房子变成老破大之后，人们去看罗湖那些高容积率的房子，拆也拆不掉，搬也搬不走。

之前香港那场大火人们还有印象，烧的就是1970年代建的房子，内部严重老化，但楼那么高，根本没法拆。开发商算帐很简单，把三十层的房子拆掉，至少要造五十层才能回本。

但建筑超过三十层以上，成本会成倍上升，平安金融中心一百多层，建造成本是三十层楼的几百倍，用料根本不一样。越高的房子，到老化的那天，越没有改善的可能性，房价也会快速下降。

上海的老破小，价格和流动性都比老破大好得多。首先老破大完全没有拆迁可能，其次老破大面积大总价高，普通人负担不起，第三，同一块土地上造的户数太多，单位面积甚至会跌破地价，根本没有开发商愿意接盘。

什么叫跌破地价？开发商拿地都有楼板价，一平米多少钱，如果二维土地上已经建了四十层，平摊到每一户的价值已经比楼板价还低，肯定没人愿意拆。

老破小就不一样，总共最多六七层，拆掉之后造二十层随随便便，开发商有得赚，自然愿意接。现在看高容积率是把土地使用效率做高了，但长期来看，是个两难的抉择。

全国高容积率的城市，深圳、重庆、长沙、武汉，房价无一例外都回撤得很厉害，这个一定要记在心里，也是一线城市里深圳最大的特点之一。极高的容积率叠加过剩的杠杆因素，让许多家庭彻底陷入了如果房子的价值已经不够还房贷了的负债泥潭。

当时很多人认为加杠杆就能赢，但现实是过度的财务透支拉长了下行调整周期。接下来聊杠杆率，杠杆率和人口结构息息相关，杠杆率越高，房价回调的周期就越长，全世界都是这个规律，毕竟需要更长的时间休养生息。

借了五十万，房价跌40%虽然也痛，但杠杆不高，大概率还能还得起，要是借了一千万，那压力就完全不一样了。人们知道中国的炒房之城是哪里吗？

厦门岛内的思明区，房价高得离谱，整个福建的人都在买厦门的房子，连省会福州人都跑到厦门买房，而且只买岛内的房子，觉得才算好房子。杭州也是个炒房之都，杭州的房子大多是温州炒房团在炒，他们最喜欢去的就是杭州和上海。

他发现有个特别明显的趋势，越往南方、民营经济越发达的地区，人们买房越敢加杠杆，越往北、国有体制、央企占主导的地方，人们买房越保守，像东北、内蒙、北京、天津的朋友，整体思路都是有多大能耐干多大事，吃饭喝酒爱吹牛逼，做事特别务实。

深圳人敢刷信用卡凑首付，上海本地人都不太爱加杠杆，上海老百姓普遍没有那种要拼命搞钱的执念，真正爱搞钱的就是浙江、广东、部分福建的人，福建人更是一张船票就能闯全世界。从杠杆率的角度来看，深圳在一线城市里确实是比较危险的。

他之前看过东吴证券四月份出的一份一百多页的研报，考察了全世界主流经济体房价涨跌的整体情况，做了回归分析。

所有经历过大回撤的经济体，四十八个深度收缩的房价变化，从起点到顶峰，再到底部，再反弹，整个周期里，收缩前的主升浪，四十八个经济体平均花了45个季度，也就是十年左右。深圳2008年涨到2021年，涨了十三年，比平均周期还长。

十年平均涨一倍，深圳十三年涨了五倍，之前就说过，涨得越高，跌得越深。这四十八个经济体，平均下跌周期是22个季度，也就是五年，平均跌幅在32%左右。

深圳到现在差不多也跌了五年，跌幅有43%，按这个回归分析来看，还没完全到位，可能还要三到四年才能彻底稳住。纵观这些周期的起伏与回归，市场的每一次出清都在为未来的真实基本面让路。

综合分析，面对如果房子的价值已经不够还房贷了的困境，盲目焦虑并不能解决实质问题。核心地段的优质房产或许还能依靠时间换取空间，只需将房屋视为承载生活起居的刚需消费品，稳住现金流便能渡过难关。

但对于处于非核心区、且流动性枯竭的资产，长痛不如短痛，适时优化债务结构才是更明智的选择。至于深圳楼市触底还远吗，在庞大的二手房库存、高昂的持有杠杆以及缓慢修复的预期面前，市场的彻底反转仍需时日。

只有当租售比重新具备吸引力，居民实际收入预期真正企稳，楼市的大底才会夯实。在此之前，保持理性审慎，才是穿越这轮漫长周期的不二法门。